이번 4월 27일,
국토교통부는 2023년 3월 주택 통계를 발표하였습니다.
미분양 주택, 주택 건설 실적, 주택 거래량
크게 3가지 주제를 다루었으며 단기적으로 부동산의 방향성을 파악해 볼 수 있는 미분양 주택과 거래량 위주로 내용을 살펴보려고 합니다.
미분양이 쌓이면 생기는 문제는 간단합니다.
돈을 지급했던 증권사와 은행, 시행하고 시공했던 시행사나 시공사(건설사)는
돈이 회수되지 않아 파산할 수 있습니다.
물론 그동안 신나게 돈을 벌어온 이들이 미분양 사태를 예견하지 못했던 것도 아닐 테고,
이제 와서 정부나 LH가 이런 미분양 주택을 매입해서 임대주택 등으로 활용하는 것도 갑작스럽죠.
사업을 시행했던 사람들의 우선적인 노력이 중요합니다.
미분양이 발생하면 잔여세대들 분양 신청을 수차례 다시 받기도 하고,
전화를 돌려서 사람들을 꼬셔 보기도 하고,
각종 선물들(가끔 자동차)을 끼워서 판매해보기도 하고,
정 안되면 할인 분양을 하기도 합니다.
그런 다음에도 어려움이 있고 여러 가지 협력업체와 유관 업체들의 줄도산을 막기 위해서
정부가 지원사격을 해주는 것은 논리적이고 합당해 보입니다.
자칫 너무 정치적인 이야기로 이어질 수 있으니 간다히 제 생각만 정리해 보았습니다.
이번 포스팅에서는 정부의 3월 주택통계 자료를 분석해 보고,
현재 미분양 할인분양하는 단지 중 하나를 살펴보고자 합니다.
미분양 주택
23년 3월 전국 주택 미분양은 72,104호로 1,2월에 7.5만 호를 기록하고 살짝 하향하고 있습니다.
특히 수도권 1.1만 호로 상대적으로 낮은 반면, 대구 1.3만 호, 경북 9천 호, 충남 8천 호로 지방의 미분양이 많은 상황인데요.
서브프라임 모기지(리먼 브라더스 사태) 이후로 타격받았던 부동산 시장인 2009년~2013년 이후,
오랜만에 미분양이 7만 호 이상을 기록하면서 걱정스러운 수치를 보여주고 있습니다.
전국 지역별 미분양 현황을 좀 더 살펴보겠습니다.
여기서도 국토부에서 제공한 데이터 말고 '아실'에서 취합해서 보는 것이 좋아 보입니다.
서울시와 경기도의 최근 4개월 미분양 추이입니다.
3월분은 아직 반영이 안 되었는지만 작성을 해보았습니다.
서울, 953 → 996 → 2,099 → 1,084 호로 2배 늘었던 미분양이 2월 이후로 해소되고 있는 추세입니다.
경기, 7,588 → 8,052 → 7,288 → 6,385 호로 1월 이후로 미분양이 줄어드는 추세입니다.
서울과 경기 지역의 분위기는 1,000세대 가까이 미분양 분이 팔리면서 분위기가 조금 나아졌습니다.
지난번 포스팅에서 살펴본 충남과 인천은 꼭 살펴봐야겠죠.
대구를 제외하고도 미분양이 많아서 이슈가 된 2 지역입니다.
인천, 2,494 → 3,209 → 3,154 → 3,565 호로 잠시 주춤하는가 했더니 다시 미분양이 증가하고 있습니다.
충남, 8,509 → 8,653 → 8,456 → 8,036 호로 400호 정도 감소했지만 여전히 높은 수치를 보여주고 있습니다.
두 지역 모두 미분양이 해소될 기미가 크게 보이지 않아 보입니다.
서울과 경기 지역과는 다소 대조적인 양상을 보입니다.
이번엔 대구와 경북의 4개월치 미분양 추이를 보겠습니다.
대구, 13,445 → 13,565 → 13,987 → 13,199 호로 여전히 1.3만 호로 너무 많은 미분양이 있습니다.
경북, 7,674 → 9,221 → 9,074 → 9,016 호로 대구와 마찬가지로 살짝 감소는 하였지만 미분양이 많습니다.
대구/경북은 인구수와 대비하여도 너무 높은 미분양 수치를 보이고 있고,
분위기가 반전되거나 변화가 있을만한 호재가 없어 걱정스러운 수치를 계속해서 보여주고 있습니다.
아마 할인분양 등의 이벤트들이 계속해서 진행될 것 같네요.
또한, 눈여겨볼 아이템 중 하나는 준공 후 미분양으로 악성 미분양으로 볼 수 있는데요.
2023년 3월 기준으로 8,650호로 전월(8,554호) 대비 1.1% 증가하였습니다.
서울 강북구 칸타빌 수유팰리스, 할인 분양
최근 서울은 둔촌 주공아파트 흥행 성공에 힘입어 영등포 자이 디그니티, 휘경 자이 디센시아가 높은 경쟁률을 보여주었습니다.
서울은 역시 '부동산 불패의 도시'라는 이미지를 가져가고 있는데요.
그 와중에 강북구 칸타빌 수유팰리스가 미분양에 이어 할인분양을 하면서 이슈가 되었습니다.
강북구 수유동 179-2번지 일원에 지하 3층-지상 15층 총 216세대 규모의 아파트인데요.
아래 지도에서 위치를 보면 알겠지만 조금 애매합니다.
대원건설이라는 브랜드와 좋은 않은 입지, 비싼 분양가, 역과의 거리, 주동의 형태, 세대수 등 너무나도 불리한 조건으로 분양을 시작했었습니다.
분양 당시부터 고분양가로 이슈가 되었습니다.
인근에 번동 수유역 두산위브(2009년 입주)가 현재 시세 34평 8.47억(호갱노노 기준)입니다.
작년 이맘때도 비슷한 가격이었는데 칸타빌 수유팰리스는 32평이 거의 11억에 분양을 했습니다.
최근에 분양한 엘리프 미아도 10억 이하인데 너무 분양가가 비쌌네요.
이 아파트는 2022년 2월 18일에 최초 분양을 하였고 현재 1년 넘게 미분양 세대가 남아있습니다.
무려 9번째 무순위 청약에도 완판에 실패한 건데요.
현재 총 134세대가 미분양으로 남아있고, 4월 14일 당첨자 발표 후 4월 25일 계약 체결 마무리하였습니다.
올해 초 원희룡 국토교통부 장관이 “내 집이었으면 이 가격에 샀겠냐”라고 비판했습니다.
LH 또한 이 아파트를 12% 정도 할인된 가격으로 매입을 해 논란이 되었는데요.
12% 할인된 가격조차도 고가 매입을 했다는 의미입니다.
이런 정치적이고 복잡한 이야기는 빼고 건축적 이야기만 살펴보도록 하겠습니다.
위 입주자 모집공고는 이번 4월에 최종적으로 입주자 모집을 했던 공고문 자료입니다.
최초 분양 216세대 중에서 현재 134세대를 분양하고 있는데, 미분양이 50%를 넘어가네요.
당연히 할인분양이라도 해야 하는 상황으로 보입니다.
개인적으로는 항상 아파트 분양이 매번 1차에서 완판 되는 것도 이상한 것 같습니다.
부동산이라는 게 꼼꼼히 검토해 보고 천천히 비교해 보면서 구매하는 게 맞는 가격인데,
건물을 보지도 않고 가상의 모델하우스만 보고 10억에 가까운 비용을 지불하는 것도 어불성설입니다.
가격이 비싸면 할인도 하고 1+1 행사도 하는 것이 자본주의 시장에서 당연한 것 아닐까요?
이렇게까지 수차례 분양을 하는 꼴도 우습지만,
조금 더 상식적으로 주택이 공급되고 분양가가 안정이 되어 합리적인 선택을 할 수 있으면 좋을 것 같네요.
또한,
정부의 매입이나 LH 매입을 통해 항상 저품질이던 임대주택도 고품질로 탈바꿈할 수 있는 기회가 있으면 이미지를 탈피할 수 있을 것 같습니다.
다시 본론으로 돌아와 할인 분양가를 살펴보겠습니다.
그렇다면 강북구 칸타빌 수유팰리스는 얼마나 할인을 했길래 이렇게 떠들썩한 걸까요?
저는 작년 최초 분양했을 당시 모집자공고와 현재 모집자 공고의 가격을 비교해 보았습니다.
18~23m² 까지는 원룸형태, 임대주택 규모로 보고 제외하겠습니다.
59m² 제외하고는 다들 애매한 56, 58, 66, 76, 78입니다.
전용면적은 59, 74, 84 이렇게가 가장 무난한 국민평형과 친구들인데 어떻게 이러한 평형을 배분했는지 모르겠네요.
일단 할인가는 대부분 36~37%입니다.
특히 고분양가 논란의 중심이었던 가장 큰 평형 78(32평형)이 할인율이 가장 크게 들어갔네요.
약 11억에서 4억 할인이 들어가 7억 정도입니다.
앞서 살펴본 것과 같이 인근에 신축단지가 없고 귀한 4 베이 평면이라는 점에서
현재 가격이라면 수유역 두산위브(8.47억)를 넘는 9억 가격대를 잘하면 형성할 수 있을 것으로 보입니다.
비 선호 브랜드, 불리한 입지, 작은 세대수와 단지 등이 조금 꺼려지는 요소이긴 하지만
서울에서 신축의 힘은 크다고 봅니다.
물론 단지의 규모나 입지 자체가 크게 상승할 수는 없겠지만 할인 분양가는 매력적이기 하네요.
상품적인 측면에서는 조금 아쉽습니다.
홍보하는 것과 같이 서울에서 4 베이라는 점은 주목할 만 하나
뒷면에 창이 없는 4 베이로 환기나 서비스면적에서 불리합니다.
우리가 좋아하는 판상형이 아닌 주상복합 꼴인 거죠.
그래서 34평형인 84보다 작아지면서 워크인 드레스룸이나 팬트리가 없다는 점이 아쉽습니다.
단지 2평 차이 때문에 생긴 일이기도 하지만 뒷면에 창이 없어 부족한 서비스면적만큼 수납공간이 날아갔습니다.
일반적인 4 베이 25평 아파트의 규모 체감으로 보시면 되겠습니다.
짧게 국토교통부의 미분양 관련 보도자료와 현재 서울에서 이슈인 강북구 칸타빌 수유 팰리스를 살펴보았습니다.
여전히 전국적으로 미분양 아파트가 많고, 정부에서 수많은 규제 완화와 대책들이 나오고 있지만
부동산 심리가 회복되기에는 이슈들이 남이 있는 것으로 보입니다.
현재 금리는 살짝 멈춰있지만 여전히 오를 여지가 있어 보입니다.
무리한 투자를 하기보다는 당분간은 투자를 위한 시드를 모으는 작업에 더 집중해야 할 것 같습니다.
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