건축 상식 : 아파트 리모델링 vs 재건축, 재개발 (재재)

재건축과 재개발뿐만 아니라 정비사업에 관심을 가지고 있다면,

꼭 등장하는 리모델링 사업이 있죠.

 

불과 10년전만 하더라도 주목을 받지 못했던 사업인데 

요즘은 많이들 주목받고 있습니다. 

 

리모델링 사업은 도심재생 사업으로 현재 대부분의 건설사들이 리모델링 전담팀을 구성하고 있습니다.

리모델링으로 유명한 건설사(시공사)는 쌍용건설과 포스코이앤씨(구, 포스코건설)가 있습니다. 

 

건설사의 시공순위 등은 아래 포스팅을 참고해주세요. 

2023.07.31 - [건축 정책/정책 발표] - 2023 건설회사(건설사, 시공사) 순위 (1-2위 삼성, 현대 동일, 3위 대우)

2023 건설회사(건설사, 시공사) 순위 (1-2위 삼성, 현대 동일, 3위 대우)

 

리모델링은 어떤 범위까지를 이야기하는 것이며 어떤 장점이 있을지 알아보겠습니다. 

 

 

 

 

 

 

리모델링의 개념 

리모델링은 다시 모델링한다, 즉 건물을 다시 고쳐쓴다는 의미입니다. 

기본적인 단어만 생각해본다면 현재 아파트에서 수리만 하는 느낌인데요.

 

사실상 수리만 하는 '대수선'도 있지만

면적과 세대수를 늘리는 '증축'도 리모델링에 포함되는 개념입니다.

 

리모델링은 주택법을 따르며,

사용검사일 또는 사용승인일부터 15년~20년 미만의 아파트가 대상입니다.

지자체별로 상이할 수 있습니다.

 

리모델링(Remodeling)의 개념 - 이재인 자료 제공

 

허용된 용적률, 건폐율, 일조권, 최고높이 등을 모두 고려하여

인허가권자의 허가를 받는다면 세대수를 수직으로든 수평으로든 늘릴 수 있는 것입니다. 

 

용적률은 가구 전용면적의 30~40%로 제한되고,

세대수의 경우는 기존 세대수의 15% 이내에서 세대수를 증가할 수 있습니다. 

 

기본적으로 증축을 하여 세대수를 늘리는 것은 쉬운 일은 아닙니다.

특히, 수직증축의 경우 법규나 인허가권자가 까다롭게 보고 있기 때문에 그 한계가 명확합니다. 

 

하지만 아파트 리모델링은 재건축 재개발 사업과 마찬가지로

사업성이 중요하기 때문에 얼마나 많은 세대를 확보하는지가 중요한데요. 

 

인허가 경험과 기술력이 뒷받침되는 건설사가 진행을 맡아주는 것이 도움이 될 것 같습니다. 

 

 

 

 

 

재건축과 리모델링의 차이점 (절차도)

리모델링은 재건축&재개발과 항상 비교됩니다. 

 

두 영역의 첫번째 차이점은 신청 시기입니다.

리모델링은 상대적으로 재건축보다 빠른 시기에 진행합니다.

 

재건축은 20~30년 이상된 건물에 대하여 승인을 해주는 조건이고,

리모델링은 15~20년 이상된 건물에 대하여 승인을 해줍니다. 

 

리모델링과 재건축 사업절차

 

 

 

두 번째 차이점은 안전진단 등급입니다. 

재건축을 위해서는 안전진단 D 등급이나 E등급을 받아야 합니다. 

 

하지만 리모델링은 상대적으로 규제가 적기 때문에 A~C등급만 받아도 리모델링이 가능합니다. 

 

 

 

세 번째 차이점은 각종 규제 완화입니다.

리모델링의 가장 큰 특징은 임대주택 의무비율과 기부채납이 없다는 점입니다.

 

재건축은 반대로 임대주택 의무비율이 있고 일부 기부채납이 있다고 보시면 되겠습니다. 

재건축의 경우도 규모나 컨디션에 따라 의무사항이 아니긴 합니다. 

 

리모델링은 또한 인허가권자의 재량에 따라 많이 달라집니다.

아파트 사이의 간격을 결정하는 일조권 채광사선이나 정북사선, 지하주차장 법규 등 

다양한 법적인 부분도 모호하게 피해 갈 수 있는 것이 장점입니다. 

 

어떻게 보면 건설사(시공사)의 재량이자 인허가권자의 자세가 중요하겠죠.

 

 

앞에 3가지는 리모델링이 재건축보다 유리한 점이었는데요.

이번에는 리모델링이 불리한 차이점에 대해 알아보겠습니다.

 

 

네번째 차이점은 증축의 자유도인데요.

재건축은 허용되는 용적률 안에서 평형 배분에 따라 자유롭게 변경이 가능한데요.

 

리모델링은 기존 건물을 유지한 채로 부분 철거하거나 증축을 하기 때문에 그 범위가 제한적입니다.

특히, 용적률 증가는 공동주택의 주거전용면적의 30% 이내에서 증축하도록 허용되어 있습니다.

단, 주거전용면적이 85m² 미만의 경우 40% 이내에서 증축이 허용됩니다. 

 

세대수도 기존의 15% 이내로만 증가할 수 있습니다. 

 

특히, 수직 증축의 경우는 허가가 나기 쉽지 않습니다.

그래서 수평 증축이나 별동증축을 하는 경우가 많고 인허가권자도 이를 더 선호합니다. 

수직 증축의 경우는 아무리 구조 검토를 받았다고 하더라도 부담스러운 부분이 있겠죠. 

 

 

리모델링	구분	재건축
건축물의 대수선	정의	건축물의 멸실
건물소유주	조합원 자격	토지 등의 소유자
주택법, 건축법	근거법령	도시 및 주거환경정비법
수직 : B등급 / 수평 : C등급	안전진단등급	D-E등급
준공 15년 후	연한	준공 30년 후
제한없음 (건축심의로 결정)	용적률	법적 상항 용적률
전용면적의 30~40% 이내	증축 범위	법적 상한 용적률 (3종 일반주거 300%)
건폐율, 용적률, 높이제한 등	건축기준완화	없음
없음	임대주택	있음
없음	초과이익 환수	10~15% 환수
없음	기부채납	도로, 공원, 녹지 등 제공

 

 

하지만 이러한 4가지 외에 가장 관심이 많은 부분은 가격일 것입니다.

재건축, 재개발, 그리고 리모델링의 사업의 결론은 항상 같습니다.

 

수익은 늘리고 지출은 낮추는 것입니다.

 

수익은 일반분양으로 벌어들인 돈입니다. 

1:1 리모델링보다는 일반분양 세대수가 많을수록 유리하겠죠.

 

지출인 분담금은 내가 헌 아파트를 버리고 새 아파트를 받는데 내가 내야 하는 돈입니다.

이러한 분담금에는 아파트 리모델링 비용, 조합운영비용, 이주비, 각종 지출 등이 다 포함되겠죠. 

 

통상적으로 리모델링은 재건축 재개발보다 1.5배의 분담금을 예측합니다.

즉, 재건축이 보통 2억 정도 분담금이라고 한다면 리모델링은 3억을 예상해야 합니다. 

 

리모델링은 대신 초과이익 환수가 없다는 점에서 작은 메리트는 더 있습니다. 

 

하지만 이것 또한 기존 아파트의 용적률이 어떤지와 본인의 평형이 몇 평인지에 따라 천차만별입니다.

정확하게는 알기 어렵고 시공사 선정 후 여러가지 상황을 보면서 판단해야 하는 것이 현실입니다. 

 

아래는 재건축과 리모델링의 용적률, 종전 평형 및 가치 등에 따른 예상 분담금입니다. 

 

위 자료를 통해서 본다면 

결론적으로는 용적률이 250% 이상 넘어간다면, 

리모델링이 재건축보다 유리하다는 점입니다. 

 

신뢰할만한 자료는 아닌 것 같지만

리모델링의 분담금은 대략적으로 2.5억~4억 사이를 예상해보면 되겠습니다. 

 

 

더 이상 새로 아파트를 지을 곳이 없는 서울시의 경우는 

앞으로 리모델링 사업이 더욱 활성화될 것으로 보입니다.

 

리모델링 사업은 실거주 측면에서 아주 괜찮은 투자상품으로 보이기 때문에 추천드립니다. 

 

 

 

 

 

 

리모델링 사례 (청담 래미안 로이뷰, 송파 성지아파트 )

청담 래미안 로이뷰는 서울시 강남구 청담동에 위치한 아파트 단지입니다. 

옛 두산아파트를 삼성물산이 리모델링하였고, 

첫 입주는 1992년이었고 2014년에 리모델링 후 입주하였습니다.

 

22년 만에 리모델링한 아파트로 신규입주한 아파트네요. 

 

전체 세대가 41평으로 구성되어 있고 한강 뷰가 나오는 곳은

평당 1억에 육박하는 등 고급 주거의 상징이기도 합니다. 

 

청담 래미안 로이뷰
	기존	변경 후 (리모델링 후)
용적률	250%	370%
전용면적	85 m²	110 m²
주차장	세대당 0.5대	세대당 1.3대
가구수	345 세대	345 세대

 

위 표에서 알 수 있듯이 추가 세대 없이  1:1 리모델링을 진행하였고 

기존 33평집이 41평으로 증축되었습니다. 

 

2011년 당시 분담금은 2.9억이었습니다. 

2023년 현재 매매가격은 34억입니다. 

 

잠실더샵루벤(구 잠실성지아파트)

 

송파의 성지아파트는 2024년 10월 잠실더샵루벤으로 리모델링되는 단지입니다. 

1992년에 준공되었고 298세대에서 29세대 늘려 327세대로 증축 예정입니다. 

 

내년에 입주한다면 32년 만에 새로운 아파트로 입주하는 것이고

현재 30평이 15억에 거래되고 있습니다. 

 

이 아파트가 유명해진 것은 우리나라 최초의 수직증축 리모델링 아파트이기 때문입니다. 

송파 성지아파트 (잠실더샵루벤)
	기존	변경 후 (리모델링 후)
용적률	274%	430%
전용면적	66-85 m²	80-103 m²
주차장	세대당 0.67대	세대당 1.22대
가구수	298 세대	327 세대

 

사업 절차로는,

2016년 1차 안전진단 후 2017년 11월 건축심의, 2020년 사업계획승인이 났습니다. 

 

2021년 33평 14억이었던 이 아파트는 2024년 입주 후 얼마로 탈바꿈할지 지켜봐야겠습니다.

당시 분담금은 1.5억이었습니다. 

 

2023년 현재 역세권 헬리오시티의 33평 매매가는 21억입니다. 

 

 

 

 

이상으로 재건축&재개발과 비교되는 리모델링의 개념과 사례 등을 살펴보았습니다.