동작구 수방사 사전청약: 한강뷰 & 평면 분석

동작구 공공분양인 수방사 사전청약이 얼마 남지 않았습니다.

너무 좋은 입지에 사람들의 관심이 많이 모이고 있는 만큼 궁금증도 많아집니다. 

 

수방사는 '수도 방위 사령부'의 줄임말인데요. 

기존 주거부지가 아닌 군 부지를 아파트부지로 전환하는 사업으로 이해하시면 됩니다. 

 

군부지 복합개발 사업개요 - 동작구 수방사 부지

 

 

기본적으로 공공분양은 현재 '뉴:홈'이라는 포털에서 이루어집니다.

 

뉴홈은 LH와 국토교통부의 새로운 아파트 브랜드입니다.

공공분양 50만 호를 계획하고 있고 2022년 연말 첫 번째 사전청약에서 20.5대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 

이번 6월에 1,981호, 9월에 3,274호, 12월에 4,821호로 총 10,076호를 공급할 계획입니다. 

 

 

 

공공분양이 무엇인지, 수방사 입지가 어떤지,

그리고 한강변 아파트답게 내가 한강뷰 아파트에 당첨이 될 수 있는지 궁금하죠.

 

입주자격, 청약자격, 소득 자산 기준 등 다양한 정보들을 꼼꼼하게 확인해야 하는데

조금 헷갈리기도 하고 어려운 부분도 있을 것으로 생각됩니다. 

 

동작구 수방사에 대한 정확한 정보는 공식 홈페이지를 통해서 확인하는 게 좋습니다.

아래 링크를 확인해 주세요.

https://www.xn--vf4b41gp9bm8g.kr/main.do

 

 

추가적으로 아래 위치도에서 확인할 수 있듯이,

동작구 수방사는 한강과 사육신 역사공원 사이에 위치하고

1호선과 KTX철도 옆에 위치해 있습니다. 

 

장점과 단점으로 이해할 수 있겠는데요.

한강과 공원이라는 장점은 너무 좋지만, 

철도소음이라는 큰 단점도 있습니다. 

 

하지만 무엇보다 입지가 좋기 때문에 공공분양을 꼭 노려볼만한데요. 

최고의 호선인 9호선에 위치한 동작구 수방사에 대해 더 상세히 알아보겠습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

공공분양 청약제도

공공분양 청약제도의 대상자는 미혼청년, 신혼부부, 생애최초, 중장년층입니다. 

기타 상세한 자격 요건은 아래 이미지를 참고해 주시고요.

 

일단 공공분양에도 유형이 있습니다. 

나눔형, 선택형, 일반형이 있는데 수방사의 경우는 일반형입니다. 

 

공공분양 타입 - 선택형, 나눔형, 일반분양형

사전청약이라는 제도도 낯선데요.

 

사전청약에서 선정된 당첨자는 추후 본청약시(2024년 9월 15일경) 우선으로 공급받는 사람입니다. 

이번 사전 청약에 당첨되면 본 청약까지(최소 1년) 다른 청약을 신청할 수 없다는 점도 확인하셔야 합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

수방사 설계분석

기본적인 정보는 다루고 가야겠죠.

총 555세대 중 255세대를 사전청약으로 공급합니다. 

-위치: 서울특별시 동작구 노량진동 154-7번지 일원
-세대수: 총 556세대 (입주자 모집공고 기준, 홈페이지 555세대)
-사전청약: 255세대 (특별공급 176세대, 일반공급 79세대)
-잔여세대: 행복주택 85세대, 군관사 208세대
-본청약: 2024년 9월 15일경
-입주: 2027년
-규모: 지하 3층, 지상 35층, 5개 동
-전기차충전기: 급속 1대+완속 38대, 총 39대
-분양 타입: 59A, 59B (25평형) 
-어린이집: 1개소(국공립)
-리스크: 남서 측 한국전력 노량진동 변전소, 한강철교 남단 저이용 부지 일대 고가도로 설치 등의 사업 추진 가능
-설계사무소: 신도시그룹

 

예상 분양가격은 25평 기준 8.7억입니다.

아직 모든 것이 불투명한 가격이기에 옵션까지 포함한다면 9억을 생각해야 한다는 건데요. 

 

청년이 투자하기에는 싼 금액은 아니지만 한강변이고 여의도와 용산이 가까운 9호선 입지를 생각한다면

엄청 싸게 느껴지기도 합니다. 

 

호갱노노 기준으로,

본동래미안트윈파크 24평의 최근 1개월 거래가 12.8억이고

24년차 유원강변아파트 23평의 마지막 거래가(21년) 11.5억입니다. 

 

즉, 2027년에는 얼마일지는 모르겠지만 신축 아파트라는 점에서 13억 이상은 당연히 예상되고,

공공분양이기에 의무거주와 전매제한 등의 조건이 붙겠지만 추후 5억 이상의 시세차익은 보장되어 보입니다.

 

단지배치도(광역) - 자체 제작

위치를 다시 확인해 보겠습니다.

 

서쪽으로는 1호선 경부선에 맞닿아있고, 동쪽으로는 래미안트윈파크 아파트,

남쪽으로는 사육신역사공원, 북쪽으로는 천부교회와 유원강변아파트와 인접해 있습니다. 

 

노량진역 쪽으로 나가는 남서쪽 통로를 제외하고는 조금 고립된 느낌이 있습니다. 

상대적으로 103동과 104동은 철도소음이 심할 것으로 예상되고,

가장 좋은 로열동은 102동으로 보입니다. 

 

 

 

다음으로, 

제일 중요한 한강뷰를 확인해 보겠습니다.

뷰는 북동쪽과 북서쪽으로 한강이 열려있습니다. 

 

배치는 기본적으로 한강뷰를 열어주기 위해 노력한 것이 보입니다. 

아크로리버뷰와 비슷한 개념인데 '+' 모양인 십자가 주동입니다.

 

즉, 사선으로 십자가를 배치하면서 모든 세대에서 한강뷰를 가능하도록 하는 배치인데,

사실 옆집 창문과 90도 직각으로 배치되면서 세대 프라이버시 침해가 있습니다.

 

하지만 대부분 거실과 안방끼리는 뷰가 멀거나 차단되기 때문에 걱정할 정도는 아니고,

한강뷰라는 특별한 요소가 있기 때문에 이 리스크는 참고 가야 할 부분으로 보입니다. 

 

한강뷰 분석(거실 기준) - 자체 제작

한강뷰 분석의 기준은 거실 창호 기준입니다.

대부분 향의 기준도 '거실 창호'를 기준으로 하기 때문에 동일한 조건을 적용시켰습니다.

 

한강이 북쪽에 있기 때문에 위에 표시된 세대 외 

일부 세대는 작은 방이나 주방에서 한강이 보입니다. 이러한 세대들은 제외하였습니다. 

 

현재 조감도 CG로 분석하기로는 101동이 35층, 102동 29층 , 103동 25층으로 보입니다.

 

한강이 보이는 세대를 5층 이상(15m 이상, 교회 및 올림픽대로 고려)으로 설정한다면,

101동은 59B 타입이 30개, 

102동은 59A 타입이 48개,

103동은 59A와 59B 타입 모두 80세대,

금번 분양 세대 255세대 중 158세대 정도가 한강뷰로 보입니다. 

 

특히, 다음 일반분양은 104동과 105동으로 뒷동들의 한강뷰는 미미할 것으로 보입니다. 

이번 사전청약에서 62%가 한강뷰이기에 메리트가 있고 102동과 103동이 한강뷰 조망이 좋아 보입니다. 

 

 

 

 

단지가 크지 않다는 점에서 59A보다는 59B가 많다는 점도 아쉬움으로 남습니다.

3개 동에서 59A는 5줄, 59B는 7줄로 대략 59A는 100세대이고 59B는 150세대 정도로 보입니다. 

주동평면도 - 자체 제작

주동 평면도를 제작해 보았습니다.

각 단위세대들이 각 동에서 어떻게 구성되는지 보는 건데요.

 

옆집과의 관계를 볼 수 있습니다.

추후 청약에 당첨되고 층수와 호수가 결정된다면 주동평면도를 보면서 위치를 파악하시면 되겠습니다. 

 

각 주동은 4호 조합으로 구성되어 있어서 쾌적하나

한강 조망을 위해서 세대 간 프라이버시 침해는 감수해야 한다는 점 다시 한번 확인해 주세요.  

 

 

 

 

 

 

 

개인적으로는 102동과 103동의 59A타입이 아쉽습니다.

 

한강변으로 창을 내주면 3면 개방형으로 바꿀 수 있습니다. 

서비스면적도 많이 가져갈 수 있고 한강변 뷰를 안방에서 즐길 수 있었을 것으로 생각됩니다.

 

아래 우측 이미지와 같이 3면 개방 세대를 임의로 만들어보았습니다. 

붉은색 박스처럼 서비스면적으로 더 큰 안방을 가지게 되고 한강을 정면으로 바라볼 수 있습니다. 

 

102동은 앞에 천부교회가 있어 어려울 수 있고,

103동은 3면 개방이 가능해 보이는데 이러한 부분도 디벨롭이 된다면 로열 라인이 될 수 있어 보입니다. 

102동 한강변 59A 타입(홈페이지 제공 자료, 왼쪽)  <-> 59A 타입 변경 예시안(자체 제작 3면개방형, 오른쪽)

 

 

이번에는 단위세대에서 타입별 치수를 확인해 보았습니다.

임의로 사이즈를 조정하여 체크한 것으로 정확하지 않고 참고용으로만 보시면 되겠습니다.

 

먼저 59A와 59B의 서비스면적은 6평 정도로 비슷했습니다. 

서울시가 규제가 까다로워 서비스면적 확보 및 4 베이 설계가 어려운 편인데 꽤 좋은 평면을 만들었습니다.

 

아쉬운 점은 59A 침실 2와 거실의 사이즈입니다. 

59A의 거실 사이즈는 3.0m, 침실 2는 2.2m 정도로 매우 작은 편입니다. 

 

반면 59B는 거실이 약 3.4m, 작은방도 2.5m 정도로 사이즈가 넉넉한 편입니다. 

물론 비슷한 면적이기에 상대적으로 주방과 창고 사이즈가 작아진 건 아쉽습니다. 

 

하지만 그럼에도 불구하고, 

최근 서울시 분양했던 아파트들을 생각한다면 충분히 좋은 평면이기에 강력 추천 드립니다. 

59A (왼쪽)과 59B(오른쪽) 단위세대 사이즈 비교 - 부정확한 정보(자체 제작)

 

 

 

 

디자인을 간단하게 살펴보면,

최초의 계획안보다 이번 신도시그룹의 당선 안이 독보적으로 보입니다.

 

각 주동의 최상층에는 스카이커뮤니티를 배치한 것으로 보입니다. 

공공이다 보니 최상층에 펜트하우스를 배치하여 사업성을 확보하기보다는 공공성을 더 중요시 여겼네요. 

동작구 수방사 아파트 - 투시도 (한강변 철도, 북서쪽에서 바라본 뷰)

 

 

디자인적으로 훌륭하다고 보는데,

세로로 긴 스타일의 커튼월룩과 수평으로 분절되어 있는 디자인을 혼합하여

커튼월 스타일의 오피스 디자인으로 계획되어 인근 아파트들과 차별성이 있어 보입니다. 

 

특히 여의도 인근이라는 점에서 한강에서 바라본 경관도 유려할 것 같습니다. 

 

정확한 정보는 아니지만 품질에도 신경을 썼다고 확인했습니다.

기존 아파트들이 슬라브(바닥) 두께가 210mm인데,

이번 뉴홈의 아파트들은 250mm로 층간소음에 더 유리합니다. 

 

향후 40년 넘게 지속될 아파트라는 점에서 더욱 기대됩니다. 

동작구 수방사 아파트 - 조감도 (왼쪽: 남동쪽에서 바라본 뷰 / 오른쪽 : 남서쪽에서 바라본 뷰)

부분적으로 커튼월룩을 사용하여 심미성을 더하였고

스타일 또한 최신 트렌드를 반영하여 단순한 콘크리트에 페인트가 아니어서 보기도 좋습니다.

 

커튼월룩과 관련하여 아래 포스팅에서 내용을 확인해 주세요.

2023.03.08 - [건축 이야기/건축 용어] - Curtainwall-look: 진짜 커튼월과 아파트의 커튼월룩 차이점, 가격, 변경 가능 시기

 

 

 

 

 

스카이브리지는,

22~23층 정도의 위치에 자리 잡고 있고,

서울시에서는 한강변에 스카이브리지가 너무 붙어있는걸 위화감을 조성한다는 측면에서 거부감이 있기에

뒤쪽 104동과 105 동쪽으로 뺀 것으로 보입니다. 

 

브리지는 104동과 105동을 연결해 줍니다. 

아쉽게도 이번에 사전청약 분양하는 3개 동은 해당되지 않죠. 

 

스카이브리지 이용이 많지는 않고 단지의 상징은 되지만 굳이 내가 사는 동에 위치할 필요는 없습니다. 

지하주차장에서 연결될 테니 이용에는 문제가 없고 상대적으로 먼 거리가 불편한 단지 규모는 아닙니다.

 

동작구 수방사 아파트 - 스카이브리지(104동&105동)

 

 

 

이상으로, 

공공분양인 동작구 수방사부지의 아파트 '뉴홈'에 대해서 알아보았습니다. 

 

모든 게 완벽할 순 없지만 리스크가 크지 않고, 

입지적으로 너무 좋은 수방사이기에 저 또한 꼭 청약에 도전해보고 싶습니다.