롯데건설: 청량리 제8구역 주택 재개발 정비사업

롯데건설의 재개발 수주 소식입니다.

 

2023년은 높은 금리, 부동산 경기침체 등의 이유로 수주 소식이 많이 없는 편인데요.

 

롯데건설도 5월이 되어서야 정비사업 마수걸이에 성공하였습니다. 

 

지난 2023년 5월 31일 열린 '청량리 제8구역 주택 재개발정비사업' 시공사 선정 총회에서 

2회의 단독 입찰로 유찰되었고 우선협상대상자로 선정되었습니다. 

 

서울시이다 보니 경미한 변경 내 특화설계만으로 제시한 것으로 보이고,

빠른 사업 추진을 목표로 하고 있습니다. 

 

롯데캐슬 (청량리8구역 재개발)

 

 

청량리 8구역은 청량리역을 도보 400m로 이용할 수 있는 좋은 입지입니다. 

특히 롯데건설은 청량리 4 구역, 7 구역에서 입지를 다진 시공사로 청량리의 롯데화를 추진 중입니다. 

 

뒤에서 자세하게 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

건축 개요

-위치: 서울시 동대문구 청량리동 435번지 일대
-현재: 282세대(조합원수) 
-대지면적: 28,996m²
-연면적 : 89,300m²
-용적률 : 247% (예상)
-규모: 지하 3층 - 지상 24층 (6동)
-최고높이 72m
-세대수 : 610세대 (분양 460세대, 임대 150세대 포함)
-공사비 : 1,728억 (평당 640만원, vat 별도)

 

 

위치는 앞서 설명드렸다 싶이 청량리역에 가까운 입지입니다. 

 

북쪽에는 청량리7구역과 서촉으로 제기 4 구역이 있고,

북서쪽으로는 청량리 6 구역과 제기 6 구역이 있습니다. 

 

홍릉길과 제기로를 낀 모서리 땅으로 접근성이 좋은 땅입니다.

홍릉길과 제기로는 20m가 넘는 큰 도로로 차량 이동과 대중교통 이용이 용이합니다. 

청량리8구역 재개발 위치도(왼쪽)과 조합 조감도(오른쪽) - 정보몽땅 자료 제공 

 

다만, 단지의 중앙 광장이 있어야 할 위치에 KT플라자가 있어 조금 아쉽습니다. 

 

사업이 오랫동안 지연된 이유도 KT플라자 부지 매입하고 용적률을 늘리려는 계획이 있었는데,

실패한 것으로 보입니다. 

 

설계적으로는 KT플라자를 중심으로 북쪽에는 넓은 평형대를 배치하여 쾌적하고 조용한 단지를 계획하였고,

남쪽으로는 소형 평형대를 넣고 근린생활시설을 배치하였습니다.

 

위 조감도 기준으로는 왼쪽이 북측이고 오른쪽이 남쪽입니다.

 

개요상 특이사항은 최고높이 72m와 임대의 비율입니다. 

 

제3종일반주거지역임에도 불구하고 최고높이 제한과 대지의 형태로 층수를 많이 높이지 못했습니다.

72m를 아파트 층고(약 2.9m 가정)로 나누어보면 정확하게 24층이 나옵니다. 

즉, 필로티 높이나 세대 천장고에 여유가 없는 편입니다. 

 

또한 임대 비율이 다소 높은 24.5%입니다. 

서울시 재개발의 임대비율은 15%이고 지자체 판단하에 10%까지 상향할 수 있는 것으로 알고 있습니다.

즉, 청량리가 속해있는 동대문구는 이 위치에 임대 공급의 필요성을 느끼고 임대 비율을 상향한 것 같습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

건축 주요 내용

공사비가 평당 640만원으로 사실 비현실적입니다.

현재 대부분의 재건축, 재개발의 공사비는 700만 원 이상입니다.

 

롯데건설의 단독입찰인 이유를 여기서 알 수 있습니다.

다른 건설사들은 이 공사비를 감당할 수 없었거나 롯데건설이 추후 물가상승 등을 반영하여 공사비를 높일 것으로 보입니다. 

 

롯데건설이 제시한 아이템은 아주 단순합니다.

너무 아무것도 없이 거의 조합원안 그대로 갔다 할 수도 있겠네요. 

 

- 외관특화: 랜드마크동, 스카이라인, 커튼월룩, 경관조명(측벽특화)
- 세대: 100% 남향
- 배치: 통경축 및 바람길 확보, 단지 개방감 확보

 

청량리 8구역 문주 - 롯데캐슬

 

여러가지 상황들로 롯데건설에서도 새로운 아이템을 많이 제시하지 않은 것으로 보입니다.

 

위 투시도와 같이 문주를 특화시켰고 배치는 일부 동을 개선한 것으로 보입니다. 

 

왼쪽 배치도부터 순서대로 바뀐 것으로 파악되고,

최초는 남향 판상형 위주로 계획하였으나 외부공간이 부족하였고,

이후 배치도는 Y자형 주동형태를 보이면서 다소 프라이버시 간섭은 있으나 외부공간이 넓어졌습니다.

 

어려운 대지에서 좋은 배치를 보여준 것 같습니다. 

 

 

기존 조합원안 배치도 (좌측, 중앙) - 예상하는 변경 배치도(우측)

 

아래 투시도에서 확인할 수 있는 점은 근린생활시설을 홍릉길 대로변으로 배치한 점입니다.

이것 또한 기존 조합원안에서 설정되어 있었고 건축설계에서는 지하 1층으로 연면적에서 제외되었습니다.

참고로 대지는 최대 10m까지 높이차이가 나기 때문에 일부 커뮤니티나 상가를 지하로 배치 가능합니다. 

 

투시도에서 KT플라자 청량점(3층 높이)을 빼고 작업하여 눈속임을 하였네요. 

 

단지 투시도와 KT플라자(우측 사진)

 

아쉽게도 최상층에 조명이 들어와있는 부분은 커뮤니티로 제안하지 않은 것 같습니다.

 

최고높이 제한으로 한층 한층이 아쉬운 부지라서 커뮤니티를 제안하기 어려웠을 겁니다. 

랜드마크 주동 2개동에는 경관조명과 측벽특화를 적용하였습니다. 

 

 

 

전반적으로 디자인에 힘을 많이 주는 롯데캐슬이 공사비의 이유로 힘을 많이 뺀 것 같네요.

아쉬운 점도 있고 조금 현실적인 대안을 제시하는 재건축, 재개발 디자인이 된 것 같아

다행이라는 생각도 듭니다. 

 

 

하반기에는 여의도 및 노량진, 한남 등 다양한 재건축 재개발 수주전이 예고되어 있습니다.

하반기에는 좀 더 치열하고 흥미로운 설계를 분석할 수 있으면 좋겠습니다.