안녕하세요 호랭시입니다!
오늘은 최근 분양한 상봉 더샵 퍼스트월드에 대하 분석해보고자 합니다.
상봉 더샵 퍼스트월드는 상봉9재정비촉진구역 재개발사업으로
지상 49층의 주상복합 건물입니다.
아파트 999세대, 오피스텔 308실로 총 1,307 세대가 공급됩니다.
지난 12월 13일(금)에 입주자 모집 공고를 하였고
바로 어제 12월 24일(화) 특별공급 접수를 받았습니다.
12월 26일(목)과 27일(금)에 1순위와 2순위를 청약받고
2025년 1월 3일(금)에 당첨자 발표가 예정되어 있습니다.
5개의 노선, 7호선, KTX, 경춘선, 경의중앙선, GTX-B으로 펜타역세권을 가지는
상봉 더샵 퍼스트월드에 대해서 구체적으로 알아보겠습니다.
[ 건축개요 ]
상봉터미널 부지를 개발하는 사업으로 49층 주상복합이 들어서는 사업입니다.
5개의 노선을 이용 가능한 펜타역세권을 강조하는 '상봉 더샵 퍼스트월드',
10년만에 상봉동에 대규모 브랜드가 아파트가 들어오는 터라 사람들의 관심이 쏠리고 있습니다.
간단히 요약하자면,
상봉동 83-1번지 일대를 주상복합으로 개발하게 되고
시공사는 포스코이앤씨(구, 포스코건설) 지하8층-지상49층, 5개동 (아파트 4개동)으로
총 999가구 규모의 주택을 공급(일반분양 800가구)합니다.
전용면적은 39 - 118m²로 소형부터 중대형까지 골고루 공급합니다.
아파트 999세대 중 199세대(조합원 분)를 제외한 800세대가 공급됩니다.
일반분양 규모가 다른 재개발 사업에 비해 엄청 큰 편인데요.
주력 평형은 84m²(33평형)와 98 m²(40평형)입니다.
33평은 314세대고 전체의 31%를 차지하고
40평은 346세대고 전체의 34%를 차지해 두 평형이 65%를 형성합니다.
주상복합 중에서도 용적률이 737%로 상당히 높은 편에 속합니다.
건폐율도 53%로 상당히 밀도가 높은 아파트임을 알 수 있습니다.
일반적인 아파트처럼 외부공간이나 중정, 산책로 등은 다소 어려운 수치로 보입니다.
청량리역의 L-65나 한양수자인 주상복합이 건폐율 57%, 용적률 990%라는 점에서
비슷하다고 볼 수 있습니다.
용적률이 200% 이상 차이나지만 50층이나 70층이냐의 차이이고
현장에서 느껴지는 밀도감은 비슷할 것입니다.
주차대수는 아파트 기준으로 1,375대 / 999세대 = 세대당 1.37대로
넉넉한 주차대수는 아닙니다.
교통영향평가 기준으로 1.2대 이상 맞추는 것이 최소한의 수치이고,
최근 차량이 증가하는 걸 감안하면 1.5대 이상을 맞추지 않으면 부족한 경우가 많습니다.
분양가는 84기준 13억 주변으로 가격이 비싼지 싼지에 대한 논란은 있습니다.
평당가 3,900만원 정도로 계산됩니다.
비싼 분양가에도 불구하고 12월 24일 특별공급 경쟁률
10.62대 1을 기록하였습니다.
39-84타입은 특공소진율 100%, 98-118 타입은 특공 미달입니다.
계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 특이사항 없고
발코니 확장비 84 기준 2천만원으로 마찬가지로 특이사항 없습니다.
[ 배치도 및 입지 ]
일단 광역 입지를 먼저 살펴보겠습니다.
인근 아파트들과 비교해보자면 같은 중랑구에 2025년 입주 물량이 있습니다.
1,055세대의 리버센SK뷰롯데캐슬 1차 아파트로 2025년 11월 입주예정입니다.
무엇보다 중요한 건, 3km 내 동대문구의 이문뉴타운이 있는데요.
상봉 더샵 퍼스트월드의 입주인 2029년과는 크게 상관은 없겠지만 부동산 사이클을 생각한다면
2025년 1월, 6월, 11월에 예정되어있는 이문뉴타운 1만 세대의 전세 재계약 시점이 2029년 입니다.
즉, 전세물량이 쏟아지는 타이밍이 겹치게 되면서 다소 전세세팅에 어려움이 있을 수 있음을!
리스크가 있다는 걸 인지해야하겠습니다.
상봉 더샵 퍼스트월드는 펜타역세권(5개) 를 강조합니다.
7호선, 경춘선, 경의중앙선, KTX, GTX-B를 이야기하는 건데,
사실상 직장지랑 연결되는 노선은 7호선을 봐야합니다.
교통입지가 결코 빠지지 않고 향후 GTX-B가 들어선다면 업무지구 접근성은 더욱 개선될 것으로 보입니다.
인근에 코스트코와 홈플러스가 있고 CGV, 엔터식스 등 편의시설이 많아
선호도가 높은 지역입니다.
주요 입지가치를 정리해 보겠습니다.
- 직장 : 종사자수 11만명 [C등급]
- 교통 : 강남역 47분 [A등급]
- 학군 : 85% 이상 1개 [C등급]
- 환경 : 대형마트 2개 [B등급]
- 공급 : 3년간 1,055가구, 적정 수요 대비 0.2배 [S등급]
강남 접근성이 좋은 편이고 환경이 나쁘지 않아 선호도는 분명히 있는 가치있는 곳으로 보입니다.
단지 배치도를 살펴보겠습니다.
하얀색 점선으로 표시한 부분이 향이 좋고 앞이 뚫려있어 뷰를 가질 수 있습니다.
나머지 세대들은 앞동이 가리거나 음영이 예상되는 세대들로 덜 선호될 것 같습니다.
103동과 104동이 로얄동으로 보이고
노란색과 핑크색 등 98타입, 118타입 대형평형이 남향에 가장 전망 좋은 곳에 배치되어 있습니다.
103동과 104동은 대부분 대형타이으로 구성되어 있고 84E타입 하나만 103동 끝에 배치되어 있습니다.
청약을 넣는다면 84E가 좋아보이지만 경쟁률은 치열할 것으로 예상됩니다.
101동이 그 다음 로얄동으로 보이는데,
눈에 띄는 부분은 44A타입과 39A타입입니다.
만약 소형평형을 넣는다면 2 타입이 가장 선호도가 있어 보입니다.
동호수 배치도를 보면
저층 3개층은 판매시설과 커뮤니티로 구성되어 최저층 세대가 4층에서 시작됩니다.
저층도 그렇게 나쁘지는 않은 컨디션이고 아파트와 비교한다면 저층 3개층은 제외하고
7층 이상으로 투자하는 게 좋아보입니다.
조합원 매물이 고층에만 집중되어 있지 않아 청약 세대도 매력이 있어 보입니다.
아래는 커뮤니티 계획입니다.
1층에서 3층에 배치되어 있고
스포츠존이 실내골프연습장, 샤워실, 피트니스 등이 3층에 있고
에듀존인 북카페가 2층과 3층에
퍼블릭존인 경로당, 어린이집 등이 1층에 있습니다.
규모는 크지 않아 보이지만 신축 아파트 답게 필요한 시설들을 골고루 가지고 있습니다.
이상으로 상봉 더샵 퍼스트월드의 기본적인 입지와 가치,
배치도와 로얄동, 커뮤니티 등에 대해서 간략하게 알아봤는데요.
교통이 좋고 편의시설이 주변에 많아 선호도가 있는 중랑구 입지로 보이고
과거 버스터미널이었던 부지인 만큼 좋은 입지라는 생각이 듭니다.
주상복합이라는 고밀도 아파트라는 점이 단점으로 보이는데,
그만큼 생활편의가 밀집되어 있어 또 다른 매력이 있는 아파트로 이해하면 되겠습니다.
단위세대 평면
단위세대는 소형평형부터 대형평형까지 다양하게 구성되어 상품성이 좋아 보입니다.
단위세대 부분에서는 소형평형과 중형평형(33평, 84타입)까지만 살펴보도록 하겠습니다.
17평인 39타입을 살펴보겠습니다.
앞서 배치도에서 살펴본 것과 같이 39A 타입은 101동 뷰가 괜찮은 곳에 위치해있습니다.
평면도 일반적인 2베이 소형평형 아파트이고 드레스룸과 세탁실이 있는 평면입니다.
안방침실이 다소 자아보이는 부분은 아쉬운 부분입니다.
1인 거주에는 나쁘지 않아 보입니다.
39B타입은 주방/거실이 상대적으로 크고 드레스룸이 작습니다.
상대적으로 라이프스타일에서 주방과 거실이 중요한 사람은 B타입이 좋아보입니다.
침실을 드레스룸으로 쓰고 거실을 안방개념으로 사용하는 것도 방법이 될 것 같습니다.
19평인 44타입입니다.
39타입과 마찬가지로 A타입이 선호되는 로얄동에 위치해있습니다.
B타입은 대신 거실과 주방이 넓게 빠져있습니다.
39와 44타입의 차이점은 알파룸과 드레스룸 크기 입니다.
44A타입은 알파룸이 하나 있어 작은 드레스룸을 대신해서 쓸 수 있습니다.
혹은 재택할 수 있는 방으로 꾸미는 등
작은 평형 안에서 취향에 맞게 변경가능하다는 장점이 있습니다.
요즘 가장 핫한 25평인 59타입입니다.
59타입은 101동과 102동에 위치해있고 평면을 자세히 보면 특이합니다.
일반적인 4베이 판상형 아파트처럼 생겼지만 향이 좋지 않습니다.
거실과 침실1(안방)은 남서향으로 나쁘지 않지만
침실2와 침실3 작은방 2개가 북동향으로 아쉬운 부분입니다.
대신 주상복합임에도 불구하고 판상형처럼 맞통풍이 가능한 구조라는 점에서 장점이 있습니다.
가장 최근에 분양한 주상복합인 노원구 서울원 59타입 평면은 맞통풍이 불가능한 구조였습니다.
또 하나 큰 장점은 단위세대의 3면에 창문이 있어
다른 25평형 대비 서비스면적이 많다는 점입니다.
창호가 있는 벽면에는 1.5m씩 서비스면적(공짜)를 줄 수 있는데,
이러한 장점을 최대한으로 살린 평면으로 볼 수 있습니다.
59타입은 단점을 충분히 커버 가능한 장점이 눈에 보입니다.
국민평형 84타입니다.
가장 많은 5가지 타입으로 구성되어 있는데요.
84A타입은 전형적인 4베이 타입입니다.
다만 앞서 말씀드린 것과 같이 일반적인 주상복합 아파트는 북측에 창이 없습니다.
즉, 맞통풍이 불가능한 구조죠.
하지만 충분히 설비로 환기가 가능한 것이 요즘 아파트이고
선호도의 차이로 나뉠 수 있는 부분입니다.
거실과 주방 사이즈 모두 적당하고
59타입과 마찬가지로 안방(침실1)의 크기가 아쉬운 느낌입니다.
주방 펜트리가 있어서 수납이 편리해보이고
84B타입은 펜트리가 주방에서 출입이 다이렉트로 가능해 주방강화형으로 보입니다.
84C타입은 59타입과 같이 침실 2개가 북향입니다.
하지만 3면 개방형 타입으로 동일 평형 아파트 대비 서비스면적이 많다는 점은 강점입니다.
84D는 84A의 변형타입
84E는 84C의 변형타입으로 같은 유형으로 보시면 되겠습니다.
청약 및 가격
결국 가장 중요한건 가격일 것 같습니다.
가격을 살펴보기 전 청약 조건부터 살펴보겠습니다.
청약 조건은 아래와 같습니다.
1. 만 19세 이상
2. 서울시 우선 / 수도권(인천, 경기) 거주자
3. 유주택자 (주택수 무관)
4. 재당첨제한 없음
5. 청약통장 가입기간 12개월 이상 (서울 84이하는 예치금 300만원 이상)
분양가는 59 타입 중층 기준으로 9.6억,
84타입 중층 기준 13억입니다.
다소 비싸다고 느낄 수도 있고 최근 분양가들을 생각하면 적정선으로 볼 수 있습니다.
서울 5급지인 중랑구가 이 가격이라고?
라고 생각할 수도 있지만 아파트 가격은 '땅값+건물값'이기에
땅값이 상대적으로 싸다고 하더라도 신축 아파트의 건물값은 높을 수 밖에 없습니다.
게다가 최근 2-3년간 코로나, 전쟁 등으로 인한 물가상승이 원인이 되어
공사비가 많이 오른 상태입니다.
이제는 국평인 84가 12억, 13억에 분양되는게 뉴노멀인 시대입니다.
아래는 59와 84타입의 대표 가격만 가져왔습니다.
자세한 가격 및 내용은 홈페이지 링크를 참고하세요!
이상으로 짧게나마
중랑구 신규 공급물량인 상봉 더샵 퍼스트월드에 대해서 알아보았습니다.
주상복합이라는 점, 아파트 공급이 많지 않은 중랑구라는 점,
다소 낯선 부분이 많은 이번 신규 청약인데요.
앞으로 서울시 주택 공급이 최저를 찍을 거라는 점과
신축 아파트가 귀해지고 신축 아파트를 선호하는 '얼죽신' 문화가
결국 서울시 신축에 대한 기대감을 높이고 있는 것이 사실입니다.
서울시 2024년 마지막 청약인 상봉 더샵 퍼스트월드
1순위 청약에 다들 도전해보면 좋을 것 같습니다!
감사합니다!
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