아파트는 기본적으로 UNIT, 단위세대가 메인입니다.
세대가 어떻게 이뤄지고 전용면적, 공용면적이 어떻게 되는지
세대 구성이 어떻게 조합되어 주동을 이루는지
엘리베이터가 세대당 몇 대인지 등등
아파트를 알아볼 때 정말 많은 정보들이 있고 이러한 숫자들이 항상 헷갈리고 기준이 없기 때문에 어렵습니다.
이러한 정보들을 미리 체크할 수 있으면 좋겠죠.
이번 포스팅에서는 서론을 짧게 하고 세대의 평수, 구성, 층고, 천장고 등
사람들이 재건축 재개발 뿐만 아니라 부동산을 볼 때 확인하면 좋은 정보들에 대해서 알아보겠습니다.
세대의 면적과 구성
아파트 세대 면적은 전용면적과 공용면적으로 나뉩니다.
더 정확히는 "주거 전용면적 + 주거 공용면적 + 기타 공용면적" 3가지로 이루어집니다.
그림으로 살펴보겠습니다.
위 그림에서 녹색과 파란색 부분은 아파트 '세대 면적(법적 용어 아님)'입니다.
정확히 말하면 색상 부분이 "주거 전용면적+서비스면적"이죠.
순수하게 내가 현관문을 열고 들어와서 사용하는 공간을 말합니다.
위의 색상 칠해진 부분에서도 서비스면적은 제외되어야 정확한 이야기입니다.
전용면적은 세대 안에서 전용해서 사용하는 부분을 이야기하고 발코니는 서비스면적으로 제외됩니다.
아래 그림에서 빨간색 부분은 서비스면적이고 나머지 녹색과 파란색 부분이 전용면적 부분입니다.
즉, 발코니 확장 전(서비스면적)의 온전히 내가 쓰는 공간을 "전용면적"이라고 합니다.
그리고 회색 부분이 "주거 공용면적"입니다.
엘리베이터는 장애인용 엘리베이터면 면적에서 제외되고요. 기본적으로 다 장애인용 엘리베이터를 사용합니다.
"주거 공용면적"은 세대와 세대 사이의 벽체 혹은 아파트 공용 계단과 복도 등이 포함됩니다.
기타 공용부분은 아파트 주동 이외에 지하주차장, 어린이집, 관리사무소, 피트니스 등이 해당됩니다.
"기타 공용면적"은 지하주차장이나 커뮤니티시설 등 모든 아파트 주민들이 나눠 쓰는 공간의 면적을 포함합니다.
이 3가지 면적을 기준으로 공급 면적과 계약 면적으로 나누어집니다.
일반적으로 아파트 거래를 하면서 사용하는 모든 면적은 공급면적입니다.
그리고 저희가 이를 평수로 치환해서 이야기하죠.
33평이라는 국민평형을 한번 살펴보겠습니다.
일반적으로 전용면적 84m²에 주거공용면적 약 27m²을 더해서 111m² 이 됩니다.
1평 = 3.3057m²이고 공급면적 111m²은 33.57평으로 계산됩니다.
우리가 생활하면서 이야기하는 33평은 공급면적이고 사실은 전용면적 84m²에 더 중요한 숫자이긴 합니다.
공급면적(평수) = 전용면적 + 주거공용면적
계약면적 = 전용면적 + 주공공용면적 + 기타 공용면적
최근 아파트 공용면적이 증가하면서 세대가 쓰는 전용면적은 84m²은 그대로지만 공급면적은 35평인 집도 있습니다.
왠지 숫자가 더 큰 게 좋아 보일 수 있지만 공급면적이 크다는 것은 좋은 건 아닙니다.
과도하게 복도 면적이나 계단 등의 면적이 크다는 의미일 수도 있기 때문입니다.
오히려 전용면적이 84m²이고 공급면적이 109m²(32평)이라면 효율적으로 잘 설계된 아파트라고 할 수 있겠죠.
그래서 아파트를 볼 때 전용면적과 공급면적을 비교해 보고 실제로 아파트 복도를 확인해 보는 것이 좋습니다.
다르게 이야기하면, 아파트 세대에서 중요한 건 전용면적과 서비스면적이라고 볼 수 있습니다.
그래서 항상 도면을 보거나 제안서를 보실 때 서비스 면적이 어느 정도 인지 파악하시는 게 중요합니다.
뒤에서 서비스면적에 대해서 상세하게 다루겠습니다.
세대 서비스면적
서비스면적으로 불리는 확장형 발코니는 공짜 면적입니다.
복잡한 설계나 법규 이야기는 제외하고 이야기하면 세대의 창문이 있는 벽면으로부터 1.5m까지입니다.
예를 들어
남쪽으로 방 3개와 거실이 있고 그 길이가 15m이면 22.5m²(15m x 1.5m)의 서비스면적(공짜)이 생기는 겁니다.
남쪽으로 방 1개와 거실만 있는 옛날 복도실 아파트(길이 6m) 면 9m²(6m x 1.5m)의 서비스면적이 생깁니다.
즉, 1.5m는 정해진 깊이이기 때문에 옆으로 길수록 서비스면적이 많아집니다.
판상형과 4 베이 평면이 유리하다는 의미입니다.
위의 설명을 일반 복도식 아파트인 2 베이와 최신 판상형 4 베이의 평면을 비교해 보겠습니다.
2 bay 평면을 보시면 세대 뒤쪽으로는 공용 복도가 있습니다.
복도 쪽으로는 창이 나있지만 이는 공용면적이 가로막고 있으므로 서비스면적으로 취급하지 않습니다.
복도식 아파트는 전면으로만 서비스면적이 있어 공짜 면적이 많이 적습니다.
반대로 우측의 판상형 4 bay 평면은 복도가 좌측 상단에 작게 있습니다.
해당 부분을 제외한 후면 발코니까지 모두 서비스면적으로 상당히 차이가 많이 나게 됩니다.
전면이든 후면이든 옆으로 길수록 서비스면적에서 유리하다는 의미입니다.
그래서 방, 방, 거실, 안방 이렇게 4 베이로 구성 된 아파트가 같은 34평 아파트여도 더 커 보이는 이유입니다.
앞으로 아파트를 고르실 때는 옆으로 긴 아파트, Bay 수가 큰 아파트를 고르는 게 이득입니다.
첨언해서 3면 개방 세대라는 것이 있습니다.
보통 아파트가 전면과 후면으로 창이 나있는데, 일부 세대는 옆면까지 3면으로 창이 나있는 경우가 있습니다.
위에서 설명드렸듯이 서비스 면적은 창이 있는 벽면으로부터 1.5m까지 서비스 면적이고,
3면 개방세대는 다른 세대들 보다 서비스면적이 1-2평 더 크기 때문에 너무나도 좋은 평면입니다.
아래는 참고용으로 올려드립니다.
4 bay 이상으로 잘 설계된 아파트의 서비스면적 비교표입니다.
결국 중요한 것은 전용면적과 서비스면적이 합쳐진 실사용 면적입니다.
서비스면적은 사실 어디에도 숫자로 드러나지 않습니다.
해당 내용은 대략적으로 계산을 해보시거나 시공사에 문의하는 것이 맞습니다.
세대 조합과 엘리베이터
세대 하나하나가 모여서 하나의 주동을 이룹니다.
보통 아파트들은 4세대 이상이 모여서 주동을 이루고,
높이와 규모에 따라 다르지만 2세대당 엘리베이터 1대, 3세대이면 2대가 일반적입니다.
보통 입주민들은 엘리베이터 개수를 궁금해합니다.
하지만 엘리베이터 개수는 임의로 공급하는 게 아니라 법규에 따라 공급을 합니다.
엘리베이터 공급의 기준은 기본 산식이 있긴 하지만 통계적으로 보면 2세대당 1대로 보시면 됩니다.
하지만 이러한 규칙에 변화가 생기는 게 30층, 50층 기준입니다.
건축법(제2조) 용어상 30층 이상(혹은 120m 이상)은 "고층건축물"로 분류됩니다.
50층 이상(혹은 200m 이상)은 "초고층건축물"로 분류되고요.
이렇게 법규를 나눠놓은 이유는 안전상의 문제로 조치를 강화하기 위함입니다.
30층을 넘어가면 피난용 엘리베이터 1대를 추가해야 하고,
피난 및 방화구조, 대피, 안전등에 관련된 가이드라인들이 많이 생깁니다.
이러한 가이드라인이 많아지면 설계가 복잡해지고 공사비가 올라가게 됩니다.
그래서 아파트들이 29층, 49층에서 층수 올리는 것을 멈추는 것입니다.
추가적으로 비용과 속도도 말씀드리면,
엘리베이터는 일반적으로 장애인용 엘리베이터 17-20인승을 공급하고,
라인 당 비용은 5,000만 원 이상입니다.
그리고 30층 미만의 경우는 120-150m/min의 엘리베이터를 사용하고,
30층 이상의 경우는 150m/min 이상을 사용합니다.
물론 더 빠를수록 좋겠지만 엘리베이터는 보통 건물의 최하층에서 최상층까지
1분 내로 도착하게끔 설계되기 때문에 이 기준에 따라 스펙을 설정합니다.
시공사에 더 많은 엘리베이터를 요구할 경우 더 높은 공사비로 돌아올 수밖에 없습니다.
하지만 이사와 이용을 고민한다면 라인별로 엘리베이터 2대는 보급되어야 활용도가 높은 것은 사실입니다.
세대 층고
건설사들의 세대 층고 기준은 일반적으로 2.85m 이상이고 천장고는 2.3m입니다.
이는 '주택건설기준 등에 관한 규칙 제3조 4항'에서 최소 2.2m 이상의 반자높이(천장고)를 계획하도록 합니다.
주택건설기준 등에 관한 규칙(주택건설기준규칙)
제3조(치수 및 기준척도)
4. 거실 및 침실의 반자높이(반자를 설치하는 경우만 해당한다)는 2.2미터 이상으로 하고
층높이는 2.4미터 이상으로 하되, 각각 5센티미터를 단위로 한 것을 기준척도로 할 것
해당 내용은 일반적인 벽식구조 아파트(대부분)의 이야기이고,
기둥식 아파트(주상복합 등)의 경우 층고 3.0m와 천장고 2.4m입니다.
아파트 설계는 아주 오래전부터 발전해 온 기술력이 있고 건설사마다 대동소이합니다.
그렇기 때문에 기본 천장고와 층고가 어느 정도 정해져 있죠.
일단 천장고와 층고의 차이부터 이해하고 넘어가겠습니다.
"층고"라 하면 해당 층의 바닥구조면(콘크리트 바닥면)의 위면부터 위층 바닥구조면 윗면까지의 길이를 말합니다.
"천장고"는 말 그대로 천장의 높이인데, 바닥 마감재(마루)부터 천장 마감재(벽지)까지의 높이입니다.
천장고, 반자높이(법규용어), 천정고 모두 똑같은 말입니다.
사는 사람 입장에서는 천장고 숫자가 중요합니다.
바닥은 슬라브 두께 210mm, 층간소음 완충재 30mm, 경량기포콘크리트 40mm, 바닥몰탈 및 마감 50mm, 총 330mm
천장은 스프링클러, 시스템에어컨, 열교환기, 배관 등의 공간 180mm, 천장틀과 석고보드마감 40mm, 총 220mm
층고 = 바닥두께 + 천장고 + 천장두께
천장고 = 층고 - 천장두께 - 바닥두께
위 산식에서 계산을 해보면 층고 2,850mm = 330mm + (2,300mm) + 220mm로
일반적인 아파트의 천장고 높이가 2,300mm(2.3m)가 나오는지 알 수 있습니다.
그리고 여기에 추가적으로 거실이나 주방, 안방 등에 우물천장을 추가하기도 합니다.
특히 리모델링 프로젝트의 경우는 기존 천장고가 2.1m 이거나 2.2m인 경우가 많아 우물천장이 중요합니다.
우물천장의 경우 보통 50mm ~ 100mm 정도 올릴 수 있습니다.
일반 층고가 2.3m 일 경우 우물천장은 2.35~2.4m를 계획할 수 있습니다.
층고가 높을수록 개방감이 커지고 집이 커 보이는 효과가 있습니다.
그래서 최근 재건축 재개발에서의 트렌드는 천장고 2.4m, 우물천장 2.45~2.5m를 제안하는 게 추세입니다.
일부 2.5m를 제안하기도 하는데 저층부에 국한되어 있거나 특정 세대(테라스, 펜트하우스 등) 일 경우도 있어 확인이 필요합니다.
하지만 모든 건설업은 커지면 커질수록 공사비가 증가한다는 점도 알아야 합니다.
층고가 높아지면 콘크리트, 벽면 마감의 양이 늘어나니 공사비도 증가할 수밖에 없죠.
특히 조합사업의 경우 이윤을 많이 남겨야 하는데,
층고를 높일수록 최악의 경우는 층수가 낮아질 수 있어서 합리적인 판단을 해야 합니다.
아파트 단열
아파트 세대(주상복합 제외)는 내단열로 이루어진 것이 90%입니다.
일부 외단열 아파트가 있을 수 있는데 대부분 주상복합일 것입니다.
혹은 LH나 SH에서 시험적으로 도전한 외단열 아파트일 수 있습니다.
내단열과 외단열의 차이점부터 살펴보겠습니다.
단어에서도 알 수 있듯이 내단열은 단열을 외벽 안쪽에 설치, 외단열은 단열을 외벽 바깥쪽에 설치하는 방법입니다.
아파트가 내단열로 이루어진 것은 경제성 논리 때문입니다.
그동안 아파트는 콘크리트벽에 페인트를 칠해 마감을 했고 마감재를 안쪽으로 붙이는 것이 빠르고 효과적이었습니다.
유지보수의 측면에서도 외기에 면하면 노후화 및 탈락의 위험도 있기 때문에 내단열이 경제적이죠.
하지만 내단열의 경우는 결로발생이라는 치명적인 단점이 있습니다.
단열재 중간중간에 세대 내부의 벽들로 인해 틈이 생기고 그 사이로 외기가 들어오게 되죠.
차가워진 외벽과 따듯한 난방이 돌아간 내부의 온도 차이로 겨울에 결로(습기에 의한 곰팡이)가 생기는 것이 내단열 아파트의 레퍼토리입니다. 너무 디테일한 자료와 설명을 생략하겠습니다.
그렇기 때문에 성능을 생각한다면 아파트도 언젠간 외단열로 바뀌어야 합니다.
물론 외단열도 마감재 부착으로 인한 단열재 손상, 유지보수 어려움 등의 문제는 공존하고 있습니다.
재미있는 건 아파트 단열재를 외단열로 바꾸면 근소한 차이이긴 실내 공간이 늘어납니다.
법이 외단열을 장려하기 위해 특혜를 주고 있다고 보셔도 되는데,
내단열의 경우는 벽체와 단열재, 마감재 두께의 중심을 기준으로 면적을 계산하고
외단열의 경우는 단열재나 마감재를 제외한 벽체의 중심을 기준으로 계산을 합니다.
위 그림에서 알 수 있듯이 면적 면에서도 실제 사용하는 공간의 크기면에서도 유리한 상황이죠.
실제 숫자적인 크기로는 얼마 차이가 안 날지 모르나, 면적의 제한이 있는 아파트에서는 1m²가 큰 차이를 만들기도 합니다.
정리하면, 외단열은 단열의 성능면이나 내부 공간의 크기 측면에서 내단열에 비해 효율적이고 합리적입니다.
아파트의 단위세대, UNIT, 세대는 기본 중에 기본입니다.
우리가 살아가면서 부동산 거래를 하거나 거주하는 하는 공간으로써 이해도 깊게 필요한 부분이기도 합니다.
특히 단열이나 천장고, 서비스 면적 등 실 생활에 유용한 정보를 많이 알아두시길 추천드립니다.
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