강북 최대 규모 재건축: 노원구 월계 '미미삼' 재건축 안전진단 통과

아파트 재건축은 연식 30년 이상이 대상입니다.
 
2023년 현재를 기준으로,
1993년 이전에 지어진 아파트들은 재건축의 대상이 되는 것입니다. 
 
한강을 기점으로 강남과 강북을 나눈다면, 
강북에는 강북구, 광진구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 마포구, 서대문구, 성동구, 성북구, 용산구, 은평구, 종로구, 중구, 중랑구로 총 14개의 자치구가 있습니다.
 
25개 중에 14개가 한강 북쪽에 있으니 꽤나 많은 아파트와 사람들이 살고 있습니다.
 
그중에서도 이번 안전진단 통과를 한 재건축 최대 규모 아파트가 있습니다. 

바로 노원구 월계동에 있는 미성·미륭·삼호3차 아파트(이하 미미삼)인데 이에 대해서 자세히 알아보겠습니다.
 
 
 
 
 
 

재건축의 시작: 안전진단 통과

재건축은 추진위가 형성되면서 시작된다고 볼 수 있지만,
가장 중요한 안전진단이 통과가 되어야 재건축의 불을 붙인 것으로 볼 수 있습니다. 
 
재건축의 단계에 대해서는 이전 포스팅을 참고해 주세요.
특히 서울시 재건축은 순서가 다르기 때문에 2가지 포스팅을 모두 참고해 주시면 좋겠습니다. 

2023.01.09 - [재건축·재개발/재건축·재개발 개념] - 재건축재개발 - 시공사선정 시기와 단계, 그리고 건축설계의 의미
2023.02.03 - [건축 정책/정책 발표] - 재건축재개발 - 시공사 선정 순서 변경으로 사업속도 높인다
 
 

안전진단은 재건축을 하기 위한 첫 단추입니다. 
예비안전진단(현지조사), 1차 정밀안전진단, 2차 정밀안전진단(적정성 검토) 등 3 단계를 거쳐야 통과되는 꽤 까다로운 시작점입니다. 
 
등급은 A~E등급이 있는데 D 등급 이하를 받아야 재건축할 수 있고 E 등급은 프리패스로 2차 정밀안전진단 없이 바로 재건축이 가능합니다. 
 
미미삼은 1차 정밀안전에서 E 등급을 받아 바로 재건축을 확정할 수 있게 되었습니다.

 
미미삼의 최종 안전진단 보고서는 6월 8일 목요일에 노원구청에 제출되었습니다. 
최종 보고서가 제출되면 결론이 어느 정도 뻔하기 때문에 일주일 안으로 공문이 나오게 됩니다. 

이번 발표는 12일로 예상보다 빠르게 나왔습니다.
 
현재, 오세훈 시장과 서울시 기조가 재건축과 재개발을 빠르게 추진해 주는 분위기이기에
대부분의 재건축 시장에는 훈풍이 불고 있습니다.

 
 

 

노원구에 신축 아파트가 없다는 점에서, 
앞으로 신속통합기획이나 다양한 사업 방식을 택하여 빠르게 사업이 추진될 것으로 보입니다. 

 
 

결과적으로  미미삼은 안전진단을 통과하였기 때문에 '재건축 확정'이라고 할 수 있겠습니다.

 
 
 
 
 

미미삼 재건축: 호재와 기대효과

강북에는 초반에 말씀드린 것과 같이 14개의 자치구가 있고 많은 아파트 단지가 있습니다.
그중에서도 미미삼이 관심을 받는 이유는 여러 가지가 있지만 규모, 사업성, 여러 호재들입니다.
 

(1) 재건축 규모

노원구는 사실 부동산 입지로 각광받는 입지는 아닙니다.
하지만 미미삼은 낮은 용적률과 큰 세대수로 압도를 하고 있습니다.
 
현재 한강 이북의 아파트 중 3,000세대가 넘는 단지는 재건축 연한이 안된 아파트가 대부분으로
중구, 성북구, 서대문구, 강북구, 마포구 등 6개의 아파트만 있을 뿐입니다. 
 
그중 재건축 가능한 단지는 둘 밖에 없습니다.
 
하나는 마포구 성산동에 1988년 준공 아파트인 선상시영선경, 유원, 대우 아파트로 3,710세대입니다. 
나머지 하나가 미미삼으로 1986년 준공 아파트이며 3,930세대입니다. 
 
즉, 강북에서는 미미삼이 준공 연식이나 세대수가 가장 많은 아파트인 것입니다. 

추후 5,500세대의 대규모 아파트 단지로 재건축될 예정이고 예상되는 배치도까지 검토해 보도록 하겠습니다.

(2) 재건축 사업성

미미삼은 현재 용적률이 낮고 대지지분이 높아 투자하기 좋은 사업지입니다.

먼저 현재 용적률은 131%로 향후 재건축이 된다면 300%까지 기대해도 좋을 것으로 보입니다.
특히 옆에 광운대 역세권개발이 있으니 용적률 상향이나 층수 제한등에서도 자유로울 것으로 보입니다.

또한, 대지지분이 높은 편입니다.
현재 미미삼은 전용면적 33, 50, 51, 59m2기준으로 대지지분이 12, 14, 14, 16평입니다.

미미삼은 투자가치로 충분히 좋은 입지이죠.
대지지분이 높다는 것은 재건축을 하여 새로운 아파트들 받을 때 분담금이 적다는 의미이기도 합니다.

(3) 주변 호재

가장 큰 호재는 광운대역세권 미래복합도시 개발계획입니다.

이사업은 최근에 불미스러운 일로 말이 많았던 현대산업개발의 사업으로 업계의 신뢰도 재개를 위해 최선을 다하고 있는 사업지이기도 합니다.

광운대 역세권 개발 - 현대산업개발 & UNSTUDIO

광운대역세권 개발과 관련해서는 추후 포스팅을 통해 상세하게 다뤄보도록 하겠습니다.

또 다른 개발 호재로는 GTX-C 광운대역으로 교통 호재가 있습니다.
GTX 호선은 창동까지 이어져 창동의 개발과 함께 또 다른 호재로 작용할 것으로 보입니다.



미미삼에는 개발호재와 교통호재가 현재 가장 큰 이슈입니다.


정리하자면 미미삼은,
노원구의 가장 남단에 위치해서 바로 아래쪽으로 성북구의 석계역과도 접해있습니다.

노원구라는 타이틀로 인한 가격 상승의 한계는 분명 있겠지만 현재 6-7억 사이로 아파트 매매를 할 수 있는 좋은 상황임에는 틀림없습니다.