강동구 대장 아파트 : 그라시움&아르테온 (feat. 라이징스타 래미안솔베뉴)

 

이번 포스팅에서는 강동구의 대장아파트에 대해서 알아보려고 합니다.

특히, 고덕주공 2단지 재건축인 그라시움 위주로 살펴보겠습니다. 

 

자료는 2021년 제가 최초로 조사를 시작했던 시기와 2023년 현재의 자료를 비교하 보겠습니다. 

 

시작하기에 앞서 대장 아파트 시세 조사 기준을 다음과 같이 설정하였습니다.

 

(1) 세대수: 500세대 이상
(2) 면적: 국평 84m² (34평)
(3) 경과년수: 준공 10년 이내

 

일반적으로 모두가 살고 싶어 할 만한 신축 아파트에 세금이나 규모 면에서 가장 합리적인 34평,

그리고 500세대 이상은 되어야 단지라는 이름에 걸맞다고 생각해서 설정하였습니다. 

 

일부 해당 조건이 없는 지자체의 경우는 조건을 조금 완화하였습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울시 대장아파트 조사 시작: 서울시 25개 구 구분

서울시는 영역 구분을 크게 5개로 하고 있습니다.

아래 이미지에서 보는 것과 같이 도심권, 동북권, 동남권, 서북권, 서남권입니다. 

 

서울 5개권 영역(총 25개구)

 

 

강동구는 동남권에 속하고 나름 서울시 가장 비싼 동네인 서초, 강남, 송파구와 같은 영역으로 묶여 있습니다.

 

강동구는 동쪽 끝에 있지만 생각보다 아파트가 많고 인구수 밀도가 높은 것도 특징이었습니다.

강동구는 서울 외곽에 위치하고 있다는 점과 인구가 많다는 점에서 노원과 비슷하다고 생각했는데, 

노원구는 50만, 강동구는 46만 인구였습니다.

 

 

 

 

 

 

서울 동남권 대장 아파트 시세조사

시작하기에 앞서 간단하게 동남권의 대장아파트들을 살펴볼까 합니다.

앞서 설명드린바와 같이 동남권은 서초구, 강남구, 송파구, 강동구 4개 구로 구성되어 있습니다. 

2021년 제가 최초로 조사했던 시절과 딱 2년 후인 2023년 시세를 비교해 보았습니다. 

 

 

2021년과 2023년 동남권 대장 아파트 조사

 매일 상황이 바뀌는 부동산 가격이기에 좀 이상해 보이거나 일반적인 상식과 다를 순 있습니다. 

2021년은 2월에 조사했던 자료이고 2023년은 3월에 조사했던 자료입니다. 

현재 6월로 업데이트하지 않은 이유는 24개월 사이에 벌어진 상황을 보고 싶어서였습니다. 

 

확실히 신축 아파트가 들어서면 대장 아파트가 바뀌는 현상이 보이고 있습니다. 

 

강남구는 대치팰리스에서 라클래시로 대장 아파트가 바뀌었고, 

서초구의 경우도 현재는 아크로리버파크가 견고하게 버티고 있지만 옆에 원베일리가 들어서면 대장 아파트는 바뀔 것으로 보입니다. 

 

그럼에도 불구하고 아리팍(아크로리버파크 줄임말)의 가격 방어력은 미쳤다고 표현할 수 있습니다. 

금리로 인한 부동산 경기 하락에도 불구하고 오히려 상승을 하였습니다. 

 

송파구는 여전히 헬리오시티가 가격 방어를 하면서 대장 아파트 타이틀을 가지고 가고 있었습니다.

 

반면, 강동구는 아르테온과 그라시움이 비슷한 시기에 준공하고 가격대도 비슷하여 변별력이 떨어졌습니다. 

게다가 신흥 세력인 명일동 래미안솔베뉴가 경쟁자로 자리잡고 있었습니다. 

 

뒤에서는 3가지 아파트를 비교분석해 보겠습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

강동구 대장 아파트 라이벌 3 대장

강동구는 서울 안에서도 신도시의 신축 아파트 느낌을 받을 수 있는 특수한 곳이었습니다. 

게다가 대장 아파트의 경쟁이 치열할 곳이었습니다.

3곳 모두 아파트가 재건축된 곳으로 공통점이 있었습니다. 

 

앞서 설명드린 것과 같이 그라시움, 아르테온, 그리고 래미안솔베뉴 3가지 아파트를 비교해 보겠습니다. 

 

강동구 3개 대장아파트 후보군들 - 그라시움, 아르테온, 래미안솔베뉴

 

고덕 대장아파트 후보군 3곳은 매전 차액으로 6억에서 8억 정도로 갭투자를 할 수 있었습니다. 

특히, 래미안솔베뉴는 전세가격이 높아 갭투자하기 좋아 보였습니다. 

그만큼 수요가 많다는 것이겠죠. 

 

 

강동구의 느낌은,

학군과 병원, 직장수 모두 만족스러워서 자급자족하면서 자체적으로 만족할 수 있는 자치구였습니다.

단점은 아무래도 동쪽 외곽에 있어 서울 중심부 접근성이 조금 떨어진다는 점이었습니다. 

 

 

교통은,

5호선이 메인이었고 8호선과 9호선이 서브 동선으로 있었습니다.

대장 아파트인 고덕 그라시움이나 아르테온, 명일 래미안솔베뉴 3곳 모두 5호선이 지나갔고

명일역과 상일역으로 사실 5호선 끝자락 호선이긴 했습니다. 

강남이나 광화문 접근은 45-50분, 여의도와 용산은 60분 거리로 가까운 위치는 아니었습니다.

 

병원은,

강동경희대병원과 중앙보훈병원, 강동 성심병원 3가지 종합병원이 있었습니다.

나름 좋은 종합병원을 가지고 있어서 노후를 보낼 수 있고 다양한 세대가 살기 좋아보였습니다. 

 

학군은,

특목자사고인 한영외고와 배재고가 있었고 한영고등학교 정도가 베스트로 보였습니다.

그 외에도 강동구는 기본적으로 학교가 많고 학원도 많은 편이라 아이 키우기 좋은 이미지가 있었습니다. 

특히, 영유아나 초등학생까지는 그라시움이나 아르테온이 신도시 느낌이 나서 키우기 좋아보였습니다. 

 

강동구 학원가

 

의외로 고덕역 근처 학원가는 121개의 학원이 있었지만 '학원가' 느낌은 아니었습니다.

노원 중계와 비교했을 때도 223개의 학원이라는 개수에서 나는 차이일 수도 있겠지만,

선호도 측면에서 노원보다는 강동이 우위에 있어 보였습니다. 

 

 

대표적인 직장은,

삼성엔지니어링, 세스코, 농협파트너스, 삼성물산(일부)이 17,000명 정도를 차지하고 있었습니다.

확실한 강점으로 작용하는 직장수는 강동구의 큰 장점이었습니다. 

 

 

 

 

단점으로는 그라시움 인근 빌라촌들은 밝고 쾌적한 느낌은 아니었습니다.

오히려 아르테온은 인근 아파트들이 많이 있어서 상대적으로 더 밝고 사람 사는 곳 같은 느낌이 났습니다. 

반대로 명일동 래미안솔베뉴는 높은 용적률 때문에 답답한 느낌은 있었고 인근에 상권이 많아서 인프라를 누리기는 좋아 보였습니다. 

 

아이를 키우기 좋은 도시라는 점과 34평형이 14-16억, 25평이 10-11억 근처로 가격이 좋아 보였습니다.

예전에는 강동구가 과대평가되고 비싸다 생각했는데,

대장아파트들을 답사해 보니 이 정도 가격은 적정해 보였습니다. 

 

이상으로 서울에서 신도시 느낌을 받으며 아이를 키우기 좋은 강동구 대장 아파트들에 대한 정리였습니다. 

 

 

강동구 아파트 답사 후기

(1) 입지면에서는 솔베뉴가 좀 더 열악해 보였고, 아르테온이나 그라시움은 넓은 평지로 쾌적해 보였습니다.
(2) 강동구 학군이 아주 좋습니다
(3) 자연환경은 생각보다 평지 공원이 없어 쾌적하진 않고 단지 내 산책로가 잘 되어 있습니다.
(4) 대형 법인도 많고 대기업이 많이 있어서 지속가능성이 있습니다.
(5) 솔베뉴는 대지크기도 작은데 용적률이 299%라 부담스러운 밀도입니다.
(6) 동당 세대수는 층수와 동수로 나누었습니다. 개인적인 계산법으로 아파트 1동의 밀도를 파악하는 표준입니다.
(7) 주차대수 1.2대는 부족합니다. 아쉬운 부분.
(8) 분양가 대비 대부분 2배 이상 올랐습니. 서울은 청약으로 분양받는 것이 정답입니다.
(9) 혹은 재건축이나 재개발로 입주권을 받는 것이 정답입니다.