서울시 아파트 발코니 고층 적용 가능(feat. 발코니와 베란다 차이)

 

서울시는 아파트를 포함하여 서울에 지어지는 건축물에 대해서 고민을 많이 하고 있고,

건축디자인이 서울의 얼굴을 대표한다는 생각을 하고 있습니다.

 

올해 노들섬 프로젝트를 포함해 여러 가지 건축 관련 프로젝트가 진행 중입니다. 

 

앞으로 많은 변화가 예상되는 서울시입니다. 

 

 

 

본론으로 돌아와 지난 2023년 6월 7일,

서울시는 '건축물 심의기준'을 신설하였습니다. 

 

아파트에 돌출된 발코니를 다양하게 설치함으로써 외관상의 다채로움도 가져가고,

발코니의 활용도를 높이겠다는 의지입니다.

 

그동안 아파트에서 발코니는 확장의 대상이었습니다.

 

실내 공간을 얼마나 더 넓게 쓸 수 있는지가 관심이었고,

서비스면적(발코니)을 최대한으로 뽑아내는 게 건설사의 능력으로 보았죠. 

 

하지만 코로나를 겪으면서 세대 내 외부공간(돌출개방 발코니)의 중요성이 부각되고,

아파트가 주는 천편일률적인 답답함을 개선하기 위해서라도 돌출개방형 발코니가 주목받고 있습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

발코니 vs 베란다 용어 정의

항상 헷갈리는 발코니, 베란다, 그리고 테라스의 용어 정의를 하고 넘어가겠습니다.

복잡하거나 정확한 법적인 내용을 따지기 보다는 개념만 설명하겠습니다.

 

아파트에서 흔히 '베란다'라고 불리는 공간은 실제로는 발코니입니다.

'발코니 확장 비용'을 줄여서 '발확비'라고 부르면서 베란다 용어를 덜 사용하기 시작했습니다. 

 

발코니는 외부에 개방된 공간으로 외부와 실내공간의 완충역할을 취지도 만들어졌습니다.

우리나라 주택에서만 발코니 확장이 합법이고, 사실 원래 취지와는 다르게 사용되고 있습니다. 

 

1986년부터 최대 1.2m 발코니 규정으로 시작하여 1.5~2.0m를 왔다 갔다 하다가

결국 2005년부터 1.5m로 규정되어 사용되고 있습니다. 

 

주택에서 발코니는 중요해진 이유는 결국 서비스면적입니다.

 

계약서 어디에도 들어있지 않은 이 발코니 면적을 최대한으로 확보하는 것이 

실사용면적이 늘어나기 때문에 이득이기 때문입니다.

 

이와 관련된 내용은 아파트의 기본 개념에 대한 포스팅을 참고해 주세요.

2023.04.21 - [건축 이야기/건축 용어] - 아파트 세대의 층고, 높이, 평수, 천장고, 기본 골조 등 용어 개념

 

발코니(왼쪽) vs 베란다(오른쪽) 개념 다이어그램

위 그림처럼 발코니는 지붕이 없고 난간으로 둘러싸인 공간을 이야기합니다. 

노대라고 부르기도 하죠. 

사실상 발코니는 실내에서 실외로 나갈 수 있는 실외공간으로 이해하시면 됩니다. 

 

그렇다면 사람들이 '베란다'라고 부르는 공간은 어떤 곳일까요?

 

베란다는 아래층과 위층의 면적 차이로 생긴 공간을 활용하는 것입니다.

즉, 아래층의 천장이 윗층의 바닥(베란다)이 되는 공간을 말하는 것입니다. 

 

테라스는 접지층(지표면)을 말하는 것인데 법적 용어는 아니고

일반적으로 1층에 데크를 설치해 두면 테라스로 부릅니다. 

 

발코니와 베란다, 그리고 테라스의 공통점은 지붕이 없다는 점입니다. 

 

지붕을 덮는 순간 면적에 포함해야 하고, 실내공간처럼 벽을 치고 창문을 다는 것은 불법 행위입니다.

다만, 앞서 말씀드렸듯이 주택에서는 발코니 확장을 합법화되어 있는 상황입니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울시 심의기준 변경: 2.5m 돌출개방형 발코니 허용

가장 좋은 소식인 것 같습니다.

 

기존 발코니는 1.5m까지 면적에서 제외해 주었기 때문에 현재 아파트의 발코니는 대부분 1.5m입니다.

하지만 벽체 두께 등이 포함되어 사실상 1.3m 정도로 보아야 하는데요. 

 

이제는 2m 넘는 발코니를 사용할 수 있게 되었습니다.

서울시에서는 이번에 2.5m까지 발코니를 확장해 주는 건데요.

이제는 발코니에서 여러 사람이 옹기종기 모여서 공간으로써 활용도가 높아지는 겁니다. 

 

서울시 발코니 기준 (돌출개방형 발코니) - 서울시 심의기준

기존 1.5m에서 2.5m로 1m의 발코니 면적이 증가한 건데요.

확장을 못하는 외부이긴 하지만 개념상으로는 1평~6평 정도의 면적이 증가한 것입니다. 

 

다만, 돌출개방형 발코니는 난간 1.5m 적용과 

50% 이상 외부에 개방되어야 하고 확장하여 실내공간으로 사용은 불가능합니다. 

 

확장 불가능한 개방형 돌출 발코니에 대한 더 상세한 내용을 공개했습니다. 

 

돌출 폭을 2.5m 이상(6인이 앉을 수 있는 공간)으로 제안하였고,

발코니 둘레 길이의 50% 이상은 난간으로 개방된 형태로 설치하도록 가이드하였습니다. 

 

개방형 발코니 규모 및 형태 - 서울시 심의기준

 

 

추가적으로 기존의 돌출개방형 발코니는 안전상의 이유로,

3층에서 20층 이하까지만 적용가능했습니다. 

 

하지만 앞으로는 심의를 거쳐 20층 초과(21층 이상)에도 돌출개방형 발코니를 설치할 수 있습니다. 

 

더 다양한 입주민들이 외부공간을 세대 내에서 즐길 수 있게 되었습니다.

 

 

 

 

 

문제는 발코니 면적은 서비스면적으로 저희가 접하는 어느 문서에도 면적으로 남아있지 않습니다.

반대로 말하면, 시공사 입장에서는 돈으로 보상받지 못하는 면적이 늘어나는 것이죠.

 

발코니 면적이 늘어나게 되면 세대수는 그대로인데, 

서비스 면적만 늘어나기 때문에 공사비가 늘어나고 시공사 입장에서는 꺼려할 것으로 보입니다. 

 

그렇기 때문에 이러한 규정 변화에 건설사가 얼마나 적극적으로 적용할지는 의문입니다. 

 

하지만 돌출 개방형 발코니는 외관에서도 미적으로 우수하기 때문에,

다양하게 적용할 수 있다면 서울시의 아파트에도 다채로운 디자인이 적용되길 기대합니다. 

 

해외 돌출 개방형 발코니 사