용답동 청계SK뷰 (청계지역주택조합) 배치도 및 단위세대 평면 분석

하반기 들어서 서울에 분양이 많아지고 있습니다. 
 
이번에는 성동구 청계SK뷰 분양 소식입니다.
특이한 점은 이번 프로젝트는 일반 재건축 및 재개발이 아니라 지역주택조합 사업인데요.
 
지역주택조합은 '원수에게 권하라'라는 말이 있을 정도로 성공확률이 낮은 프로젝트입니다.
 

청계SK뷰 투시도 (청계천 방면)

 
 
성동구 용답도에 위치한 청계SK뷰는 일반분양 108세대를 분양하는 지주택입니다.
 
8월 21일(월) 특별공급 청약이 있고 8월 22일(화) 일반공급 1순위 청약이 있습니다. 
당첨자 발표는 8월 29일(화)입니다. 
 
단지가 400세대, 3개동 규모로 작지만 입지가 좋아 많은 사람들의 관심을 받을 것으로 보이고,
간단하게 배치와 단위세대 평면을 살펴보도록 하겠습니다.
 
 
 
 
 
 

건축개요

앞서 설명드렸듯이 단지는 작은 편입니다. 
 
전체 396세대 중에 108세대가 일반분양으로 나온 것이고, 국민평형인 35평(84 타입)은 1세대 밖에 없습니다. 
대부분 25평(59타입)으로 분양을 받게 되는 건데요. 

청계 SK 뷰
위치	서울특별시 성동구 용답동 121번지 일원
구역면적	7,359.60 m²
연면적	57,927 m²
건폐율 / 용적률	52.85 % /  499.90 %
건축 규모	지하 5층~지상 34층, 3개동
세대 정보	396세대 (일반분양 108세대)
분양 주택	59A - 27세대 59B - 48 세대 59C - 32 세대 84 - 1세대
입주예정	2025년 7월 (1년 전매제한, 2024년 8월 매매 가능)

 
일단 대지 규모가 작고 주상복합처럼 건폐율과 용적률이 높습니다. 
대지의 반 이상이 아파트로 들어서면서 건폐율이 52%인고 용적률도 500%여서 사실 엄청 빡빡한 단지네요.
 
3개 동이고 지하 5층까지 내려가지만 사실 주차대수는 근생 제외하고 392대입니다.
세대당 0.99대로 매우 협소합니다.
최근 분양단지들이 세대당 1.5대 이상을 계획하는 거에 비해 청계SK뷰는 대지적인 한계가 많아 보입니다.
교통영향평가를 받을 때도 1.2대 이상을 요청받았을텐데 세대당 1대를 못맞춘 걸 보면 엄청 타이트했던 것 같네요.  
 
분양가는 제가 딱히 다루지 않기 때문에 이야기하지는 않지만,
청계SK뷰의 평당 분양가는 3,800만원입니다.
다소 비싸게 느껴질 수 있지만 서울시의 최근 분양가를 보여주고 있습니다. 
 
인근에 초등학교가 없고 34평인 84타입은 조합원들이 모두 가져갔기 때문에,
25평에 청약하신다고 생각하시고 실거주 및 직장인, 자녀가 없는 신혼부부들이 살기에 좋아 보입니다. 
 

 
 
매매 관련하여서는 1년 뒤부터 전매제한이 풀리고 2년 뒤에 입주입니다. 
계약금 10%인 9,600만원, 중도금 60%는 이자후불제로 금리 5% 기준으로 입주 시 2,800만 원, 발코니확장비 1,900만 원으로 계산해 보면 입주까지 1억 4,300만 원+최종 잔금 6,000만 원에서 1억 정도 더 필요할 것으로 보입니다.
 
해당 계산은 입주 당시 25평 금액이 10~12억 기준, LTV 70% 기준으로 2~2.4억 정도 필요하다는 대략 계산입니다.  
안전마진을 생각하고 투자하시는 분들은 1-2년 안에 판매하는 것으로 계획을 세우시면 되겠습니다. 
 
결론은 조금 아쉬운 건축개요이지만,
초역세권이자 더블역세권으로 아이가 없는 직장인들에게 인기가 많을 입지로 수요는 확실해보입니다. 
 
 
 
 
 

배치도 및 현황 파악

2호선 신답역과 5호선 답십리역 더블역세권 위치입니다.
신답역사거리에 위치해있고 여의도, 광화문, 강남이 30-40분 거리로 이상적인 위치입니다. 
 
차량통행도 왕복 3-4차선으로 마장로를 끼고 있어 이동이 편해 보입니다. 
 
2가지 가장 큰 메리트는 역세권과 청계천으로 보입니다.
청계천과 수변공원, 이러한 인프라는 앞으로 더욱 귀해지는 상황입니다. 
 
뻥뷰와 공원, 자연 인프라는 앞으로 아파트들의 격차를 만들어줄 요소로 보이고,
특히 빈 땅이 부족한 서울에서는 큰 매력으로 다가옵니다. 
 

청계SK뷰 배치도

 
 
103동이 이상적인 4호 조합 판상형 구조로 가장 합리적인 컨디션 같습니다. 
대지의 형상이 저렇게 긴 판상형 구조를 넣을 수밖에 없도록 되어있네요. 
현재 상황으로 보면 103동이 마치 로얄동처럼 보입니다. 
 
그렇다면 가장 좋은 84(35평)타입을 왜 103동에 넣지 않았을까요?
조합은 103동 앞 빌라촌 부지가 추후 개발될 것을 염두한 것 같습니다. 
 
즉, 청계청으로 뻥 뚤린 뷰를 가지려면 101동 모서리가 제일 좋은 위치인 것이죠. 
101동 모서리에는 84타입이 위치해 있습니다.
 
로열동은 101동인 거죠. 
101동의 남서향 84타입과 59B이 가장 좋은 위치 같습니다. 
 
102동에는 임대주택(44타입)이 2줄을 모두 차지하고 있습니다. 
하지만 서울시의 소셜믹스 개념으로 102동뿐만 아니라 101동, 103동에도 부분 임대가 섞여있습니다. 
 
 
 
다른 특이점으로는 배치도에서 볼 수 있듯이 부족한 점은 내부 정원입니다.
아무래도 50% 건폐율과 500% 용적률로 빡빡한 단지로 설계하다 보니 외부공간이 부족합니다.
 
조합의 사업성 때문에 어쩔수 없다고 보이고요. 
인근에 근린공원이나 청계청수변공원이 있기 때문에 딱히 단지 내 인프라가 중요해 보이지는 않습니다. 
이 점은 앞서 설명드렸듯이 큰 메리트이고요. 
 

단지가 작다보니 국공립 어린이집과 어린이 도서관, 청소년 도서관이 공유시설로 들어가 있습니다.
해당 위치는 지상 1층입니다. 
 
2층에는 근린생활시설이 들어가 있고 주차장 중 일부(약 45대)를 상가 주차로 제공합니다. 
지하계획을 확인하지는 못했지만 작은 단지이기 때문에 동선을 공유해야 하는 불편함은 있겠습니다.
 
이 단지는 입지로 승부하는 곳이기 때문에 커뮤니티 시설이나 주차, 상가 등을 기대하기보단
앞으로의 변화를 지켜봐야 할 것으로 보입니다. 
 
 
 
 
 
 
 

동호수표 및 단위세대 평면

이번 조합의 경우는 84 타입 1세대만 남겨놓고 다 가져갔습니다. 
84 타입을 제외한 세대들은 저층/중층/고층 모두 골고루 분포되어 있어 매력이 있습니다. 
 
이 단지는 지상 1층에 커뮤니티, 2층에 상가를 배치하여 세대들은 3층부터 시작합니다. 
지상 10m부터 세대가 시작하기 때문에 최저층도 어느 정도 프라이버시 보호와 뷰 확보가 가능한 단지네요. 
 
아래 동호수 배치도에서 확인할 수 있듯이 102동 2라인은 임대주택입니다. 
그 외에도 밝은 회색은 임대 주택이니 확인해 주세요. 

청계SK뷰 동호수배치도

 
 
 
59A 타입부터 살펴보겠습니다. 
가장 좋은 판상형 아파트 구조를 하고 있어서 좋아 보입니다. 
오로지 103동에만 배치되어 있고요. 
 
최근 분양한 래미안 라그란데보다 평면이 더 협소해 보입니다.
 
안방에 드레스룸/화장대 없는 건 당연하고 현관 신발장이나 기본 팬트리(수납공간)가 없네요. 
침실 1이나 침실 2는 옷장 및 수납공간으로 사용해야 한다고 보면 2인 가족에 적합해 보입니다. 
 
맞통풍 구조가 되는 판상형이기에 매력은 있지만 안방 사이즈가 침실 1, 2와도 크게 차이가 없어 아쉽네요.
실외기실과 피난공간을 공간적으로 분리하기 위해 문을 설치하다 보니 발코니가 매우 작습니다. 
이 부분도 높은 층수와 최근 강화된 소방법 등의 이유로 보입니다. 
 

청계SK뷰 59A(25평) 타입

다음은 59B 타입입니다. 
바지타입 주동의 끝자락위치이고 대지가 좁아서 구겨 넣은 느낌이 듭니다. 
안방과 거실은 남향이지만 침실 2개가 북향을 바라보고 있고 규모가 엄청 작네요.
3 BAY 구성 같지만 사실상 2 BAY 구조에 가까운 형태입니다. 
 
장점이라면 59B는 창이 3방향으로 나있는 3면 개방 세대입니다. 
즉, 일반적인 25평형 아파트에 비해 서비스면적이 많아 실제 내부 공간은 2-3평 더 넓을 것으로 보입니다. 
 
59A와 비교해 봐도 안방이 상대적으로 더 넓어졌죠. 
 
59 타입 중에 고민 중이라면 A보다는 B가 더 좋은 평면으로 보입니다. 
 
3면 개방 세대 관련하여서는 아래 포스팅을 참고해주세요.

2023.04.21 - [건축 이야기/건축 용어] - 아파트 세대의 층고, 높이, 평수, 천장고, 기본 골조 등 용어 개념
 

청계SK뷰 59B(25평) 타입

59C 타입은 사실 안방이 너무 아쉬운 타입입니다.
거주 스타일이 거실위주인 사람들은 괜찮겠지만 침실 1, 2, 안방 사이즈가 너무 작다는 걸 확인할 수 있습니다. 
 
59A나 59B 타입에 비해서 안방 사이즈가 작은 대신 4 BAY구조로 더 넓은 서비스면적이 적용되었습니다. 
거실에 양면으로 창이나 개방감을 좋아 보이고 발코니가 좀 더 쾌적해 보이네요. 
 
아쉬운 점은 안방 사이즈, 맞통풍 불가 정도로 보입니다. 
 

청계SK뷰 59C(25평) 타입

일반분양이 1세대뿐인 35평, 84 타입입니다. 
그림의 떡이라고 볼 수 있는데요.
 
일단 안방에 드레스룸, 화장대도 있고 기존 25평형 보다는 쾌적해 보입니다. 
현관 신발장도 양쪽으로 2개로 변하였고 침실 1, 2 앞으로 오픈발코니가 생기네요. 
 
판상형과 탑상형의 믹스타입이자 4 BAY 구조로 꽤 괜찮은 평면을 뽑았습니다. 
침실 1과 침실 2가 가운데 배치되면서 복도가 형성되는 점, 안방 문이 애매해지면서 데드 스페이스가 생긴 점이 아쉽네요. 
 
그래도 25평 평면보다 35평 평면이 확실히 좋아 보입니다. 
조합이 설계사와 애쓴 노력이 보이네요. 

 

청계SK뷰 84(35평) 타입

 
이상으로 다음 주에 분양하는 청계SK뷰를 살펴보았습니다.
 
SK건설(현, SK에코플랜트)은 서울 아파트에서 나름 인지도와 준공 실적이 있는 회사입니다.
최근 하이엔드 브랜드인 '드파인(Define)'으로 TV 광고에서도 종종 보였었죠.
 
청계SK뷰는
좋은 더블역세권 입지에 괜찮은 설계계획으로 지주택의 성공사례로 남을 것으로 보입니다. 
 
101동이 로열동으로 84와 59B타입을 추천드립니다. 
 
참고로 최근 분양한 래미안 라그란데(이문 1 구역) 포스팅을 보시고, 평면이나 배치를 참고해 주세요.

2023.08.14 - [건축 이야기/사회 이슈 건축물] - 래미안 라그란데(이문1구역) 아파트 배치도, 단위세대 평면 분석

래미안 라그란데(이문1구역) 아파트 배치도, 단위세대 평면 분석