송파구 대장 아파트 : 헬리오시티 (feat. 둔촌주공 거래가)

동남권 4곳,

서초구, 강남구, 송파구, 강동구 중 지난번 포스팅에서는 강동구를 살펴봤습니다.

 

이번 포스팅에서는 송파구를 살펴볼 예정이고

4곳의 동남권 중 3번째로 값어치를 하는 자치구입니다. 

 

서초구와 강남구는 넘사벽의 느낌이 있습니다. 

하지만 송파구는 개인적으로 가장 살기 좋고 적절한 가격과 방어력을 가진 것으로 보입니다. 

 

게다가, '단군 이래 최대 재건축'이라는 타이틀로 몇년 간 대한민국을 들썩거리게 한

둔춘주공아파트도 함께 이야기해볼까 합니다. 

 

시작하기에 앞서 대장 아파트 시세 조사 기준을 다음과 같이 밝힙니다.

 

(1) 세대수: 500세대 이상
(2) 면적: 국평 84m² (34평)
(3) 경과년수: 준공 10년 이내

 

 

 

 

 

 

 

송파구 대장아파트: 헬리오시티

동남권 아파트들의 특징은 학군과 학업성취도가 좋다는 것입니다.

우리 아이들을 키울 때 가장 공부시키기 좋은 위치이고 부모들의 클래스도 높기 때문에 안심할 수 있죠.

 

일단 헬리오시티는 33평 최근 3개월 기준,

최고 매매가는 19.7억입니다.

전세는 최고 12.65억이고 평균적으로 10억 정도입니다.  

 

헬리오시티는 세대수가 9,510세대로 땅의 규모가 엄청나게 큽니다. 

대지의 가로가 1km에 가까워 끝동에서 끝동까지 15분 이상 걸립니다.

그래서 가격 또한 어느 동이냐에 따라 많이 다르게 되기 때문에 참고하시길 바립니다. 

 

헬리오시티의 대중교통은 8호선 지하철입니다.

메인 직장인 강남역까지 20분 컷이고 나머지 여의도나 광화문도 접근하기 좋은 위치입니다. 

간선도로인 동부간선도로가 1.3km 내에 있어 차가 많이 막히는 송파구이지만 지리적으로 위치 좋습니다.

 

주변에 공원 많고 탄천있고 서울 외곽으로 나가기도 좋아,

생활 인프라와 자연환겨이 좋아 누구나 좋아할 만한 입지입니다.

 

저도 개인적으로 임장을 다니면서 여기라면 5년이고 10년이고 사는데 불만이 없을 거란 생각이 들더라고요. 

여러 방면에서 가격이나 입지나 환경이 너무 좋은 송파구 가락동의 헬리오시티입니다. 

 

훗날 살고싶은 서초구, 강남구, 용산구, 송파구 4곳을 보며 행복한 상상을 하고있는데,

역시 송파구도 너무 살기 좋아 보였습니다. 

 

송파구 대장아파트 '헬리오시티'

 

헬리오시티는 가락시영아파트가 재건축되었고,

2015년에 33평 기준 9.2억에 분양되면서 고분양 논란이 있었습니다. 

2018년 12월에 준공되어 입주하기 시작하였고 벌써 6년차가 되었습니다. 

 

여전히 송파구 대장아파트를 지키는 디펜딩 챔피언입니다.

앞으로 잠실르엘(미성크로바 재건축)이나 잠실래미안아이파크(진주아파트 재건축)가 입주하면 

대장 아파트는 바뀔 수도 있어 보입니다. 

 

최고가 24억 가까이 갔었다가 현재는 18~20억 사이에서 호가가 이뤄지고 있습니다. 

 

무엇보다 놀라운 점은 9,510세대라는 어마어마한 규모인데요.

이 또한, 둔촌주공이 입주하게 되면 12,032세대가 되기 때문에 최대 세대수의 타이틀도 뺏길 것입니다.

 

높은 세대수(9,510세대)와 용적률(285%)의 헬리오시티이지만,

닭장을 연상케했던 '파크하비오'에 비하면 송파대로에서의 뷰는 아주 양호했습니다.

 

참고로 파크하비오는 송파대로의 소음을 막기 위해 '오피스텔'을 대로변으로 닭장처럼 배치하였습니다.

송파대로에서 본 파크하비오(왼쪽)과 헬리오시티(오른쪽)

건축적인 면을 살짝 살펴보겠습니다. 

 

대지면적은 10만평으로 그동안 보았던 아파트 단지 중에 제일 컸습니다. 
땅 크기로만 보면 축구장(7,140m²) 48개 크기인데 감이 안오네요. 

​사실 산책이나 런닝을 하러 어디 나갈 필요가 없는 크기였습니다. 

조경이나 놀이터, 어린이집, 편의시설 등이 단지 곳곳에 배치되어 있어서 불편함이 없었고 
계절영향을 덜 받을 수 있는 지하주차장이 모두를 연결해주고 있었습니다. 

​아파트의 새로운 패러다임을 이끌어가는 헬리오시티였습니다. 
송파의 파크하비오처럼 지하주차장 자체가 문화시설이 되고 쾌적한 공간 개념이 적용되어 있었습니다. 

 

아파트에서 지하주차장의 미래는 앞으로 크게 바뀔 것으로 보입니다. 

아래 포스팅을 참고해주세요. 

2023.02.09 - [재건축·재개발/재건축·재개발 개념] - 재건축 재개발 - 아파트 지하주차장과 미래 (시공사 제안사항 유의사항)

재건축 재개발 - 아파트 지하주차장과 미래 (시공사 제안사항 유의사항)

​84개동으로 동의 밀도도 1개동 당 3.2세대 수준으로 그렇게 빡빡한 수준은 아닙니다. 
용적률이 285%인 거에 비해서 단지를 산책해보면

시원한 통경축도 느껴지고 공원, 녹지 비율이 많게 느껴집니다. 

​
중앙 통경축을 중심으로 타워형 아파트를 배치하였고 도로변으로 판상형 아파트를 배치하여,
중앙광장을 크게 만든 이상적인 배치형태였습니다.

건축설계하는 입장에서도 잘 설계되어 시공된 아파트였습니다. 

 

 

 

헬리오시티는 건축 외적으로도 매력적인 요소가 많은 단지였습니다. 

초역세권에 넓고 쾌적한 단지, 상권, 학군(교육), 자연환경, 가격, 인구수, 법인수 등 

빠지는 것이 하나도 없었습니다.

특히 학군면이 인상적이었습니다. 

학업성취도 서울시 평균 이상인 중학교가 22개이고 고등학교가 8개였습니다. 
초품아이고 단지가 너무 커서 헬리오시티 안에서도 몇동인지에 따라 지정 초등학교가 달랐습니다. 

​일단 신혼부부가 여기 정착을 하면 정말 20년은 그냥 살 것 같은 입지였습니다.

가격 방어를 해주는 든든한 요소로 볼 수 있죠. 

송파구의 전입/전출도 안정적이고, 가락동의 인구수도 8.4만명으로 아주 건실했습니다. 

롯데타워, 롯데몰, 문정법조단지, 위례신사선 등 부족한 인프라도 없었습니다. 

 

 

송파구 대장아파트 임장 후기

(1) 동남권에서도 너무 남쪽에 위치해있지 않나 싶었는데 위치적으로 아주 양호했습니다.
(2) 잠실주공, 미성크로바, 진주아파트 등 재건축이 이뤄지면 같이 가격이 상승할 것으로 보입니다.
(3) 학군과 학업성취도가 높습니다. 애기때부터 대학 보낼 때까지 연속해서 살 수 있는 환경입니다.
(4) 병원, 직장, 인구수 모두 빠지는 것 없이 완벽했습니다.
(5) 20억 가격이 비싸보이지 않는 인프라입니다.
(6) 단지 자체가 도시이자 인프라가 되는 최대규모 아파트입니다.
(7) 높은 용적률(285%)에도 불구하고 단지 산책 시 답답함은 안느껴집니다. 
(8) 주변 빌라들은 아직 노후화되어있어 조금 불편해보이긴 합니다.
(9) 둔촌주공과는 크게 연관성이 없어 보입니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

둔춘주공 재건축: 올림픽파크포레온

동남권의 가장 핫 이슈인 올림픽 파크포레온(둔춘주공 재건축 사업)

현재 어떤 상황이고 앞으로는 어떻게 예측해야할까요?

 

 

지도상으로도 확인할 수 있지만 개인적으로는 둔춘주공의 위치가 아쉽습니다.

 

물론 5호선과 9호선 더블역세권이라는 장점도 있고,

올림픽공원이 가깝고 수도권제1순환 고속도로도 가까워 인프라가 좋은 것도 알겠습니다. 

 

하지만 절대적인 '강동구' 타이틀로 인해 헬리오시티나 송파구의 가격대를 건드리진 못할 것으로 보입니다.

 

신축이고 대규모 도시급의 아파트 단지이기에 시작은 인근 어느 지역보다 비싸게 시작하겠지만

1만 세대가 넘는 단지라는 점(세대수가 많으면 과잉 공급으로 가격 상승이 쉽지는 않습니다),

강동구라는 위치 때문에 20~25억 사이에서 머물지 않을까 예상됩니다. 

 

 

송파구 헬리오시티와 강동구 올림픽 파크포레온(둔촌주공 재건축) 위치

 

재미있는 것은 최근의 거래 가격입니다.

 

34평 기준으로 분양가는 13.2억이었습니다. 

최근 18억에 거래되면서 다시 이슈가 되고 있습니다. 5억의 거래차액을 남긴 샘이죠. 

 

 

문제는 실거주의무입니다.

 

조합원들의 '입주권'에는 실거주의무가 없지만,

분양자들의 '분양권'에는 아직 실거주의무가 남아있습니다. 

 

헷갈릴 수 있겠지만,

공공택지와 민간택지 등 분양가상한제가 적용되는 단지의 경우 

주택법상 2~5년의 실거주 의무가 있고 이를 폐지하기 위한 개정안이 2월에 발표되었지만 

현재 국회에서 통과되지 못한 상황입니다. 

 

참고로 올림픽 파크포레온의 실거주 의무는 2년입니다. 

 

최악의 경우는 2023년 12월 16일에 분양권을 과감히 팔수도 있지만, 

실거주의무 개정안이 통과되지 못한다면 1년 이하의 징역이나 1,000만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 

 

이는 정부가 아파트를 분양하고 매매하도록 하는 것은 '주거 안정성'을 최우선 가치로 보고 있기 때문입니다. 

즉, 실거주의무를 풀면 투자자들에게 갭투자나 시세이익용 투자상품으로 취급될 것임을 알기에

쉽사리 실거주의무를 풀지 못하는 상황입니다. 

 

현재 15~18억 사이에 거래가 이루어지고 있지만 5월에 단 4건 뿐이라는 점,

금리와 경기가 아직 침체 분위기고 돈이 풀리지 않고 있다는 점에서 

'부동산 규제완화 종합세트'였던 둔촌주공의 미래는 불확실합니다. 

 

앞으로의 정책 변화와 동남권 부동산 흐름을 잘 지켜봐야할 것 같습니다. 

 

 

 

 

 

아래는 동남권 중 강동구 대장아파트에 대한 임장후기입니다. 

2023.06.05 - [재건축·재개발/준공 대장아파트 사례] - 강동구 대장 아파트 : 그라시움&아르테온 (feat. 라이징스타 래미안솔베뉴)

강동구 대장 아파트 : 그라시움&아르테온 (feat. 라이징스타 래미안솔베뉴)