2023년 7월 25일,
부동산 평가과의 보도자료가 있었습니다.
결론은 23년 상반기 전국 지가 0.06%가 상승했다는 건데요.
특히, 2분기는 0.11% 상승으로 1분기 대비 상승 전환하였고
6월에는 0.05% 상승하며 지난 3월 이후 4개월 연속 상승하는 모습을 보여줬습니다.
부동산이 금리 인상과 함께 하락기를 맞으면서 힘든 시간을 보내고 있습니다.
1년 넘는 기간 동안 하락을 하였고 현재 바닥을 다지는 듯한 모습을 보이고 있기에
집값이 상승을 하느냐 하락을 하느냐에 토론이 뜨겁습니다.
마침 국토교통부의 보도자료가 나왔으니
이를 통해 집값 전망에 대한 내용을 뒤에서 살펴보겠습니다.
집값 하락
기본적인 지가 및 집값은 아직 상승하는 추세라고 하기에는 부족한 면이 많습니다.
하락하던 추세가 꺾이기는 하였지만 그 수치나 강도가 약하기 때문입니다.
또한, 여전히 경기침체를 우려하는 시장 참여자가 많다는 점과 금리가 여전히 높다는 점이
하반기 집값 하락을 전망하는 이유입니다.
미국과 유럽에서는 아직 하반기 경기침체를 예상하고 있고,
우리나라의 현재 경제 및 부동산 상승 분위기와는 사뭇 다릅니다.
마찬가지로 전셋값 하락을 예상하는 이유 중 하나로 '전세 사기'가 꼽히고 있습니다.
정부에서도 이러한 암차보증금 리스크를 줄이기 위해 대출 규제를 한시적으로 풀고 있죠.
전세 제도에 대한 내용은 아래에서 살펴봐주세요.
2023.06.06 - [건축 정책/과거 정책] - [전세 제도-1] 전세의 시작과 전세 자금 대출, 금리의 변화
전셋값이 받쳐주지 않으면 아파트 가격이 상승하기 어렵기 때문에,
자연스럽게 집값의 하락 및 보합을 예측하는 사람들이 많습니다.
집값에 영향을 직접적으로 미치는 첫 번째는 금리입니다.
2023년 1월 13일 금리는 3.50을 기록하고 나서 동결을 유지하고 있습니다.
2021년 8월부터 올리던 금리 인상을 1년 5개월 만에 멈춘 것이죠.
내년 봄 총선까지 금리 인상은 가급적이면 막을 것으로 보입니다.
사실상 미국과의 금리 격차가 많이 벌어진 상태에서 원화 유출의 위험도 있지만
현재 상황에서 걱정할 만큼의 유출은 없어서 계속해서 금리를 유지하고 있는 것으로 보입니다.
과거 수십 년간의 금리와 집값 변동을 살펴보면 유사한 그래프를 그리는 것을 확인할 수 있습니다.
레버리지를 사용하여 집값을 구매하는 소비자의 특성상 금리 영향을 가장 크게 받을 수밖에 없죠.
시장은 결국 돌고 돌아서 금리가 인하하면 집값은 가파르게 상승할 것입니다.
현재 상황에서는 이러지도 저러지도 못하는 상황으로 하락할 가능성도 봐야 할 것 같습니다.
두 번째는 수요와 공급으로 볼 수 있습니다.
모두가 자기 집 마련을 원한다는 기본 전제가 있기 때문에 수요는 있고
부족한 공급을 살펴보아야 합니다.
최근 느낀 것처럼 청약 시장은 뜨겁습니다.
그만큼 수요는 여전히 많고 사람들은 현금이 많다고 볼 수 있습니다.
반면 공급은 현재의 수요를 따라가지 못하고 있습니다.
아래 전국 아파트 수요/입주 물량을 확인해 보시면 됩니다.
2022년부터 현재 2023년까지 공급이 과잉인 곳들이 보입니다.
부산, 대구, 인천, 세종, 경기, 충남 등이 대표적으로 2년 연속 과잉 공급입니다.
즉, 수요 대비 공급이 많게 되면서 미분양이 발생하고 있는 도시들이죠.
이러한 도시들은 당분간 하락 추세를 벗어나기는 힘들어 보입니다.
특히, 2024년까지 공급이 많은 대구, 인천, 세종, 경기, 충남, 경북은 대부분 부동산 하락세가 유지될 것이고,
더 상세하게 들여다봐야겠지만 일부 지역들은 그중에서도 반등할 여지는 있어 보입니다.
집값 상승
집값 상승을 기대하는 이유 중 가장 큰 것은 정부의 자세입니다.
정부는 규제 완화, 특례 대출 등 수요 진작 정책을 펼 지고 있고,
금리 인상을 압박하는 듯한 느낌을 주면서 '2차 폭락'은 막고 있습니다.
다만 이러한 기조는 서울 및 수도권에 집중되어 있고 지역별로 편차가 심할 것으로 보입니다.
서울은 당연히 일자리와 인프라가 모인 장소에는 집값이 더 빠르고 확실히 상승할 것으로 보이고,
강남을 비롯한 용산, 잠실, 반포, 여의도, 성수 등 핵심지가 주목받고 있습니다.
일단 위에서 살펴본 지역별 공급과 함께 봐야겠지만,
2023년 현재가 공급 물량이 일시적으로 많이 있습니다.
그리고 24년부터 다시 줄어들기 시작하다가 25년부터 적정 공급량인 26만 호 아래로 내려가게 됩니다.
집값 상승을 예상하는 이유는 간단합니다.
정부는 돈을 풀고 있고 사람들의 아파트에 대한 수요는 계속해서 상승하고 있기 때문입니다.
위 자료처럼 앞으로 주택 공급은 줄어들고 있는 것은 여기에 불을 붙일 것으로 보입니다.
특히, 서울에서는 적정 공급량이 4.8만 호 대비 현재도 미래도 계속해서 부족하기 때문에
수요가 청약 단지가 엄청나게 모이고 있습니다.
최근 분양 단지를 한번 살펴보겠습니다.
일단 최근 서울시 1평당 평균 분양가는 3,192만 원입니다.
33평 기준으로 10.5억으로 사실상 9억이라는 심리적 벽을 훨씬 뛰어넘은 가격입니다.
그럼에도 불구하고 경쟁률을 보시면
3월의 영등포자이 디그니티는 25평 기준 경쟁률 253대 1을 기록하고,
최근 청량리 롯데캐슬 하이루체도 25평 기준으로 경쟁률이 234대 1을 기록했습니다.
롯데캐슬의 이스트폴은 평당 분양가가 4,000만 원을 찍었음에도 불구하고,
현재 사람들이 청약을 넣기 위해 현금을 쥐고 기다리고 있는 분위기입니다.
서울은 특히 신규 주택공급이 없고
재건축이나 재개발로 공급을 하다 보니 분양하는 규모가 작을 수밖에 없습니다.
이러한 분위기 속에서 분양가는 계속해서 오르고,
그 동네의 구축은 그 분양가에 맞춰서 오르게 되면서 자연스럽게 하방경직되어
집값은 상승할 수 밖에 없습니다.
국토교통부: 23년 상반기 지가변동률 및 토지거래량
본격적인 국토교통부의 자료를 확인해 보겠습니다.
지가변동률은 아파트 가격과 직접적으로 비례하지는 않지만 전국적인 부동산 동향을 파악할 수 있습니다.
위 자료에서도 확인할 수 있듯이
전체적으로 파란색이 줄어들고 노란색이 많아지고 있습니다.
이제 점점 바닥을 다지고 상승하기 시작한다면 전국이 불장(붉은색)으로 변하게 되겠죠.
하지만 아직은 판단하기 이르다는 것이 통계치의 내용입니다.
작년이나 직전 분기 대비 상승으로 전환하거나 상승 추세를 유지하고는 있지만
그 속도나 기울기가 가파르지 않습니다.
게다가 상세하게 들여다보면 오히려 변동률은 낮아지고 있습니다.
즉, 회복이 더디고 상승률이 낮아지고 있는 모습을 보이고 있습니다.
물론 최근 동향이 4개월 연속 상승세를 보이면서 상승할 여지를 보여주고 있고,
하락장을 벗어나는 듯한 모습을 띄고 있지만 아직은 판단하기 어려워 보입니다.
최근 청약시장의 분위기나 내용들을 살펴본다면,
수요가 많고 공급이 부족한 서울 시장을 중심으로 시장은 회복하고 있는 추세이고
상승장으로 무난하게 움직이고 있습니다.
즉, 지역별 편차는 있겠지만 서울시 부동산은 점차 회복하여 상승세를 탈 것이고,
지방은 미분양과 공급 과다의 문제를 해결하는 동안은 하락 추세가 계속될 것으로 보입니다.
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