용적률 완화가 가지는 의미(feat. 재건축 재개발)

용적률 = 돈

용적률의 사전적 의미나 이와 연관된 건폐율, 최고높이, 허용용적률, 개발용적률은 별도로 검색하시면 더 정확하고 많은 정보를 보실 수 있습니다.

저는 이번에도 아파트 위주로 설명을 드리겠습니다. 재건축 재개발도 포함되는 내용입니다. 

 

사전적 의미로는 지상연면적을 대지면적으로 나눈 숫자입니다.

상식적인 해석으로는 용적률 200%라면, 대지크기의 2배에 해당하는 면적만큼 건물(바닥면적)을 지을 수 있다는 의미입니다.  용적률이 크면 클수록 더 크고 높은 건물을 지을 수 있겠습니다. 

좀 풀어서 쓰자면 용적률은 그 땅이 가지는 총용량으로 가치를 대변해줍니다.

상가용도라면 상가의 개수와 크기를 의미하고, 아파트에서는 세대수를 의미합니다.

결국 용적률은 돈이라고 볼 수 있고 용적률 완화는 더 많은 돈을 의미하죠.

 

 

 

건폐율

부동산에 투자하거나 아파트에 관심이 있으신 분들은 건폐율을 늘려달라는 이야기는 많이 보신 적 없으실 겁니다. 사실 사업자 입장에서 건폐율은 큰 장애물이 아닙니다. 중요한건 용적률이죠. 

 

건폐율의 사전적 의미는 건축면적을 대지면적으로 나눈 값입니다.

건축면적은 전지적 신적 관점에서 위에서 보았을때 건물의 투영면적으로 이해하시면 됩니다. 

쉽게 이야기하면 땅안에 건물의 개수를 많이 만들지 말라는 거죠.

 

 

대부분의 주거아파트는 건폐율 20%선이고 주상복합이 40-60%정도로 보시면 되겠습니다. 땅의 밀도를 의미하는 건폐율이 높다는 건 쾌적하지 않은 컨디션을 의미하기에 모두가 지향하는 방향은 아니기 때문이죠.

 

게다가 일조를 위한 법적인 제한이 있기 때문에 어짜피 건물과 건물 사이는 일정 간격을 띄어줘야 하기에 건폐율을 높여 빡빡한 아파트 단지를 만드는 건 불가능합니다.

 

 

 

 

아파트에서 용적률이 높으면 답답한거 아닌가요? 

맞습니다.

용적률은 결국 빡빡한 정도를 보여주기 때문에 건폐율이든 용적률이든 높아지면 답답해집니다. 

하지만 아파트에서 건폐율을 낮게 유지하면서 용적률을 높이는 것은 의미가 있습니다. 건폐율은 낮기에 1층에서 단지를 걸을 때 외부공간(조경)이 넓고 많다는 의미이지만 용적률이 높아 사업성은 좋다는 의미니까요.

 

사업성과 쾌적성, 두마리 토끼를 다 잡는 셈이지요. 그래서 용적률을 늘리면 세대수가 많아져 사업주 입장에서는 이득입니다. 입주민들 입장에서는 세대수가 많아져 관리비가 내려가고 세대수가 많은 만큼 부대시설의 종류나 규모가 커져서 이득입니다. (물론 2000세대 이상 단지에 살아 보면 엘리베이터 개수나 주차장 수, 출퇴근시간 혼잡 등 예상치 못한 단점도 있긴 하죠.)

 

결론적으로는 자본주의 사회에서 용적률은 돈입니다.

최고의 가치라고 볼 수 있고, 자연스럽게 모든 개발의 초점은 용적률과 그 완화에 관심이 쏠리게 됩니다.

 

 

1950년 이후 몇십년간 난개발이 되고 난 후, 국가에서는 제대로 된 도시를 만들기 위해 지역지구를 만들고 건폐율, 용적률, 건축물 높이 등을 규제하기 시작합니다. 이는 도시에 적정 밀도와 쾌적함을 제공함으로써 국가의 의무를 다한 거죠.

 

지역지구는 그 높이나 규제가 완화될수록 1종<2종<3종으로 가게 됩니다. 3종으로 갈수록 높이나 용적률이 완화되죠. 그중에 전용주거는 주거만 있기에 층수나 조건이 더욱 까다롭고, 일반주거는 근린생활시설이나 다른 시설들이 섞여있어 규제나 조건이 덜 까다롭다고 보시면 됩니다. 

 

처음에는 저층 건물을 짓다가 기술력과 돈이 모이게 되면서 점점 높은 건물을 고밀도로 짓는 게 시대의 흐름이 되었고, 1종으로 시작하여 점점 3종까지 오게 된 것이지요. 먼 미래에는 4종과 5종도 생길 수 있지 않을까 싶습니다.

 

결과적으로 개발 중인 도시는 점점 복잡하고 답답해집니다. 국가는 그것을 방지하기 위해 다양한 정책과 규제를 제시하면서 상대적으로 덜 답답하고 쾌적한 도시를 만들기 위해 노력하는 과정입니다. 

용적률 완화는 사업주에게는 돈이지만 도시적인 관점이나 이용자 입장에서는 조금 답답해진다고 볼 수 있죠.

 

 

 

 

 

서울특별시 도시계획 조례를 한번 살펴보겠습니다. 그리고 용도지구에 대해서 가볍게 훑어보겠습니다. 

서울특별시 도시계획 조례 제55조 (용도지역안안에서의 용적률)

 

위의 표는 서울특별시 도시계획조례입니다. 국토계획법(줄여서 국계법)에서 기본적인 용적률을 지정하고 지자체에 위임하여 상세하게 계획하도록 되어있습니다. 

 

저희가 일반적으로 마주하는 재개발 재건축 용지는 3, 4, 5번에 해당하는 일반주거지역입니다. 

용적률이 150% - 250%이죠. 

이런 기본 용적률에서 정부의 정책이나 완화조건(친환경 인증이나 기부채납 등)을 통해 더 완화할 수 있죠. 우리나라에서 공동주택과 상업시설이 가장 용적률에 예민하다고 볼 수 있는데, 보통 20-50% 정도 완화를 받습니다. 일반적인 예로 제3종일반주거지역에서 용적률 300%까지 완화받는 것이 최대치로 보시면 되겠습니다. 

 

 

 

그래서 용적률 완화를 받는 게 좋다는 건가요? (윤석렬 vs 오세훈)

윤석렬 대통령은 후보시절인 2022년 3월에 도시지역 용적률을 300%에서 500%까지 높여 신혼부부, 무주택 서민을 위한 역세권 첫 집으로 제공하겠다고 약속했다. 500%까지 모두 찾는 것은 어렵겠지만요. 

 

그리고 비슷한 시기 2022년 3월 서울도시기본계획에서 오세훈 서울시장은 3종일반주거 지역에 용적률 변화 없이 최고층수 제한을 삭제하였습니다. 하지만 여기서는 용적률이 그대로인 것이 포인트입니다.

(물론 전체적인 방향은 높이규제&용적률 기준완화, 개발방식 정비로 정비사업을 활성화시키는 방향입니다)

 

2040 서울도시 기본계획 (2022.03.03) 

 

윤석렬 대통령은 완화시켜 주고 풀어주는 자세입니다. 

오세훈 시장은 빠르게 추진하는 자세이고요. 원희룡 국토부장관도 비슷한 포지션입니다.

결국 서울시는 용적률 완화를 해주게 될 것입니다. 

그렇기에 2022년부터 빠르게 움직이는 부동산 시장과 경제 흐름을 잘 살펴볼 필요가 있습니다. 

 

 

 

결론입니다.

용적률 완화는 좋은 것입니다. 

용적률 완화를 시켜주겠다고 하고 사업자가 하겠다는 의미는 돈이 된다는 의미입니다. 

사회와 경제의 윤활유와 같은 역할을 하게 되는 것입니다. 

 

 

도시는 계속해서 건물을 부수고 새로 짓습니다.

콘크리트의 수명, 건물의 시대성, 사업성을 고려하여 계속해서 신규 수요가 생기기 때문이죠. 하지만 건물을 짓기 위해서는 어마어마한 비용이 발생하기 때문에 그것을 추진하는 것이 쉽지는 않습니다. 그래서 용적률의 상향이 필요한 것입니다.

기존에 있는 건물보다 사업성이 높아야 국가든 시행사든 건설사든 운영사든 누군가가 뛰어들어 사업을 진행하기 때문입니다.

 

대표적으로 아파트 이야기만 하고 있으니 여기에 집중해서 이야기하자면, 현재 주거지역의 300% 용적률의 집들이 영원히 그 용적률일까요?

결국 어떠한 완화조건이나 특별규정으로 완화를 시켜주는 대신 재건축을 해야 할 것이고

이것이 지금 지어지는 아파트들(2000년대)의 50년 미래가 아닐까 싶습니다.

 

2050년에는 또 용적률 500%의 시대가 열릴 수도 있지 않을까요?

 

 

 

 

 

결론은 처음 서두에 설명한 것과 같이, 용적률 완화는 자본주의 시장에서의 돈을 의미합니다.

돈을 기준으로 사업의 주체들이 give&take가 이뤄져서 합리적인 용적률 상향이 이뤄집니다.

그리고 이 프로세스가 시대의 흐름이라고 이해하시면 되겠습니다.