2040 서울도시 기본계획: 오세훈 시장의 한강 사랑 그리고 35층 폐지로 수혜를 보는 아파트는 어디일까

지난 2022년 3월 3일

서울시 도시계획국 도시계획과에서 오세훈 시장의 '2040 서울도시 기본계획'을 발표하였습니다. 

 

핵심적인 내용은 다음과 같이 6가지입니다.

6대 공간계획
  (1) 보행 일상권 도입
  (2) 수변 중심 공간 재편  
  (3) 중심지 기능 강화로 도시경쟁력 강화
  (4) 다양한 도시모습, 도시계획 대전환
  (5) 지상철도 지하화
  (6) 미래교통 인프라 확충

 

서울시가 앞으로 추진할 계획들의 최상위 계획의 지침이 되는 공간계획이자 향후 20년간 서울이 지향할 도시공간의 미래상을 담은 장기계획입니다. 새로운 가이드라인을 제시하였고 이에 맞춰 필요시 법규도 개정할 생각인 거죠.

 

이번 계획은 2014년에 수립된 '2040 서울플랜'을 대체하는 계획입니다. 

아무래도 정권도 바뀌고 서울시장도 바뀌었으니 전 정권 지우기의 일환이자 새로운 비전을 제시해야 하는 상황이죠.

 

자료에서도 설명하듯이 크게 보면 '시민 삶의 질 향상'과 '도시경쟁력 제고'에 열심히 끼워 맞춘 내용입니다. 

위에 설명드린 6대 공간 계획 중에 주거(아파트)와 입지에 영향을 미칠 요소들에 대해서 살펴보겠습니다. 

 

 

 

 

 

수변 중심 공간 재편: 수변&공원&뷰 중심의 아파트가 뜬다

서울 전역 61개 하천 잠재력 활용해 시민생활 중심으로 도시공간을 개편한다는 내용입니다. 

 

서울시에는 한강과 안양천‧중랑천 등 국가하천, 탄천‧도림천 등 지방하천 등 총 61개 하천이 있는데, 이런 하천에 대한 접근성이 좋지는 않습니다. 한강과 더불어 국가하천인 홍제천, 안양천, 중랑천, 탄천이 있지만 인근에 사시는 분들은 차량 통행으로 인한 단절을 가장 먼저 떠오르실 겁니다. 

 

서울 수변중심 공간 재편 - 2040 서울도시 기본계획

 

최근 10-20년간 많은 지자체가 세금을 써서 하천을 걷기 좋은 공간으로 개발한 것은 틀림없습니다. 하지만 그 하천 공원으로의 접근성은 지자체에서 모두 감당하기에는 큰 사업(차량, 도로의 지하화)으로 크게 개발되지 못하였습니다. 즉, 보행과 대중교통의 접근성을 높이고 네트워크 구축이 필요한 상황인 겁니다. 

 

일단 가장 중요한 위치는 오세훈 시장의 숙원사업인 '한강'입니다. 수변과 도시공간의 경계를 허물고 새로운 공간을 제시하겠다는 내용입니다.

 

실제로 삶의 질이 높아지면서 중요하게 부각되는 것은 '한강뷰와 공원뷰'입니다. 마포구, 용산구, 성동구, 광진구, 영등포구, 동작구, 서초구, 강남구, 송파구 등 한강 변으로 위치해 있는 자치구와 인근 아파트들의 가격은 계속해서 상승할 것으로 보입니다. 이번 하락장에서도 한강변의 아크로리버파크는 가격이 오히려 상승하였고, 마포구의 래미안웰스트림의 경우도 한강 뷰 특수성으로 마포구 대장 아파트로 등극(준공 10년 이내 33평 최고가 기준)했습니다.

 

한강과 더불어 권역 하천 4곳도 눈여겨봐야 합니다. 탄천이나 중랑천은 천을 기준으로 동부간선도로가 있고 각종 물류창고, 코레일, 혐오시설 등이 위치해 있는 경우도 있습니다. 이러한 열악한 환경은 추후 개선되기 마련이고 그 환경이 개선되었을 때 집값 상승 또한 상당할 것으로 예상됩니다. 현재 살기 좋은 환경보다는 현재 좋지 않은 환경을 통해 상상력을 발휘해 보길 추천드립니다. 

 

 

 

또한, 이번 2023년 2월 28일에 발표된 서울시의 제안 사항들을 살펴보시면 한강에 대한 의지를 알 수 있습니다. 이 계획뿐만 아니라 다양한 한강변 보행교나 공원화 계획을 확인해 보시면 됩니다. 지금 포스팅에 담긴 2040 계획과 최근 서울시의 행보를 비교해 보면 어떤 의지로 계획을 진행하고 있는지 확인가능합니다. 

 

이번 포스팅은 최근 발표한 서울시의 자료가 아닌 2022년의 2040 서울도시 계획 부분만 살펴보도록 하겠습니다. 

서울 상암동 하늘공원에 지어질 '서울링'

 

 

 

 

 

 

 

다양한 도시모습, 도시계획 대전환

첫 번째 확인할 내용은 기존에 주거, 공업, 상업, 녹지로 나누어져 있던 용도지역제를 다 섞어서 다기능 복합용도로 만드는 내용입니다.

 

경계 없는 사회(Boundaryless)가 요즘의 글로벌 이슈입니다. 예전 개발이 한참이던 시절처럼 주거는 주거, 일하는 곳은 공업이나 상업, 녹지는 별도로 계획할 수 없는 시대가 오고 있습니다. 

 

기능적으로 구분시켰던 예전의 도시계획이 낳은 베드타운 등의 문제점을 생각해 본다면 앞으로의 도시 개발 방향이 상상이 됩니다.

 

노원은 대표적인 베드타운입니다. 일자리가 없고 LH나 SH의 아파트가 많이 공급되었었죠. 결과적으로 30-40년이 지난 지금 노원은 낙후될 수밖에 없습니다. 직장이 없는 단순 잠을 자기 위해 베드타운인 노원은 점점 빛을 잃어가고 있습니다. 삶의 퀄리티가 좋아진 사람들은 더 좋은 환경의 주거와 업무, 녹지와 공공, 상업 등이 잘 섞인 성수, 용산, 여의도, 강남 등으로 빠져나갔기 때문입니다. 

 

 

 

그렇다면 이러한 기조에서 어떤 아파트를 주목해야 할까요?

 

저는 오히려 노원과 같이 획일적이고 엄격한 단일 용도지역제로 묶인 장소를 공략해야 한다고 봅니다. 

앞으로 부족한 용도와 NEEDS를 반영할 수 있는 융복합 고려가 필요한 곳이 뜬다고 봐야죠. 

 

좀 더 크게 보면 2가지입니다. 

 

하나는 영등포와 같은 공업/상업지역 위주의 지역이나 목동과 같은 주거지역이 큰 변화가 생길 수도 있고 

다른 하나는 이미 공원과 주거, 상업이 잘 복합되어 있는 성수동과 같은 곳이 더 좋은 환경으로 바뀔 수도 있습니다. 

 

도시계획 대전환(용도지역제 변경) - 2040 서울도시 기본계획

 

 

사실 이 내용보다 핵심은 '35층 높이 기준 삭제'입니다. 

서울시에만 있던 35층 기준이 드디어 삭제되는 건데요. 획일적이고 답답한 한강변 성냥갑 아파트들의 스카이라인이 바뀔 것으로 기대됩니다. 

 

일단 절대적인 수치는 삭제되었습니다. 제3종일반주거지역은 그동안 서울시에서만 35층으로 제한이 있었는데요. 이 한계가 풀어지면 앞으로 지어지는 도심의 아파트들의 스카이라인과 통경축이 바뀔 것으로 예상됩니다.  

 

앞서 말씀드린 것과 같이 오세훈 시장(서울시)은 한강변에 집착하고 있습니다.

한강변으로 이루어지는 재건축은 활기를 뛸 것으로 예상되는데요. 현재 아크로리버파크, 아크로리버뷰 등을 뛰어넘는 신반포 아파트들의 재건축, 여의도 아파트 재건축 등이 큰 이슈가 될 것으로 보입니다.

 

이들 아파트가 보여주는 새로운 패러다임의 아파트 디자인과 층수가 향후 10년간 아파트 시장을 리드해 나갈 것으로 보입니다. 

 

앞으로 공개될 다양한 서울시의 플랜과 재건축 재개발 시장을 살펴볼 이유가 되겠죠. 

 

 

 

정리하겠습니다.

 

인구수는 줄어들고 아파트 가격은 잠시 침체&하락기에 있습니다. 

앞으로 아파트 가격이 오를지 내릴지는 아무도 모르지만, 화폐(M2)가 계속해서 늘어난다면 결국 아파트 가격은 오를 것입니다.

 

특히 서울시의 정책 방향을 볼 때 공원, 한강, 수변 등의 키워드를 가지고 좋은 입지를 구분하여 접근하여야 하고 현재 똘똘한 아파트 한 채가 오랫동안 우리의 든든한 자산이 될 수 있음을 기억해야 합니다. 

 

서울시뿐만 아니라 다른 지자체에서도 결국 이러한 시대 흐름을 따라갈 수밖에 없고 좋은 주거문화는 공원이 얼마나 가깝고, 접근성이 좋으며 다양한 경험을 할 수 있는 복합적인 공간에 형성되기 마련입니다. 이러한 특징들을 가진 아파트를 잘 살펴보고 바람직한 목표 설정이 필요한 시기입니다. 

 

 

 

 

 

 

(PPT+자료)+서울도시기본계획_대외발표_최종_최적화.pdf

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