노원구 하면 떠오르는 이미지가 있을까요?
저는 상계동에 있는 주공아파트부터 떠오릅니다.
어마어마한 규모의 주공아파트들, 그리고 중계 하계까지 이어지는 아파트단지의 향연.
노원구는 인구수는 많고 직장이 적은 전형적인 베드타운(Bed town)입니다.
노원 하면 떠오르는 것 중 하나가 노도강입니다.
노원구, 도봉구, 강북구 3곳을 묶어서 부르는 말인데요.
서울 중심부에서 가장 멀고 집값도 낮은 3 자치구를 묶어서 부른다고 보시면 됩니다.
웃픈 현실입니다.
2023년 2월 기준,
서울 자치구별 아파트 하락률을 나타낸 인포그래픽입니다.
진한 파란색(20% 이상 하락)은 도봉구와 노원구입니다.
사실 대부분의 자치구가 15~20% 하락을 했고 크게 차이는 없지만
20이라는 숫자를 찍은 노도(강)은 이렇게 또 안 좋은 이미지를 가져가네요.
하지만 노원을 받쳐주는 가장 큰 힘은 역시 학군과 학원가입니다.
높은 학업성취도와 중계 학원가를 말하는 건데요.
서울의 3대 학원가(대치동, 목동, 중계동) 중에
2번째로 학원 수가 많고 가장 밀집해있는 학원가로 볼 수 있습니다.
아래에서 설명할 중계동 청구3차 아파트가 계속 가격 방어가 되는 이유죠.
그리고 아래 신문기사에서도 알 수 있듯이,
서울 노원구가 불명예를 이겨내고 아파트값 반등의 기미를 보이고 있습니다.
개인적으로는 서울의 부동산은 아직 반등 전으로 보이고,
경기침체와 금리 인상여지가 남아있는 이상 조금은 관망의 자세로 계속해서 지켜볼 필요가 있어보입니다.
이번 포스팅에서는
노원구의 인구/직장수, 대장아파트에 대해서 알아보겠습니다.
노원구 인구수 및 직장수
노원구는 생각보다 인구수가 엄청 많습니다.
조회 시점으로 노원구의 인구수는 502,515명입니다. 무려 50만명입니다.
서울시가 현재 940만명이고 25개 구가 있기 때문에 평균은 37만 명입니다.
현재는 영등포구가 평균값이라고 볼 수 있겠습니다.
노원구는 서울시 내 인구수 4위인 자치구입니다.
쟁쟁한 송파구, 강서구, 강남구를 제외하고 본다면 노원구, 관악구, 은평구가 눈에 띄는데요.
아무래도 이러한 곳들은 낯선 이유는 직장이 많이 없고 베드타운의 성격이 강한 자치구이기 때문인 것 같습니다.
이번에는 소상공업과 법인 개수를 알아보겠습니다.
부동산지인 빅데이터 지도를 활용했고 주변과의 편차를 확인하기 위해 광역으로 살펴보았습니다.
범례가 빠졌는데,
빨간색일수록 직장수가 많은 것(5 분위), 주황색(4 분위), 오렌지(3 분위), 녹색(2 분위), 파란색(1 분위, 최저) 순서 입니다.
광역으로 보시면 노도강이 묶이는 이유를 알 수 있습니다.
노원이 그나마 선방하고 있지만 도봉구와 강북구는 직장수가 현저히 부족한 1 분위입니다.
노원구의 소상공업 매장수는 12,919개이고 법인사업체는 1,722개입니다.
소상공업 매장에서 음식점은 4,091개로 30%에 달하고, 소매업체가 3,529개로 26%입니다.
학원가답게 학문/교육 쪽이 1,532개로 12% 정도를 차지하고 있었습니다.
4 분위에 속하는 광진구와 비교해 보면 소상공업 수는 14,564개로 노원구보다 12%가량 많았습니다.
그렇게 큰 차이로 느껴지지는 않았습니다.
법인사업체에서 300인 이상은 8개로 큰 기업체는 없는 상황이었고,
50인-300인 74개, 5인-50인 1,017개로 가장 많았습니다. 이어서 5인 미만은 623개가 있습니다.
4 분위에 속하는 성동구는 총법인수가 6,212개로 4배 가까이 차이가 났습니다.
300인 이상 기업이 34개, 50인-300인 277개, 5인-50인 4,019개, 5인 미만은 1,882개였습니다.
이렇게 소상공업과 법인을 4 분위에 속하는 자치구와 비교해 보니,
소상공업체보다는 법인의 수가 많이 적다는 것을 알 수 있었습니다.
돈이 힘이 되는 자본주의 시장에서 세금은 지자치의 운영과 부동산 등에 영향을 미칩니다.
노원구의의 소상공업체와 법인사업체가 적다는 것은 부정적으로 보입니다.
참고로, 강북에는 5분위는 없습니다.
노원구 대장아파트 후보 : 상계동 포레나 노원 vs 중계동 청구 3차 아파트
노원구는 참 애매한게 신축 아파트가 거의 없습니다.
뭐 자랑할만한 아파트가 없죠.
최근에 입주한 상계뉴타운의 아파트들은 상계역, 당고개역 주변이라 너무 북쪽이었습니다.
제가 처음 노원구 대장 아파트를 조사했던 2020년에 대장아파트는 꿈의 숲SK뷰였습니다.
현재 제가 지금 조사하기로는 상계동의 포레나노원이 대장 아파트로 보였습니다.
그 기준은 다음과 같습니다.
(1) 세대수: 500세대 이상 (없을 경우 200세대 이상)
(2) 면적: 국민평형 84m² (전용면적 84, 31-36평)
(3) 경과년수: 준공 후 10년 이내 (필요시 13년 이내)
노도강은 다음과 같이 설정하면 거의 전멸하다시피 안 나왔습니다.
최근에 조사했던 강남이나 송파, 강동과는 너무 다른 분위기였죠.
일단 서칭을 해보니 포레나노원이 아니라 중계동의 청구 3차도 많이 나왔습니다.
아무리 중계 학원가가 든든하게 받쳐준다 하더라도 저는 30년 가까이 된 이 아파트를 대장아파트로 보기는 어렵다 생각합니다. 그럼에도 불구하고 많이들 언급하고 있으니 비교해서 보려고 가져왔습니다.
일단 교통부터 살펴보겠습니다.
노원은 어차피 메인 일자리인 강남, 광화문, 여의도와는 거리가 멉니다.
상식적으로 현금이 부족한 것이 아니라면 거기에 직장을 둔 사람들이 노원에 와서 거주를 할리는 없겠죠.
직장과 같이 살펴본다면,
300인 이상의 직장이 8개밖에 없습니다.
즉 대부분 작은 중소기업들뿐이고 젊은 사람들이 선호하는 지역이 아니라는 건 알 수 있겠죠.
교통적인 장점으로는 7호선이 가깝다는 점인데,
기존에 노원에 살던 사람들은 괜찮지만 서울 중심부에 살던 사람들은 노원 입주가 쉬운 결정은 아닐 것으로 보입니다.
그나마 동부간선도로가 가까워 차량 이동은 편한 축에 속하지만,
사실 24시간 막히는 동부간선도로의 악명을 아는 사람들은 동부간선도로가 호재는 아니라고 봅니다.
포레나노원의 경우는 직접 임장을 가보니 조용하고 쾌적한 단지라는 점과
초등학교가 가깝고 안전한 느낌, 그리고 7호선이 가깝다는 점에서는 살기 좋다고 생각했습니다.
하지만 단순히 이 이유만으로 마들역에 있는 포레나노원이 대장인 것은 아쉬웠습니다.
노원구도 더 입지 좋은 곳에 신축이 들어서서 대장다운 대장 아파트가 생겼으면 합니다.
노원에서 주목해야 할 단지
사업성이 안 나와서 재건축이 늦춰지는 건지 돈이 없어서 재건축 진행이 안되는 건지는 알 수 없지만,
확실한 건 신축이 없습니다.
노도강은 신축에 목말라 있습니다.
수많은 선전지성 호재들과 기대감만으로 더 이상의 상승은 어려워 보입니다.
이제는 제대로 된 재건축/재개발 아파트의 입주와 함께,
신축 아파트가 들어서서 노원의 집값의 펀더멘탈이 되어줘야 합니다.
노원은 기본적으로 인구도 많고 아파트도 많습니다.
그렇게 계획된 자치구니까 말이죠.
이번에 조사한 대장 아파트로 불리는 포레나 노원과 중계 청구 3차 아파트 모두 부족해 보였습니다.
학원가 좋고 역세권 좋은 건 알겠지만,
제가 서울시 대장아파트들 임장을 다니면서 노도강만큼 아쉬운 곳이 없습니다.
그런 이유는 아무래도 계속해서 신축 아파트가 안 들어오기 때문이라고 생각합니다.
또한, 부족한 건 직장(법인)입니다.
노원이 인구수로는 서울시 TOP 4입니다.
50만이 넘는 인구가 살고 있는 반면 법인 기업수로 보면 형편없습니다.
노원구의 기업 유치가 필요합니다.
능력이 안돼서 대기업, 혹은 300인 이상 기업의 유치가 힘들다면 그 이하의 규모 유치를 위해 많이 노력해야 합니다.
기본적으로 아파트를 따질 때 메인 직장과의 거리를 이야기합니다.
강남역(삼성역), 광화문, 여의도 3곳을 대표적으로 확인하죠.
노원은 기본적인 거리가 멀 기 때문에 메인 3대 직장으로의 출퇴근은 아직은 비현실적입니다.
아무리 GTX가 개발되더라도 결국 돈 없는 사람만 노원으로 이사 오게 되는 비극이 발생합니다.
그렇기 때문에 노원구 안에 사업체 수를 늘려야 한다고 이야기하는 것입니다.
인구가 감소하고 부동산의 격차가 심해지는 이 시기에 노원에서 집중해야 할 곳의 키워드는 다음과 같습니다.
직장, 인구, 교통, (학군), 자연환경
4-5가지를 고려하여,
신규 직장이 많이 들어서는 부지와 그 인근의 인구변화, 교통(대중교통, 차량) 모두 고려하여 투자를 해야 합니다.
노원구에 투자는 광운대역세권, 상계, GTX-C, 동북선, 노원은 아니지만 창동역세권 개발 등을 빼먹을 수 없습니다.
특히, GTX-C와 광운대역세권 개발로 노원구 재건축 대어로 불리는 미미삼(월계동 미성, 미륭, 삼호 아파트),
현재 6-7억으로 투자 가능하기 때문에 좋은 투자라고 생각합니다.
코로나로 인해 부동산 가치에 자연환경도 중요하게 자리를 잡았습니다.
앞서 말씀드린 직장, 학군, 인구와 더불어 주변에 즐길 수 있는 공원이 있는가, 혹은 전망할 수 있는 자연이 있는가가
아파트 값에 영향을 많이 미치고 있습니다.
부동산 임장을 할 때,
이런 포인트들까지 같이 검토를 해보면 좋을 것 같습니다.
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