2023년 3월 22일 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 주재한
'제5차 부동산 관계장관회의'가 있었습니다.
5차 회의에서는 크게 2가지를 논의하였다고 합니다.
(1) 최근 주택시장 평가 및 전망
(2) 23년 공동주택 공시가격 산정 결과 및 효과
'(1) 최근 주택시장 평가 및 전망' 자료는 작성되지 않고 부총리의 발언만 요약되어 있습니다.
최근 부동산 시장은 가격 하락폭이 다소 축소된 가운데, 지역별로 혼조세를 보이고 있다고 보고되었습니다.
국지적으로 공급 여건이나 개발 호재 등으로 상승거래가 발생한 지역도 있지만,
미분양으로 부진이 지속되는 곳도 있어 차별화 양상이 나타나고 있다고 합니다.
결국 (2)의 내용인 공시가격이 주 내용인데,
공시가격은 세금과 관련되어 있기 때문에 정부도 공동주택 보유자들도 모두 예민할 수 있는 부분입니다.
위의 이미지에서 이번 보도자료를 통해 하고 싶은 이야기를 요약하고 있습니다.
결국 공시가격을 현실화하여서 우리의 세금을 낮추었고,
집값이 하락하여 안정화되고 있다.
우리는 전 정부와 다르게 집값도 안정화시키고 있고 세금을 걷기 위해 공동주택 실거래가와 공시가격을 올리지 않는다.
이런 내용을 어필하려는 것으로 보입니다.
이번 포스팅에서는 공동주택의 공시가격의 의미와 그 효과들에 대해 살펴보겠습니다.
공시가격
공시가격은 정확히 무엇을 의미하는지 살펴봐야 합니다.
말 그대로 아파트를 포함한 주택의 가격을 공개적으로 게시해 열람할 수 있도록 하는 제도입니다.
아래는 공동주택 공시가격에 대한 한국부동산원의 개념 정의입니다.
[부동산 가격공시에 관한 법률]의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 공동주택(아파트·연립·다세대)에 대하여 매년 공시기준일 현재 적정가격을 조사·산정하여 공시한 공동주택의 가격을 말함
공시가격은 국가(한국부동산원)에서 정하는 가격으로 재산세, 종합부동산세, 양도세, 상속세, 증여세, 지역건강보험료 등 세금의 기준이 됩니다.
상세 세금의 종류는 한국부동산원 홈페이지를 참고하시면 됩니다.
그리고 공시가격은 같은 아파트 단지 내에서도 동, 층수, 향에 따라 가격이 조금씩 다릅니다.
1월 1일을 기준으로 공시가격은 4월에 발표되고, 2023년의 경우는 4월 28일로 예정되어 있습니다.
참고로,
공시지가는 토지를 의미하고 공시가격은 주택을 의미하기 때문에 일반적으로 공시가격으로 부르는 것이 맞습니다.
부동산에 대한 공시가격이 처음 도입된 것은 1989년이고 주택 가격에 대한 공시제도는 2005년에 도입되었습니다.
아래 홈페이지에서 공시가격을 확인할 수 있습니다.
https://www.realtyprice.kr/notice/town/nfSiteLink.htm
부동산공시가격 알리미
[멸실 등으로 주소가 변경된경우, "공시기준일 검색"선택 후, 변경 전 주소로 조회하십시오.] [멸실 등으로 주소가 변경된경우, "공시기준일 검색"선택 후, 변경 전 주소로 조회하십시오.]
www.realtyprice.kr
공시가격과 실거래가격 차이
공시가격은 실거래가격의 60-70% 수준입니다.
일반적으로 9억으로 거래되는 공동주택의 경우는 공시지가가 5.4억~6.3억 사이의 공시가격이죠.
실거래가는 말 그대로 실제로 부동산이 거래된 시장의 가격입니다.
2006년부터 시행된 '부동산 실거래 가격 신고의무 제도'에 따라 주택, 토지 등의 부동산을 매매했을 때는 계약 체결일로부터 30일 이내에 실거래가를 관할 지자체에 신고해야 합니다.
그래서 두 가격의 차이는 왜 존재하는 걸까요?
공시가격은 정부에서 세금을 걷기 위해 정해놓은 가격입니다.
즉흥적으로, 사람에 따라 변동되는 숫자가 아닌 거죠.
반대로 실거래가는 오늘 다르고 내일 다릅니다.
이해 당사자 간의 거래로 이루어지고 상황과 환경에 따라 가격이 달라지기 때문에 상대적으로 변화폭이 큽니다.
각종 호재에 따라 반응하기도 하는 심리적인 부분이 크고 부동산의 큰손들(세력)에 의해 변동이 되기도 하죠.
즉, 실거래가가 선행을 하고 공시가격이 매년 초 시장 조사를 통해 가격이 형성되기 때문에 실거래가를 따라갈 수밖에 없습니다. 그 가격 또한 실거래가와 같이 심리적인 요소를 제외하고 책정하기에 낮게 형성됩니다.
실거래가는 사람들이 원하는 가격, 공시가격은 정부가 원하는 가격이라고 보면 됩니다.
실제로 공시가격이 실거래가와 같아지면 부동산 관련 세금이 8조 이상 늘어날 것(2015년 기준)이라고 합니다.
아래의 홈페이지에서 실거래가격을 확인하실 수 있습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템
rt.molit.go.kr
공시가격 하락의 의미
일단 이번 보도자료에서 공시가격이 최대 18.61% 하락했음을 강조하고 있습니다.
매년 변동 추이를 보더라도 변동이 꽤나 큰 것을 확인할 수 있습니다.
2016년부터 매년 5%가량 오르던 공시지가가 2021년부터 20% 가까이 상승한 모습도 눈에 띄는데요.
이를 통해 유동성이 증가하면서 생긴 현상으로 해석할 수 있고,
코로나 특수성으로 과도하게 올랐던 가격이 다시 제자리를 찾고 있는 모습으로 이해하면 되겠습니다.
공시가격은 보편적으로는 5%의 상승한다고 보면 되겠습니다.
그리고 공시가격이 떨어지면 나에게 어떤 것이 좋은 지도 살펴봐야 합니다.
앞서 설명드렸듯이 공시가격이 떨어지면 국가에서 세금을 걷는 기준이 내려갑니다.
즉, 우리는 세금을 덜 내고 국가는 세금을 덜 걷게 됩니다.
아파트 관련 세금을 크게 3가지로 분류할 수 있습니다.
아파트를 살 때 내는 취득세,
아파트를 가지고 있는 동안 내는 보유세(재산세와 종합부동산세)
아파트를 팔 때 내는 양도소득세입니다.
공시가격 하락은 재산세와 종합부동산세(흔히 부르는 종부세)에 영향을 미칩니다.
종부세는 1 주택자 12억 초과, 다주택자 합계 9억 초과의 공시가격이기 때문에 상대적 박탈감을 느끼기도 합니다.
저와는 거리가 먼 이야기입니다.
종부세가 아니더라도 6월 1일 기준으로 부동산을 가지고 있으면 재산세를 내야 합니다.
즉, 공시가격이 내려가면 내가 내는 재산세도 내려가기 때문에 이득인 거죠.
https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/holding
부동산계산기
부동산계산기 DTI DSR LTV 등기수수료 법무사수수료 공인중개사 중개수수료 종합부동산세 재산세 양도소득세 공동명의 임대수익률 대출가능액
xn--989a00af8jnslv3dba.com
내가 내야 하는 재산세는 위 홈페이지에서 간단하게 계산해 볼 수 있습니다.
그 외에도 국가의 입장에서는 저의 재산이 줄어든 것으로 판단되기 때문에,
건강보험료나, 장학금, 장려금 등의 혜택을 누릴 수 있는 대상이 많아지는 것이죠.
하지만 해당 내용이 속하는 사람은 또한 일부일 것으로 그렇게 와닿는 이야기는 아닙니다.
국토교통부의 분석으로는 이번 공시가격 하락으로
지역가입자의 건강보험료가 세대당 월 3,839원 줄어들 것으로 보고 있습니다. 그렇게 큰 금액은 아니죠.
위의 내용 중 국민주택채권 매입액 감소가 있는데 매매, 상속, 담보대출 등의 이유로 저희가 매입해야 하는 채권입니다.
매매 등의 행위를 할 때 채권의 가격이 내려가는 효과도 있겠죠.
여러 가지 의미가 있겠지만,
재산세를 덜 내는 것 외에는 피부로 와닿는 효과는 크게 없는 것 같습니다.
하지만 재산세를 덜 내는 걸 좋아하기에는 내 아파트 가격이 하락한 것이기 때문에 마냥 기뻐할 일도 아닙니다.
결국 지금의 공시가격 하락은 지난 10년간의 상승추세에서 하락세로의 전환이자
최근 1년의 부동산 하락 시장을 보여주는 지표로 보이고 코로나 특수성(유동성 증가)으로 인한 거품이 껴 있었던
부동산 가격이 다시 2021년으로 돌아간 것으로 보시면 됩니다.
다시금 금리와 경기안정이 찾아와 부동산 및 자산의 상승 시기가 찾아오길 기대해 봅니다.
공시가격은 아래 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.
https://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm
부동산공시가격 알리미
www.realtyprice.kr
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