2023년 2월 말 기준으로 포스코건설이 도시정비(재건축과 재개발 등) 수주금액 1위를 달리고 있다는 소식입니다.
해당 내용은 뉴스를 통해서 검색해 보았고 정확한 수치는 아님을 미리 말씀드립니다.
http://www.ftoday.co.kr/news/articleView.html?idxno=251361
‘도시정비 질주’ 포스코건설, 역대급 기록 도전 - 파이낸셜투데이
포스코건설의 질주가 무섭다. 포스코건설이 올해가 시작된 지 2개월 만에 1조원을 훌쩍 넘는 도시정비 수주를 올렸다. 역대 최고 기록을 썼던 지난해보다 빠른 속도로 2월 말 기준 주요 대형 건
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기사에서 발췌하고자한 내용은 수주 내용입니다.
서초 방배신동아아파트 재건축(3746억원), 평촌 초원세경아파트 리모델링(2446억원), 신당8구역 주택 재개발(3746억 원), 해운대 상록아파트 리모델링(3889억원) 총 4곳입니다.
경기가 안 좋았던 2023년 2개월 사이에 4개나 수주를 하였네요.
포스코건설의 현재 총수주액은 1조 3,827억입니다.
재건축&재개발, 그리고 리모델링까지 하여서 대표적인 1 프로젝트씩만 살펴볼 예정입니다.
인터넷에 있는 자료로만 내용을 파악하는 점 양해 바랍니다.
(1) 서초 방배 신동아아파트 재건축
서초 방배신동아아파트 조합은 조합설립 이후 2년 만에 시공사 선정을 했습니다.
아마 전례 없는 초고속 시공사 선정이 아닐까 싶은데요.
경쟁사였던 현대건설은 중도 포기 선언을 하고 빠져나갔고 포스코건설이 남아 시공사로 선정되었습니다.
포스코건설은 하이엔드 브랜드인 '오티에르'를 론칭하고 첫 프로젝트로 '오티에르 방배'를 제안했습니다.
현대건설의 THE H, 대우건설의 써밋, 롯데건설의 르엘, DL이엔씨(구 대림건설)의 아크로 등과 같은 하이엔드 브랜드입니다. 후발주자로 크게 의미가 있을까 싶지만 유독 서울 수도권 수주가 약했던 포스코건설 입장에서는 하이엔드 브랜드 카드 없이는 서울권 수주가 어려웠던 것 같습니다.
건축 개요
-위치: 서울시 서초구 방배동 988-1번지
-준공: 1982년
-현재: 493세대, 6동, 용적률 173%, 최대 15층
-대지면적: 37,902m² (약 11,500평으로 축구 구장크기 기준으로 5배 정도 크기입니다)
-용적률 : 299%
-규모: 지하 3층 - 지상 35층
-세대수 : 843세대 (조합원 449명, 일반분양 약 394세대 예정)
먼저 개요 내용으로만 살펴보면 조합원이 반이상입니다. 건물과 용적률은 거의 2배 가까이 늘었지만 15층 이상은 조합원이 가져갈 것 같고, 일반분양은 15층 이하만 가져갈 것 같네요.
용적률이 299%면 엄청 고밀도 단지입니다.
대지면적이 축구장 5배 크기라곤 하지만 11,500평은 큰 단지는 아닙니다.
지금 생각나는 건 작년에 준공한 삼성동 래미안라클래시입니다.
대지면적 8,400평에 679세대와 7동, 그리고 용적률 295%로 비슷한 밀도와 느낌으로 보이네요.
위치가 방배역 역세권에 앞에 공원이 있어 북향이지만 영구조망권이 있습니다.
최초의 하이엔드 브랜드이기에 엄청 신경 써서 공사를 할 것을 생각하면 가치는 충분히 있어 보입니다.
다만 실제로 지어지면 판상형 아파트가 6동이 있기에 경관적으로 엄청 답답한 벽처럼 느껴질 것 같습니다.
(사시는 분들은 좋으시겠지만요)
무엇보다 기존 조합원안이 7동이었는데 시공사 제안한 설계안이 6동으로 변경되었습니다.
용적률은 그대로인데 동수가 줄었다는 것은 아파트 한동 자체의 밀도가 높아진 것입니다.
광장을 넓어졌지만 실거주하는 사람들의 밀도는 높아져 편의는 줄어들었다고 봐야겠습니다.
또한, 6개동으로 축소는 경미한 변경이 아닌 중대한 변경으로 설계변경 기간이 상당히 소요될 것으로 보입니다.
서울시에서는 빠른 재건축을 위해 일반적으로 경미하게 가는데, 앞으로의 진행과정을 눈여겨봐야 할 것 같네요.
경미한 설계변경에 대해서는 아래 포스팅을 참고해 주세요.
2023.01.20 - [재건축·재개발/재건축·재개발 개념] - 재건축재개발 - 경미한 설계변경 기준이 있나요?
건축 주요 내용
뉴스에 있는 내용으로 최대한 정리&유추한 내용입니다.
정확하지 않음을 참조해 주세요.
-동 간 거리: 최대 66m, 동서 통경축 40m 확보
-광장: 2단을 1단 설계(무단차)로 변경, 중앙광장 4,400평(축구장 2개 크기)
-세대특화: 복층세대, 테라스하우스세대, 펜트하우스 등 22개 타입(많은 편)
-우물천장: 2,550mm, 기본 천장 2,400~2,430mm (우물천정은 120~150mm 올라감, 천장고 높은 편)
-지하주차장: 초광폭형 2,019면(3.0x5.2m 예상), 세대당 2.4대(강남의 자동차 개수를 고려해도 아주 쾌적한 많은 수치)
-커뮤니티: 세대당 2.86평 (일반 커뮤니티보다 큼, 강남다움)
-듀얼 스카이워크: 최장 120m를 2개 적용(판상형 아파트 1개 동 길이가 60m 정도니까 2개 동 연결)
숫자적으로 나타나는 부분들은 확실히 강력하네요.
이 좁은 땅에서 넓은 통경축 확보나 1단 광장 설계가 조감도에서 가장 잘 보입니다.
세대특화도 22개나 되는 다양한 선택권이 생기고, 실제 분양할 때까지 이어질지는 의문입니다.
다만 세대 층고가 기본이 2.4m 이상이라는 점에서 아주 쾌적해 보이고요.
지하주차장 주차대수가 눈에 띄는데 세대당 2.4대면 엄청나게 쾌적한 숫자로 서울에서는 정말 보기 드문 숫자라고 할 수 있습니다. 초역세권인 단지에 이렇게까지 주차대수가 필요했겠나 싶네요.
사실 전기자동차 주차대수 같은 게 더 궁금합니다. 미래를 대비한 주차장일까 걱정되는 부분도 있네요.
가장 아름다운 부분은 스카이워크와 측벽 패턴으로 보입니다.
스카이워크라는 단어에서 알 수 있듯이 최상층 커뮤니티는 실외공간, 즉 옥상조경으로 보입니다.
실제로 지붕에 저렇게 구멍이 많이 뚫어놓은 이유도 사실은 실내공간이 아닌 걸 증명해 보이는 거죠.
야외 공간에 테이블과 좌석을 두어 라운지처럼 운영할 예정으로 보입니다.
디자인적인 측면에서는 이쁘기도 하고 실제로 주변 산이나 공원이 잘 보일 것으로 판단됩니다. CG상 금색빛이 도는 부분이 커뮤니티와 특화세대로 보입니다.
엄청 큰 단지는 아니지만 볼거리가 많아질 서초 방배 신동아 아파트는 준공 후가 더 기대되는 단지네요.
(2) 평촌 초원세경아파트 리모델링
사실 리모델링 쪽은 업무경험이 많지는 않습니다.
하지만 기본적인 법규와 건축적인 내용은 알고 있어 실무적인 감각은 떨어져도 같이 분석해보려고 합니다.
리모델링 업계에서 포스코건설은 엄청 선두주자이자 브랜드가 강한 편입니다.
대부분 건설사들이 리모델링에 눈을 돌리지 않을 때 쌍용건설과 포스코건설이 선 투입을 하여 시장을 장악하였습니다.
브랜드 파워가 밀리는 쌍용보다는 포스코가 아무래도 더 인기가 많겠죠.
수주는 어마어마하게 하고 있지만 준공하고 입주한 아파트는 '개포 더샵 트리에'로 알고 있습니다.
앞으로 몇 년 뒤면 서울에도 더 많은 더샵이 보일 것으로 보이네요.
2023년에는 평촌에 이어 부산에 최초로 리모델링 수주를 하였다고 합니다.
부산은 아직 개발할 땅이 많아 리모델링보다는 재건축이나 재개발이 유행일 것 같은데,
앞으로 진행사항이 궁금, 혹은 의문입니다.
그래서 이번 포스팅에서는 서울권인 평촌, 1기 신도시로써 리모델링의 요지가 될 곳으로 선정하여 살펴볼까 합니다.
건축 개요
-위치: 경기도 안양시 동안구 평촌동 896-2번지
-준공: 1996년
-현재: 709세대, 6동, 용적률 199%, 최대 21층
-대지면적: 22,163m² (약 6,700평)
-규모: 지하 4층 - 지상 25층(제2종일반주거지역, CG로 계산상 25층 예상)
-세대수 : 781세대 (일반분양 72세대 예정)
기본적으로 리모델링에는 제약이 많습니다.
수직증축이 어렵고 수평증축도 세대의 앞뒤로만 가능한 경우가 많습니다.
즉, 세대의 깊이가 깊어져 사실은 햇빛이 세대 내부 깊숙하게는 못 들어오게 되죠.
그래도 대지 안에서 별동 신축 건물을 만들기도 하고, 기존 건물에 1라인만 추가하면서 세대를 찾기도 합니다.
평촌 초원세경 아파트 리모델링 제안도 2동 별동 제안과 함께 수평증축(추가 라인 신설)을 한 것으로 보입니다.
첨언해서 설명드리면 리모델링은 단지가 좀 답답해지는 경향이 있죠.
건물은 점점 앞뒤로 뚱뚱해지고 좁은 땅에 더 많은 건물이 들어서기 때문입니다.
이것이 재건축, 재개발 프로젝트와 다른 점입니다.
이전의 서초 방배 신동아 아파트는 용적률도 세대수도 거의 2배에 가까이 늘어났던 거에 비하면 리모델링은 좋은 컨디션은 아닙니다. 그렇기 때문에 수익률이 떨어지기 때문에 분담금은 많아지지만 신축아파트를 얻을 수 있다는 장점이 있죠.
일단 주목할 부분은 CG 상에서 25층짜리 건물이 2동이 새로 생겼다는 점입니다.
총 50세대 정도가 증가했을 가능성이 높습니다.
높이를 보았을 때도 기존 세대의 층고(천장고) 보다 더 높아 보이는 것도 장점입니다.
나머지 22세대는 기존 아파트 층수가 21층이었으니 1 라인 정도 증설하지 않았을까 추측해 봅니다.
혹은 2라인 정도 증설하고 일부 1층 세대를 필로티로 변환했을 것 같습니다.
근데 재미있는 점은 22년 8월에 있었던 조합의 시공사 선정 입찰설명회 자리에서는 815세대로 공고를 했는데,
오히려 시공사 제안은 781세대로 줄어서 왔습니다.
아래 CG로 살펴보기론 조합원안은 수직증축을 일부 포함시켜서 제안한 것으로 보입니다. 실무에서 기존 아파트 위로 세대를 더 올려서 증축하는 수직증축은 인허가받기가 어렵습니다.
그래서 포스코건설은 별동 신축을 하는 방법으로 제안을 하면서 공고보다 34세대 줄여서 제안한 것으로 보입니다. 경험이 많은 포스코건설의 합리적인 제안 같네요.
다만, 디자인은 조합원안이 더 깔끔하고 세련되어 보입니다. 포스코건설의 제안은 옥탑에 사선 디자인을 넣은 게 언밸런싱해 보여 아쉽습니다.
건축 주요 내용
-사업형태: 수평+별동 증축
-주요 재료: 스틸아트월(포스맥), 커튼월룩
-광장: 차 없는 중앙 광장
-주차장: 기존 지상 1층+지하 1층 → 지하 4층
-주차대수 : 세대당 0.58대 → 세대당 1.3대
사실 리모델링은 건축적인 제안에 한계가 많습니다.
대부분의 제안은 지상 주차장을 지하로 옮기고 지상 1층을 공원화합니다.
그리고 1층 세대를 없애고 필로티화하여 쾌적한 지상 컨디션을 만들기도 합니다. 하지만 그만큼 세대를 수평증축이나 별동에서 찾아내야 하는 만큼 부담이기도 하죠.
기존 세대들은 층고를 높이지 못해 우물천장 정도로 만족해야 합니다. 하지만 별동의 경우는 신축으로 봐야 하기에 층고나 세대평면에서 훨씬 유리하기도 합니다.
특별한 제안사항은 없어 보입니다.
지하 1층을 지하 4층으로 3개 층을 늘리는 기술이 돋보이고 시공과 인허가 경험이 많은 포스코건설이 기존 조합원안을 합리적으로 잘 해석한 것으로 보입니다.
다만, 현재 평촌 초원세원 아파트 위치가 병원 근처여서 민원에 시달릴 것으로 보이고, 리모델링 특성상 일반분양 세대가 많지 않아 수익성이 떨어진다는 점이 아쉬워 보입니다.
평촌 초원세경아파트의 경우는 아직 조합설링 이후 시공사 선정 단계로 진행해야 할 단계들이 많아 보입니다.
안전진단과 건축심의, 도시계획심의 등을 거쳐 오는 2026년 하반기 착공과 분양과정에 돌입한다고 하고,
철거와 구조보강 등이 오래 걸린다는 점에서 공사기간도 44개월으로 상당히 오래 걸리네요.
하지만 리모델링은 또 다른 주거 공급의 방법으로써 앞으로 기대해 볼 만도 합니다.
실제 리모델링된 단지와 세대를 구경해보고 싶네요.
이상으로 포스팅을 마무리하겠습니다.
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