2023년 2월 2일 서울특별시는 시공사 선정의 순서를 변경한다고 밝혔습니다.
이는 2023년 7월부터 적용에 들어갈 계획입니다.
아직 구체적인 내용을 밝히진 않았지만 재건축·재개발의 속도를 높이겠고 사업 지연을 유발하는 시공사의 행위를 제재하겠다는 의지를 밝혔습니다.
조금 더 자세히 살펴보겠습니다.
시공사 선정 시기의 문제
서울특별시는 재건축·재개발(도시 및 주거환경 정비)에서 자체적인 기준을 적용하고 있습니다.
가장 차이나는 부분은 시공사 선정의 단계입니다.
서울시를 제외한 곳은 조합이 설립되고 난 후 시공사를 선정하여 기존의 설계안을 많이 변경하여 빠르게 진행을 합니다. 하지만 서울시의 경우는 사업시행계획 인가 이후 설계안이 거의 확정되어 있을 때 시공사를 선정하여 설계안 변경을 아주 경미하게만 하고 진행을 하는 것이 대부분입니다. 시간적으로 보았을 때 조합설립과 사업시행계획 사이에는 2년 이상이 소요됩니다.
서울시에서는 시공사 선정 이후(사업시행계획 인가 이후) 조합과 시공사가 모두 원해서 설계안을 변경할 경우 최소 1년에서 3년이 소요되기도 하는데요. 단위세대와 같은 상품이 시장의 트렌드에 너무 뒤처진 경우 정상적인 사업성이 나오지 않기 때문에 설계안을 변경해야 하고 사업이 지연될 수밖에 없습니다.
반대로 서울시 외의 도시들처럼 시공사를 사전에 조기 선정하여 함께 정비계획 변경부터 건축심의(경관 심의, 도시계획 심의, 영향평가 등)을 추진한다면 1-3년의 시간을 단축할 수 있게 됩니다.
이에 관한 내용은 이전의 포스팅을 참고하시면 되겠습니다.
2023.01.09 - [재건축·재개발/재건축·재개발 개념] - 재건축재개발 - 시공사선정 시기와 단계, 그리고 건축설계의 의미
왜 서울시만 시공사 선정을 사업시행계획 인가 이후일까요?
서울시만 유독 시공사 선정이 조합설립 이후 한참 뒤(3년에서 10년)인 사업시행계획 인가 이후입니다.
바로 조합과 시공사의 유착관계 때문입니다. 일종의 갑질이 이뤄질 수도 있고 조합 설립 이후 시공사들에게 유리한 계약서나 업체선정, 원자재 선택 등 다양한 간섭을 할 수 있기 때문입니다. 이에 서울시는 조합설립 이후 조합에 부족하지만 조금이라도 재정적인 지원을 해주고 가이드라인을 제시하는 대신 시공사 선정을 사업시행계획 인가 이후로 미뤘습니다. 시공사의 부정행위나 간섭을 막기 위해서 입니다.
서울시는 2010년부터 '공공지원 시공사 선정기준'으로 이와같은 계획을 추진하고 있었습니다.
아래 첨부파일 참고해 주세요.
조합이 설립되고 나면 조합은 하나의 사업체로서 사업을 진행하게 됩니다. 최근에는 유명하고 경험이 많은 조합장들이 많지만 예전에는 다들 경험이 부족했습니다. 많은 조합들이 회사를 처음 운영하겠죠.
조합 설립 이후 정비업체, 설계사 선정, 각종 서류 준비 및 인허가 절차 등 많은 비용과 노동력이 들어갑니다. 경험도 부족한데 너무 많은 전문적인 일들을 해야 하고 협력업체를 선정하여 하나하나 공부하면서 열심히 진행을 하죠.
반대로 시공사는 일 년에 여러 건의 재건축·재개발 사업을 진행하는 노련한 꾼입니다. 몇 년 간 쌓인 노하우도 있고 많은 협력업체와의 관계도 넓고 끈끈합니다. 협력업체들도 시공사의 말을 잘 따르고 도와줄 수밖에 없는 이유가 시공사는 시행사로써 아파트를 짓는 과정의 사실상 갑(돈을 주는 주체)이기 때문입니다.
서울시에서 공사의 항목별 예산을 명시하는 '내역 입찰'을 도입한 이유도 시공사의 거짓 내역이나 내역을 일부로 누락시켜서 나중에 공사비를 상승시키는 등 다양한 부정행위를 막기 위함입니다.
게다가 업체 선정에도 건설사가 입김을 불 수 있다면 본인들이 좋아하는 순종적인 업체들을 선정하게끔 조합을 유도하겠죠. 이러한 행위들을 막기 위해 서울시는 그동안 시공사 선정을 뒤로 미뤄서 시공사가 정말 단순 시공만을 하게끔 만들고 있었습니다.
서울시의 의도대로 공정하고 바르게 재건축·재개발이 진행된 곳도 있지만 의도와는 다르게 흘러간 조합도 있습니다. 시공사의 의지대로 내역을 바꾸고 설계를 다시 시작하고 공사비를 올리고 업체를 변경하고 조합장을 변경하기도 합니다. 시공사 선정을 사업시행계획 인가 이후로 했더니 시간이 지날수록 사업이 지연되고 피해를 보는 조합들이 많아졌고 서울시는 13년 만에 다시금 칼을 꺼내 들어 정책을 변경 중인 것입니다.
결과적으로 서울시는 제도 개선 특별팀(T/F)을 만들어 시공사의 부정행위를 막고 조기 선정에 따른 2차적인 피해를 막기 위한 계획을 마련합니다. 시공사는 이 계획이 발표되면 또 다른 방법을 찾겠지만 현시점에서는 조합도 시공사도 윈윈(Win-win)할 수 있는 제도로 보입니다.
이번 제도 개선으로 좋아지는 점
먼저 신속통합기획이 적용된 구역만 조합설립 이후 시공사를 선정하면서 빠르게 사업을 추진해 나가고 있었는데요. 이번 제도 개선으로 서울시 내 모든 정비사업구역에서 시공사 선정을 앞당기면서 빠르게 사업 추진이 가능해집니다.
(1) 조합 입장에서는 자금조달도 원활해집니다. 서울시에서 모든 조합에 큰 자금을 조달하기는 어려워 그간 조합의 자금조달이 어려웠던 것이 현실입니다. 이제 시공사가 초기부터 개입하여 자금 조달을 원활히 해줄 수 있습니다.
(2) 사업추진 속도가 빨리 집니다.아무래도 비전문가인 조합보다 전문가인 시공사가 설계안과 정비계획 변경을 함께 추진하면 인허가 노하우나 기술력면에서도 유리하겠죠. 당연 일 년에 수십 건의 아파트를 건설하는 시공사가 경험치와 노하우가 많을 수밖에 없습니다. 시공사의 가이드라인에 맞는 현 주거시장의 트렌드에 맞는 상품이 개발되어 가치가 높아집니다.
정부에서도 향후 5년간 250만호를 공급하겠다는 발표를 했습니다. 1년에 50만호를 공급하겠다는 건데, 이를 위해선 표류하는 수많은 사업을 빠르게 정상화하고 진행할 필요가 있겠습니다. 그리고 이를 뒷받침하는 계획 중 하나가 서울시의 이번 재건축·재가발 시공사 조기 선정 계획입니다.
하루 빨리 경제가 정상화되고 아파트 공급 또한 정상적으로 돌아오기를 바랍니다.
서울시에는 매년 4.71만 호의 세대가 공급는 것이 적정 수요라고 합니다. 수요가 다소 많아 보일 수는 있는데 이는 멸실되는 주택의 수도 많기 때문입니다. 미분양이 쌓이고 있는데 공급을 늘리는 게 다소 이상해보일 수는 있지만 미분양의 경우는 금리와 심리적인 부분이 영향을 미치고 있고, 주택 공급의 경우는 미래를 대비해서라도 꾸준히 공급하는 것이 중요합니다.
위의 그래프를 살펴보시면 2019년 이후로 적정 수요만큼 공급이 안되고 있음을 확인할 수 있습니다. 올해 2023년에는 수요 대비 반틈인 2.28만 호입니다. 서울시에서 지금 서둘러 아파트 공급을 늘리기 위해 노력하는 이유를 알 수 있습니다.
정권별로 바뀌는 부동산 정책과 분위기에 많은 격동의 시기를 겪고 있습니다. 현재 국토부장관과 서울시, 그리고 다양한 지자체 장들이 좋은 협의와 정책으로 안정적인 부동산 경기를 형성하기를 바랍니다.
아래는 정부의 정책 발표 내용 PDF 원본파일과 링크입니다.
https://www.seoul.go.kr/news/news_report.do#view/379486
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