(2023.02)전국 미분양 현황과 서울, 대구, 충남, 인천 미분양 자료로 바라보는 부동산 경기

전국적으로 미분양 소식을 뉴스를 통해 쉽게 접할 수 있습니다. 
 
하지만 뉴스를 항상 자극적으로 혹은 편파적으로 정보를 전달하는 경우가 많아

항상 팩트체크를 하고 자세히 바라볼 필요가 있습니다. 
 

현재 미분양의 원인으로는

우크라이나-러시아 전쟁, 미국발 금리정책, 금리 인상에 따른 대출 부담, 코로나 제재 완화로 인한 소비긴축, M2 통화량 감소 등 다양한 이유들이 복합적으로 존재합니다. 
 
미분양 주택은 주택시장에서 중요한 지표로 보고 있습니다.
 
"미분양이 쌓인다 = 경기침체가 온다"
 
이렇게 이해하고 있는 것이 일반적이죠. 가장 최근에는 2008년 리먼브라더스 사태 이후로 오랜 기간 부동산 침체 기간이 있었기 때문에 많은 분들이 기억하고 있을 거라 믿습니다. 
 
오늘은 미분양 통계에 대해서 확인해 보고 지난 15년간의 숫자들을 가볍게 살펴볼 생각입니다. 
 
 
 

 

 

 

 

 

 

미분양의 의의

미분양이 주는 메시지는 무엇일까요?
 
공공기관 입장에서는미분양 주택 실적에 따라 인허가 계획을 수립하고 정책 결정 시 기초자료로 활용할 수 있습니다. 즉, 미분양이 늘어나면 이를 해결하기 위해 정책을 결정(미분양 주택 매입 등)할 수 있고 이에 따라 인허가를 줄여서 미래 공급량을 조절할 수 도 있습니다. 
 
민간기업 입장에서도 비슷하게 회사정책과 방향성을 조정할 수 있겠습니다. 특히 미분양은 건설사 입장에서는 큰 리스크이기 때문에 이에 민감하게 반응하고 시장을 계속 주시하면서 회사의 방향성을 결정합니다. 
 
저희가 일반적으로 다루는 미분양은 현시점에 남아있는 미분양(대부분 착공 후 미분양)입니다.
아파트가 건설되기까지는 착공부터 분양, 준공, 입주 순서로 단계가 있는데분양 후 미분양과 준공 후 미분양은 분위기가 다릅니다. 
 

대한민국 준공 후 미분양 실적 - 국토교통부 데이트 통합채널 자료

준공은 공사완료를 의미하고 완공 후에도 분양되지 않은 주택수를 위의 그래프에서 보실 수 있습니다. 
국토교통부 및 공공기관에서는 한 달간 발생한 미분양 실적을 다음 달 주택 인허가 실적의 기초자료로 활용한다고 합니다. 우리에게도 3-4년 뒤에 공급되는 아파트 물량인 인허가 양인만큼 중요한 지표가 되는 것이죠. 
 
 
2011년 미분양 실적을 줄이기 위한 대책으로 완공 후 미분양 주택을 전월세 주택으로 공급 후 처분 시 취득세 및 양도세를 감면해 주는 정책, 미분양 집중 지역에 대한 광역 급행버스 노선확충등의 대책이 있었습니다.
 
2012년 준공 후 미분양이 감소되면서 2013년부터는 주택시장 정상화 종합대책, 전월세시장 안정을 위한 대응방안 등의 노력으로 미분양 해소에 적극적으로 대처하여 지속 감소하는 추세를 만들어냈습니다. 
 
이렇게 과거의 지표와 정책 방향을 통해서 앞으로의 미래도 예측해 볼 수 있을 것 같습니다. 
 
 
 
 

미분양현황 확인

그렇다면 미분양이 얼마나 있는지를 어디서 확인할 수 있을까요? 
기본 자료 제공은 국토교통부에서 하고 아실이나 부동산지인, 아파트 114 등 다양한 플랫폼에서 접근도 가능합니다. 
 
 
기초자료의 제공은 국토교통부(통계 누리)에서 확인할 수 있습니다. 
https://stat.molit.go.kr/portal/main/portalMain.do

국토교통부 통계누리

 
 
자료는 너무 광범위하고 시각화되어 있지는 않은데요.
국토교통부의 자료를'아실'이라는 부동산 빅데이터 전문 플랫폼에서 시각화해 놓은 이미지들도 있습니다. 
 
아래 사이트르 참고해 주세요. 

https://asil.kr/asil/index.jsp

아파트 실거래가, 분양정보, 매물, 부동산빅데이터 | 아파트는 아실

 
 
 
 

 

 

 

미분양 관리지역

국가에서는 미분양과 관련하여'관리지역'이라는 이름으로 구분하여 예의 주시하고 있습니다. 
 
정확히는 주택도시보증공사(HUG)에서 관리를 하고 매달 말 관리지역을 공지하고 있습니다. 이들을 미분양 증가, 미분양 해소 저조, 미분양 우려, 모니터링 필요 4가지로 구분하고 있습니다. 이번 2월 21일 공지 이후로 모니터링 필요는 빠져 3가지로 구분하고 있습니다. 
 
22년 9월 이후 공지가 없었는데 23년 2월 21일에 새로운 관리지역 공고와 제도개선에 대한 공지가 있었습니다. 이는 좀 더 합리적이고 빠른 행정처리를 위해 제도 개선을 한 것으로 보이고 사전 심사를 통해 추가적인 미분양이 발생하지 않도록 관리하는 방법이자 체계입니다. 
 
기존 : 미분양 주택 수 500 가구 이상
변경 :미분양 주택 수 1000가구 이상이면서 동시에 공동주택 수 대비 미분양 주택 수 비율 2% 이상
 
 

2022년 8월 31일(좌) / 9월 30일(우) 기준 미분양 관리지역 - HUG 제공자료

 
해당 인프그래픽은 HUG에서 제공하는 작년 2차례에 걸친 제71차(2022.08.31), 제72차(2022.09.30) 미분양 관리지역 선정 공고의 자료입니다. 간략하게 보아도 미분양이 드러나고 있는 것이 보이실 것입니다. 국가에서도 이러한 미분양 증가를 지켜보고 있고 해결책을 내기 위해 아이디어를 내는 중임을 알 수 있습니다. 
 
 
 
아래는 미분양 관리지역에 대한 홈페이지 원본 링크입니다. 
https://www.khug.or.kr/hug/web/gp/re/gpre000001.jsp?id=1128&mode=S¤tPage=1&articleId=31509&t_title=%B0%D4%BD%C3%B9%B0%20%C0%D0%B1%E2%20(%C1%A673%C2%F7%20%B9%CC%BA%D0%BE%E7%B0%FC%B8%AE%C1%F6%BF%AA%20%BC%B1%C1%A4%20%B0%F8%B0%ED%20%B9%D7%20%C1%A6%B5%B5%20%B0%B3%BC%B1%BB%E7%C7%D7%20%BE%C8%B3%BB) 

미분양관리지역 공고  | 주택도시보증공사

 
 
 
 
 
 
 
 

도시별 미분양(서울, 인천, 대구)

제가 이슈가 되는 3개 도시를 임의로 설정하였습니다.
 
모든 부동산의 기준이 되는 서울
부동산 값 하락으로 이슈인 인천
전국 미분양 최대인 대구
 
이렇게 서울, 인천, 대구를 살펴보았습니다. 
절대적인 숫자와 상대적인 숫자로 판단해 봐야 할 것 같습니다. 
 

 

APT 미분양 추이 - 서울(좌)과 대구(우)

 

먼서절대적인 숫자를 한번 보겠습니다.
 
서울은 미분양 세대수가 많지 않습니다.
2022년 7월이나 12월 모두 1,000세대 이하로 위험하기는 하지만 현재 관리지역의 기준이 1,000세대 인 것을 감안하면 문제가 되기 직전이라고 볼 수 있겠습니다. 그리고 2023년 1월과 2월에 둔촌주공부터 시작해서 미분양 리스크들이 감소되고 있는 것을 감안할 때 적정 수치로 보입니다.
 
 
반면인천, 충남, 대구는 2022년 12월 기준으로 2494세대, 8509세대, 13,445세대로 절대적 수치로도 높은 편입니다. 
 
다행히 인천의 경우는 현재 인구수 296만(약 130만 세대)에 대비해서 2,494세대의 미분양은 현재 경기침체를 생각하면 높은 수치는 아닌 것으로 보입니다. 물론 더 정확히 분석하려면 향후 인천의 분양 세대를 확인해서 비교해봐야 합니다. 
 
가장 미분양이 많은 2개의 도시로 대구와 충남(정확히는 도시는 아니지만 비슷한 인구수)이 대표적입니다.
대구 인구수 236만(약 106만 세대) 대비 미분양이 13,445호
충남 인구수 212만(약 101만 세대) 대비 미분양이 8,509호
1% 정도가 미분양 세대로 볼 수 있겠네요. 위의 미분양 관리지역은 공동주택 기준이기 때문에 %는 다릅니다. 

 

APT 미분양 추이 - 충남(좌)과 인천(우)

상대적인 수치로 보면 현재 가장 위협적으로 미분양이 증가하는 곳은 충남과 인천입니다. 
 
충남은 2022년 7월 기준으로 1,406호에서 8,509호로 6배 정도 증가하였고
인천은 2022년 7월 기준으로 544세대에서 2,494로 4.6배 정도 증가하였습니다.
 
서울과 대구는 22년 7월 기준으로 현재 2배 가까이 증가한 것과 비교해 보면 상대적으로 충남과 인천의 미분양 증가는 걱정되는 수치입니다. 
 
미분양의 증가는 부동산 가격 하락 및 경기침체의 징조로 볼 수 있습니다. 
우리나라 사람들의 자산 포르폴리오가 부동산이 많이 차지하고 있기에 단순히 나와 상관없는 아파트의 미분양으로만 볼 수 없는 상황으로 보입니다. 

 
 
 
 
 
 
 
 

준공 후 미분양

사실 일반적으로 말하는 미분양은 분양 시의 미분양입니다.
더 무서운 것은 준공 후 미분양입니다. 
 
즉, (선) 분양 후 미분양 건은 준공까지 2년에서 3년의 시간이 있습니다. 
하지만 준공까지 완료했는데 미분양이라는 것은 정말 오랜 기간 부동산 경기가 안 좋았고 그곳을 시공한 건설사 입장에서도 회사의 존폐여부가 논의될 정도의 상황일 것입니다. 
 
 
 
 
 

미분양의 위기

결론적으로는 미분양은 경기에 큰 영향을 미칩니다. 

분양을 하는 주체인건설사, 시행사, 조합, 은행 등 다양한 매머드 기업들이 도산할 수도 있기 때문입니다.
저희가 알고 있는 삼성, 현대, GS(LG), 포스코, 롯데 등의 기업들은 그나마 계열사의 도움으로 버틸 수 있겠지만 나머지 계열사가 없는 10대, 20대 건설사부터는 위험한 상황이죠.
 
단순한 예를 들어 100세대가 미분양이 나면 요즘 국평(33평)을 9억이라 생각하면 900억이 손실이 생깁니다. 
아무리 큰 대기업 건설사라고 하더라도 900억 자금이 조달이 안되면 위태해지는 것이 현실입니다. 
 
게다가 지난 3,4년간 부동산 경기가 좋으면서 사업을 시행하는 데 있어서 이런 미분양 상황들을 대비하지 못했습니다. 건설사들 같은 경우는 '최초 분양가로 대물변제'라는 조건을 내걸기도 했으니까요.
최초 분양가로 대물변제라는 것은 미분양이 날 경우 분양가에서 할인 없이 건설사에서 미분양 세대들을 매입한다는 조건입니다. 

위기는 곧 기회가 될 수도 있습니다. 단순한 공포나 FOMO가 아닌 미분양 세대의 변화와 경기 흐름을 보고 스스로 정확한 판단을 할 수 있어야겠습니다.