최고의 명당으로 이야기되는 압구정
그리고 그 안에서도 제일 좋은 땅으로 인정받는 압구정 3 구역입니다.
최근 설계비 300억짜리 설계사무소 선정건으로 관심을 받고 있는데요.
최근 설계비 140억의 압구정 2 구역과 비교하여서도 규모나 이슈 면에서도 더 집중되고 있습니다.
압구정 2구역 설계안 비교분석은 아래 포스팅을 참고해 주세요.
압구정 2구역 재건축 건축 분석자료, 국내사와 해외사 컨소시움 (삼우+리처드마이어, ANU+SMDP, DA+
압구정 2구역 재건축조합이 주최하는 '재건축 설계공모 작품 전시회'가 이슈입니다. 이곳은 압구정 아파트지구 특별계획구역으로 오랫동안 사람들의 관심을 받아왔습니다. 지난 5월 19일까지 설
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이슈인 부분은 용적률입니다.
희림건축&나우동인은 용적률 360%로 신속통합기획 지침인 300%를 초과한 용적률을 제시하였습니다.
입찰지침서를 지켜 300% 용적률을 제시한 해안건축 입장에서는 아주 곤란한 상황이죠.
이에 대해서 현재의 상황과 흐름,
용적률 상향 가능성 여부와 사람들의 심리, 그리고 예측되는 방향을 알아보겠습니다.
신속통합기획: 서울시의 야심 찬 계획
신속통합기획은 정비계획 수립단계에서
서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고
신속한 사업 추진을 지원하는 공공지원계획입니다.
이른바 '오세훈표 정비사업'인데 본격적으로 올해부터 그 빛을 보일 예정입니다.
하지만 압구정 3 구역의 설계사 선정에서 신속통합기획(이하 신통)의 근간을 흔드는 일이 생겼는데요.
4월에 공개한 압구정 신통의 용적률 300%를 무시하는 계획안을 제시했기 때문입니다.
압구정 3구역의 입찰공고는 용적률 300% 이하였습니다.
하지만 희림건축&나우동인 컨소시엄은 용적률 360%를 제시하였습니다.
심지어 임대세대와 분양세대를 분리하면서 소셜믹스(Social Mix)를 무시하는 안을 제시하였습니다.
이에 서울시는 강경 대책을 내놓았습니다.
바로 7월 11일 서울시가 희림 컨소시움을 '사기 미수 및 업무 방해, 입찰 방해' 혐의로 고발을 하였습니다.
이렇게 조합의 사업에 서울시가 강경하게 개입하는 경우는 흔치 않습니다.
과거 한남 3 구역 시공사 선정 단계에서 국토부와 서울시가 개입하여 조사를 하였고,
결과적으로 무더기로 재산상 이익 제공과 시공과 무관한 입찰제안으로 입찰취소를 하였습니다.
자세한 내용은 다음 포스팅을 참고하시길 바랍니다.
https://vingo.house/newtown/5829
한남뉴타운 INFO - 한남3구역 시공사 입찰무효
국토부와 서울시의 한남3구역의 시공사 입찰점검 결과가 한남3구역의 정기총회 및 1차 합동홍보회를 이틀 앞둔 11월 26일에 발표되었습니다. 결과는 입찰무효. 해당 보도문의 전문을 아래에 옮깁
vingo.house
서울시는 서울의 주거환경 및 문화에 책임이 있습니다.
그리고 그들이 제시한 신속통합기획에 압구정 재건축 사업이 참여하기로 한 이상,
공공성을 무시한 계획은 용납할 수 없고 '나쁜 사례'로 압구정 3 구역을 남길 수 없을 것입니다.
개인적인 의견이지만 결론부터 이야기하면,
희림과 나우동인 컨소시엄은 당선이 되더라도 서울시와의 갈등을 피할 수 없을 것이며
서울시의 신통을 무시한 용적률 360%는 어려워 보입니다.
심한 경우 입찰 취소의 통지가 날 수도 있어 보입니다.
희림&나우동인 : 용적률 360% 무리수
희림과 누우동인 컨소시엄은 왜 용적률 360%를 제시하였을까요?
그리고 현실적으로 가능할까요?
언론과 뉴스, 유튜브에 나오는 희림건축의 담당자는 법적으로 충분히 가능하다고 설명합니다.
결론부터 말씀드리면 '불가능하지만 가능'합니다.
희림이 주장하는 지구단위계획은 큰 틀에서 가이드라인을 제시하는 것일 뿐입니다.
상세한 내용은 지자체 혹은 구체적인 사업내용에서 정해나가는 것이죠.
지구단위계획은 가능성만 열어놓는 것이고,
압구정 3 구역의 경우는 명확하게 용적률 300% 이하를 제시해 놓은 상태입니다.
그럼 불가능한 게 아닌가 생각하실 수 있는데,
설계의 모든 법과 제약 사항들은 가끔 협의 가능으로 변경되기도 합니다.
뒤에서 더 설명드리겠습니다.
기본 내용들을 살펴보면,
희림은 '기준용적률 230%+ 공공기여 67%+친환경 등의 인센티브 62.89%'를 제시했습니다.
희림은 총 360%로 제시를 한 것이죠.
반면 해안건축은 '기준용적률 220.4%+공공기여 42.7%+공공임대주택 18.44%+조합원분양분 18.44%'를 제시하였습니다. 총 300%입니다.
결론적으로 희림이 해안보다 60% 높게 제시를 하였습니다.
이것이 의미하는 바가 큽니다.
희림은 말 그대로 사업비 6조 원, 세대당 15억의 재산상 이익을 더 줄 수 있습니다.
설계안이 좋고 나쁨을 떠나서 이건 조합원들을 현혹하기에 너무 좋은 조건이죠.
물론 찐 부자들만 산다는 압구정 조합원들이 이 돈이 필요 없다면 상관없겠지만,
굳이 돈을 더 주겠다는데 마다할 이유가 있을까요?
그리고 해안의 설계안이 더 좋았다면,
희림건축이 당선되고 나서 해안의 설계안을 조금씩 녹여서 디벨롭을 시킬 수도 있습니다.
반대로 해안을 당선시키고 희림건축의 360% 용적률을 적용시킬 수도 있는 것이죠.
실제로, 2016년 부산 남천의 삼익비치(그랑 자이 더 비치)의 경우,
현대산업개발의 디자인에 반한 조합원들이 많았지만
브랜드나 조건에서 GS건설의 안이 더 좋아서 시공사로 선정하였습니다.
하지만 이후 진행이 되면서 2023년 현재 삼익비치 조합과 GS건설은
현대산업개발의 디자인 회사였던 SMDP를 고용하여 다시 디자인을 진행하였습니다.
결론적으로,
희림과 나우동인 컨소시엄의 360%는 서울시의 의지(신통)를 무시한 무모한 계획이지만
조합원들에게는 효과가 있는 홍보일 것이라는 점입니다.
대통령을 뽑고 나면 뒤늦게 속았다고 생각 드는 정책들이 생기듯이,
마찬가지로 이 또한 지나고나야 알 수 있다고 생각이 듭니다.
해안: 용적률 300%가 정도(正道)이지만 360%도 가능할 텐데
해안 입장은 곤란합니다.
서울시의 신통을 고려하고 입찰공고를 생각하면 당연히 300%를 지켜야 합니다.
사실 길게 이야기할 필요 없이 해안은 양심적으로 하였지만 불리한 상황입니다.
하지만 검토해 보면 360%가 이론적으로 불가능한 건 아니라는 생각도 들 겁니다.
하지만 지금 와서 360%를 인정하는 순간 패배를 인정하는 것과도 같기 때문에 동조할 순 없습니다.
끝까지 희림&나우동인을 비난하고 불가능한 계획으로 몰고 가야 합니다.
만약 해안이 설계사로 선정되고 나면 당연히 360%로 검토를 할 수 있습니다.
인허가는 사람이 하는 것이고 관계나 설득의 능력에 따라 달라질 수 있기 때문입니다.
또한, 모든 설계안인 확정이 아닌 디벨롭의 과정을 거치기 때문입니다.
설계하는 사람들은 해안의 안을 더 좋게 평가하는 분위기입니다.
하지만 조합원과 일반인은 어떻게 생각하는지는 알 수 없고 결과는 지켜봐야 하는 상황입니다.
그리고 이 결과에 따라 추후 신속통합기획과 다른 압구정 재건축 지역에 미치는 영향도
무시할 수 없습니다.
이성적으로 보면 해안이 유리해 보입니다.
하지만 선거판(설계사 선정, 시공사 선정)은 이성적으로 흘러가지 않습니다.
조합원들의 마음을 얻은 사람이 결국 승리하는 게임이기 때문입니다.
마지막 변수는 서울시라고 볼 수 있습니다.
설계 Magic word: 협의로 풀어갈 수 있습니다.
설계판에서는 마법과 같은 문장이 있습니다.
"인허가 과정에서 협의로 풀어갈 수 있습니다."
법에서 안된다고 하는 걸 풀어가는 경우를 많이 봤습니다.
제가 앞에서 불가능하지만 가능하다고 이야기한 이유입니다.
시행사도 이미 회의하는 순간부터 법적으로 안 되는 걸 "가능해요."라고 하는 사람도 많이 봤고,
설계사도 어떻게 하다 보니 공무원과의 '협의'로 풀어가는 걸 많이 봐왔습니다.
하지만 이번 케이스는 특이 케이스입니다.
서울시의 자존심까지 걸려있는 상황입니다.
신속통합기획이라는 야심 찬 안으로 지난 1-2년간 애를 써온 서울시,
혹은 오세훈 시장에게 도전장을 내민 건데요.
시공사의 경우는 이런 경우 1안은 300%를 지켜서 가고,
2안을 360%로 몰래 준비해 조합원들에게 살짝 보여주기만 하고 공식적인 안으로 제출하지는 않습니다.
그렇기 때문에,
희림이 서울시를 잘못 건드린 게 아닌가 싶습니다.
신통은 서울시의 핵심 사업 중 하나입니다.
서울시의 돈을 사용하여 계획안을 수립하는 과정을 지원하고 줄여주는 사업입니다.
더 정확하게는 압구정 조합이 서울시에 '신통으로 뽑아주시고 지원해 주세요'라고 부탁한 경우입니다.
그렇게 1년 가까이 검토를 하여
용적률 300%, 50층 내외, 중앙 공공보행통로, 소셜 믹스 등을 결정지은 것입니다.
조합과 서울시의 합의하에 진행한 것이죠.
더 나아가, 다른 신속통합기획을 진행 중인 단지의 반발이 클 것입니다.
압구정 3 구역만 용적률 제한을 안 지켰는데 진행시킨다는 것은 서울시가 절대 용납할 수 없을 것입니다.
심지어 7월 13일 서울시에서는 공모절차 중단 지시를 내렸습니다.
근데 갑자기 설계사 선정 단계에서 그 약속을 무시한 희림&나우동인을 뽑는다는 것은 어렵습니다.
이번 15일에 진행되는 설계사 선정은 추후 무효처리되거나 소송으로 이어질 수 있고,
최악의 경우는 은마아파트와 같이 서울시에 낙인이 찍혀 사업이 끊임없이 지연될 가능성이 있습니다.
희림&나우동인의 360%와 해안의 300% 이슈.
많은 설계인과 재건축, 재개발 사업의 초관심사인 이 프로젝트가 앞으로 어떻게 변해갈지는
한남 3 구역에 이어 다시 한번 이 시장의 지표가 될 것으로 보입니다.
** 2023년 7월 15일 총회 결과 희림&나우동인 컨소시움이 설계사로 선정되었습니다.
** 희림 컨소시움은 최종 투표일 당일에 '조합의 요청에 따라' 300% 용적률로 하향조정하여 제출하였습니다.
** 2023년 7월 16일 서울시는 조합 무표가 무효라고 선언하였습니다.
** 2023년 8월 28일 조합은 설계사를 재선정하기로 하였습니다. 서울시 win!
https://www.newsway.co.kr/news/view?ud=2023071521202419321
압구정3구역 재건축, 설계업체 희림건축 선정 - 뉴스웨이
재건축 정비사업 추진 과정에서 건축설계 공모 지침 위반 논란으로 시끄러웠던 압구정3구역의 설계업체가 우여곡절 끝에 희림종합건축사사무소 컨소시엄으로 선정됐다. 15일 업계에 따르면 압
www.newsway.co.kr
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