지난 2023년 1월 14일,
상계주공 5단지 재건축 시공사 선정 소식이 있었습니다.
계속되는 유찰로 결국 수의계약으로
GS건설이 선정되면서 상계동의 첫 자이 브랜드가 론칭되겠습니다.
지난 2020년 서울시는 성냥갑처럼 천편일률적인 아파트에 창조적인 디자인을 적용한 도시·건축혁신 시범사업지 2곳을 선정했습니다.
즉, 상계주공5단지는 서울시 도시건축 혁신방안이 처음 적용되는 '서울형 재건축'으로 시행됩니다.
보편적으로 공공과 함께 사업을 시행한다는 것은 지나친 간섭으로 산으로 가기도 하는데요.
앞으로의 행보를 지켜봐야 할 것 같습니다.
이 재건축은 오랜만에 신탁사 방식으로의 진행이기도 합니다.
2021년 5월, 상계주공 5단지는 사업시행자로 '한국토지신탁'을 신탁사로 지정하였습니다.
1:1 재건축에 가까운 상계주공5단지에서 어떤 점이 신탁사가 매력을 느끼고 들어왔는지 궁금하네요.
신탁사 방식은 '조합'을 대신해서 '신탁사'가 사업을 대신 추진해 준다고 보면 되는데요.
추진위 구성 및 조합 설립 절차를 건너뛸 수 있어 시간 절약에 유리합니다.
공공기획이라는 점에서 주변과의 단절되고 폐쇄적인 아파트 단지를 지양하고자 3개의 블록으로 쪼개고, 외부인이 출입하는 열린 단지, 중정형 구조의 아파트, 종상향(2종 일반주거지역→3종 일반주거지역) 등으로 지나치게 공공성 성향을 보인다는 점과 익숙하지 않은 아파트 구조가 적용된다는 점은 우려됩니다.
재건축 지구단위계획이나 지형도면 고시를 보실려면 아래 링크를 보시면 됩니다.
http://www.eum.go.kr/web/gs/gv/gvGosiDet.jsp?seq=502291
토지이음
이음지도, 용어사전, 질의회신사례, 규제법령집, 주민의견청취 공람, 도시계획통계 제공
www.eum.go.kr
상계주공 8단지가 2020년에 포레나노원으로 입주를 하였고, 5단지가 그 뒤를 이어가고 있습니다.
이제 아래에서 상세한 내용을 살펴보겠습니다.
건축 개요
-위치: 서울시 노원구 상계동 721-0 일대 (상계주공 5단지 재건축)
-준공: 1987년
-현재: 840세대, 19동, 용적률 93%, 최대 5층
-대지면적: 31,294m² (약 9,500평으로 축구 구장크기, 2200평 기준으로 4.3배 정도 크기입니다)
-용적률 : 299%
-규모: 지하 3층 - 지상 35층 (5동)
-세대수 : 996세대 (조합원 832명 예상, 소형주택 임분양 152세대 예정)
-공사기간: 48개월 (너무 길어요. 뭔가 꼼수나 이유가 있겠습니다)
현재 840세대에서 996세대로 변경됩니다. 총 156세대 증가하였네요.
용적률이 기존에 93%에서 299%까지 상승하였는데도 불구하고 세대수가 많이 증가하지 않은 것이 아쉽습니다.
기존 평형이 11평(전용면적 31m²)의 초소형 평형이었고, 일부 18평형(39m²)을 제외하고
치환되는 평형이 대부분 25평형(전용면적 59m²) 이상이기 때문인 것으로 보입니다.
재건축을 볼 때 기존의 낮은 용적률을 보는 것도 중요하지만 세대 평형을 보는 것도 중요합니다.
대지지분이 높아도 사업성이 안 나올 수 있는 상황이기 때문이죠.
일반적인 재건축 사업보다 종전 자산 평가는 낮게 나오고 분양하는 세대수가 적으니 수입은 낮을 것으로 보입니다.
주변 현황은 아주 좋습니다.
노원역 4호선과 7호선에 가깝고 어린이공원을 2개를 끼고 있습니다.
상수초, 신상중이 길 하나 건너면 있고 상계중교가 인근에 있고 중계 학원가를 라이딩할 수 있는 학군입니다.
위로는 노원 문화의 거리에 상권이 있기 때문에 단지 내 상권을 강화할 필요는 없었던 것 같습니다.
기존 저층으로 낮게 19동이 배치되었던 계획에서 최대 35층의 5개 동 아파트로 탈바꿈합니다.
아래의 배치도를 확인하시면 3개의 큰 클러스터(묶음)를 확인하실 수 있고,
각자 중정과 같은 광장을 품고 있습니다.
한국에서는 보기 힘든 유럽형 아파트 단지계획이네요.
하지만 배치의 향을 보면 아쉬울 수밖에 없습니다.
우리나라 정서상 선호하지 않는 북향, 서 배치이기 때문입니다.
빨간색으로 표시한 세대들은 사실상 북향이고
파란색으로 표시한 세대들은 서향, 서서남(서쪽으로 많이 기울어진 남향)이라고 하기엔 너무 서쪽으로 넘어가있습니다.
파란색 부분까지는 남향으로 우기더라도 빨간색은 명백한 북향입니다.
GS건설이 배치를 조금은 수정한 듯 보이나 기존의 큰 틀을 바꾸지 못하였기 때문에
아래의 그림과 같이 가로형 저층세대들은 반 정도는 향이 좋지 않은 상태입니다.
제일 좌측의 타워형 고층주거도 사실 북서향이기 때문에 향이 안좋죠.
배치도를 비교해보았습니다.
GS건설안은 CG 상의 작은 키맵으로만 분석이 가능해서 정확한 내용을 파악하긴 힘듭니다.
코너 세대들을 개선했는데, 맞통풍이 안되는 구조에서 맞통풍이 가능한 구조(판상형)로 일부 변경한 것으로 보입니다.
CG 해상도 상 정확히 파악은 어렵지만 기존 3BAY였던 평면을 4BAY로 바꾼 세대들이 보입니다.
타워동으로 보이는 중앙에 3개동이 4베이에 판상형 평면으로 치환되었습니다.
상계주공5단지는 해당 35층 타워동이 완전 로얄동으로 보입니다.
그리고 일부 북동향 세대를 남동향 세대로 치환한 세대도 있어 보입니다.
서울시를 상대로 설득을 해야하기 때문에 큰 틀은 지키되 향과 세대평면을 개선한 것으로 보입니다.
조합원이 800명이 넘기 때문에 모두가 타워형 고층주거에만 들어갈 수는 없을 것이고,
남향을 선택한다면 가로형 저층주거에 배치될 가능성이 높아 보였습니다.
지금 상황에서는 중앙에 타워형(35층) 3개 동이 남향에 가장 로열동 로열층으로 보입니다.
특히, 스카이라운지가 있는 중앙에 있는 동이 가장 좋아 보입니다.
아래 이미지들은 기존 서울시 건축계획입니다.
일단 디자인 측면에서는 디테일은 없지만 새로운 주거형태를 만들고 싶었던 것 같습니다.
획일적인 아파트 디자인에서 벗어나기 위해 재료적인 측면보다는 형태적인 측면을 집중하였고,
발코니(오픈 발코니 혹은 테라스)를 적용하여 조금은 복잡해 보이는 아파트를 계획하였습니다.
이러한 디자인은 실제로 지어진다면 좋아 보일 수 있으나, CG 상으로는 복잡하고 조잡해 보이네요.
고성능 외단열, 고성능 창호, 환기+냉방 시스템, 친환경 교통, 태양광 쉘터, 지붕 PV, 벽면 BIPV, 지역냉난방 적용 등의 내용이 있습니다.
아파트로서 외단열을 적용한다면 아주 독보적인 특징이 될 것 같습니다.
참고로 외단열은 아파트 외벽 바깥쪽에 단열재(스티로폼)를 붙이는 것이고,
내단열은 아파트 외벽 안쪽(세대 안)에 단열재를 붙이는 방식입니다.
외단열은 외벽과 내벽의 온도차로 인한 결로나 곰팡이 등을 방지할 수 있는 정말 좋은 방법입니다.
그동안 비용적인 측면에서 아파트는 내단열+외벽 페인트로 지어졌지만 이제는 한 단계 업그레이드될 타이밍입니다.
고성능 창호, 환기+냉방 시스템, 태양광 쉘터, 지붕 PV, 지역냉난방은 비용의 문제이지 최신 아파트들에는 주로 적용되는 아이템들입니다.
주목해야 할 부분은 외단열인데 실제 공사까지 잘 반영될 수 있을지 기대됩니다.
건축 주요 내용
먼저 서울시 건축계획(정비계획안)에서 밝힌 5개 원칙입니다.
(1) 소규모 블록 디자인
(2) 주변단지와 연결하는 생활공유가로 조성
(3) 지역사회에 필요한 생활 서비스시설 도입
(4) 열린 중정형과 고층타워를 결합하고 불암산 조망을 고려한 스카이라인 계획
(5) 생애주기 대응 가능한 가변형 평면 도입
소규모 블록 디자인과 생활공유가로 조성은 이 아파트 단지의 공공성으로 보입니다.
펜스를 친 GATED COMMUNITY가 아닌 외부 단지, 혹은 주변 도로와 인근 생활권과 연계하겠다는 의미입니다.
서칭에 의하면 어린이집이나 부대시설의 경우도 외부사람과 같이 사용하는 방향이네요.
솔직히 조합원들, 혹은 입주민들이 싫어하는 방향성입니다.
용적률 인센티브나 베네핏은 분명히 있겠지만,
외부 사람들이 자유롭게 우리 단지를 들어오고 단지 시설을 이용하는 것에 거부감이 있는 것이 일반적입니다.
아래 CG를 보시면 차량 주출입구와 부출입구 이외에도 외부에서 들어올 수 있는 생활가로 2개가 더 있습니다.
특히 주출입구와 부출입구 사이의 생활가로는 뒤에 상계 6단지와 교회 등과 이어지는 도로로 다양한 사람들의 이용이 예상됩니다. 단지 중앙을 관통하는 아쉬운 위치입니다.
그리고 기존 계획에서는 이 부분에 근린생활시설(상가)이 계획되어 있었는데,
현재 GS건설의 안에서는 안보입니다.
아무래도 근생의 위치를 바꾼 것으로 보이는데 오히려 단지를 가로지르는 생활가로에 상가를 없애버리면서 외부인의 단지 내 접근이 더 쉬워진 것 같아 우려스럽네요. 오히려 이 부분은 GS건설의 설계미스로 보입니다.
일단 상계주공 5단지는 서울시에서 추진하는 계획이다 보니 기존 조합원안의 큰 틀은 바꾸지 않은 것으로 보입니다.
GS건설의 제안 내용은 오직 인터넷 뉴스를 통해서만 알 수 있습니다.
아시겠지만 인터넷 뉴스는 기본적으로 건설사에서 작성해서 기자들에게 전달되어 제공됩니다.
그렇기 때문에 많은 정보가 없고, 선택적으로 정보를 제공합니다.
-커뮤니티 규모: 1,054평형 커뮤니티(세대당 1.05평, 큰 편은 아닙니다)
-커뮤니티 종류: 스카이라운지, 골프연습장, 피트니스 등
-배치: 100% 남향 배치 (제일 좌측 35층 타워는 명백히 북동향입니다)
-옵션: 가변형 옵션 적용 및 현관·주방 팬트리 직접 연결
이 정도 내용만 제공되었다는 점은 숨기는 게 많다고 보입니다.
게다가 누가 봐도 북향인 세대들이 있는데 100% 남향 배치로 광고하는 건 좀 무리수로 보입니다.
커뮤니티 규모나 배치나 옵션 사항들이 너무 무난한 수준입니다.
디자인도 아이템도 사실 아쉬운 것이 사실입니다.
상계주공 5단지 재건축은 많은 아이템을 넣어 공사비를 높게 받을 수 없는 프로젝트로 보입니다.
GS건설에서도 경제성보다는 상징성에 주목한 것 같습니다.
하지만,
앞서 살펴본 서울시 기본계획 5원칙 중 '(5)생애주기 대응 가능한 가변형 평면'에서 단위세대를 벽식구조가 아닌 무량판 구조(기둥식+벽식 복합 구조)로 제안했습니다.
무량판, 즉 기둥식 아파트가 되면 좋은 점은 가변성입니다.
추후 가족 구성원이 변경되었을 때 자유롭게 평면을 바꿀 수 있습니다.
또한 기둥식 구조는 층간 소음 전달이 면이 아닌 점으로 이루어지기에 소음이 적습니다.
일단 서울시의 기본 틀이 좋았다고 생각합니다.
'무량판+외단열'이 두 가지 키워드만으로도 건축적으로는 아주 훌륭한 단지가 될 것으로 보입니다.
아쉬운 점은 더 적극적인 건축적 제안이 없었다는 점입니다.
재건축과 재개발은 자극적인 아이템과 건축 안들이 재미있는데,
아무래도 최근 1-2년 사이에 경기가 죽으면서 건설사들끼리 경쟁을 하지 않게 되었습니다.
과도하게 오른 공사비와 조합에서 제시한 공사비 간의 간극으로 건축적 제안은 다운그레이드 된 것도 사실입니다.
그동안 서울시는 재건축 재개발에서 사입시행인가 이후 시공사를 뽑도록 하였습니다.
다른 도시들과는 다르게 서울시만 그런 정책을 유지하면서 유독 서울시 아파트 평면만 구식이었죠.
하지만 올해 2월, 서울시에서도 사업시행인가 이전으로 시공사 선정을 바꾸면서 시공사들이 더 좋은 제안을 하고 충분히 변경을 하여 진행할 수 있도록 하였습니다.
이는 2023년 7월부터 시행될 예정으로, 올 하반기 도시정비 사업들을 기대해봐도 좋을 것 같습니다.
아래는 바뀌는 시공사 선정 단계에 대한 포스팅입니다.
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