지난 2023년 2월 26일,
경북 구미에 현대건설의 힐스테이트 재건축 수주 소식이 있었습니다.
2022년 9월과 10월, 두 차례의 입찰에 모두 현대건설 단독입찰로 유찰되었고 최종적으로 수의 계약 방식으로 현대건설이 우선협상대상자로 지정되었습니다.
아무래도 경기가 안 좋아지고 지방 부동산 경기가 하락세에 있어서 유찰되는 경우가 많은데요.
부산, 대구가 아닌 구미에서 수주 소식이 들려왔습니다.
잘 몰랐는데 경북도내에서는 구미가 도시정비 추진이 가장 활발하다고 합니다.
경북 구미에서 주거 선호도가 가장 높은 구도심이자 '구미의 강남'이라고 불리는 입지라고 하는데요.
첨언을 하자면 형곡4주공 지역은 거북이 모양으로 계획된 구역으로 각종 인프라 잘 형성되어 있었습니다.
2021년 6월 정비구역 지정, 2022년 5월 조합설립인가 이후 2023년 2월 시공사 선정까지 완료하였습니다.
바로 내용을 살펴보겠습니다.
건축 개요
-위치: 경북 구미시 형곡동 169번지 일대 (형곡주공 4단지)
-준공: 1988년
-현재: 430세대, 14동, 용적률 94%, 최대 5층
-대지면적: 31,493m² (약 9,500평으로 축구 구장크기, 2200평 기준으로 4.5배 정도 크기입니다)
-용적률 : 250% (예상)
-규모: 지하 3층 - 지상 32층 (8동)
-세대수 : 759세대 (조합원 인원 수 그대로 430명 예상, 일반분양 약 329세대 예정)
개요에서 확인할 수 있듯이 기존 세대수, 용적률이 매우 작고 5층짜리 건물로 사업성이 좋습니다.
대지지분도 기존 17평형이 20평, 19평이 23평으로 훌륭한 대지지분입니다.
아래 지도를 보시면 아시겠지만 육각형의 도시계획이 인상적인 곳입니다.
세종시나 동탄신도시 같은 느낌이 드네요.
재미있는 건 이런 육각형의 컨셉을 건축적으로도 활용했다는 점입니다.
해당 형곡주공 4단지는 앞쪽(북쪽)으로 상업지역이 있고 아래쪽(남동쪽)으로 형곡초등학교가 있습니다.
초품아라기엔 길을 한번 건너야 하지만 충분히 좋은 입지로 보입니다.
원안대비 150% 가까이 용적률이 증가(94%→250%) 했고 층수도 27층 가까이 증가(5층→32층)했습니다.
그렇게 넓지 않은 대지에서 판상형 아파트(주동 길이가 길어집니다)로 계획을 하는 게 쉽지는 않았던 것 같습니다.
설계를 하는 사람으로써 대지가 얇고 길어 어려운 땅으로 보입니다.
많은 용적을 찾아야하기에 최적의 안을 만들기 위한 노력은 느껴집니다.
조합원안이 전세대 정남향이었지만, 주동을 남동으로 틀어서 광장도 만들고 훨씬 많은 세대를 찾았습니다.
사실상 동향에 가까운 남동향으로 보여서 아쉬운 점은 있습니다.
하지만 차별 없이, 소수의 희생 없이 모두 쾌적하고 좋은 설계안을 만든 것으로 보입니다.
중앙에 형곡중앙로가 중심대로(왕복4차선) 북서향으로 디자인을 신경썼고 대부분의 조감도/투시도가 형곡중앙로에서 본 이미지입니다. 도시적인 상징성이 있는 뷰포인트를 잡아 측벽 조명특화한 것이 인상적입니다.
땅의 형태와 지리적 위치 때문에 외부에 공개된 CG 이미지가 대부분 북측이미지입니다.
코어와 작은 창들 위주의 아파트 입면을 디자인하는데 신경을 많이 썼고 커튼월룩 특화시킨 부분도 곳곳에 보입니다.
정작 남향으로 입면이 외부에는 공개되지 않아서 아쉽네요.
문주와 옥상 구조물에서 좀 과하게 디자인되어 실제 지어질 때는 다운그레이드가 될 것으로 보이지만,
전반적으로 디자인은 깔끔하고 합리적으로 설계된 것 같습니다.
건축 주요 내용
뉴스와 현대건설 홈페이지 내용입니다.
대부분 내용이 공개되지 않아서 정보가 많이 없었습니다.
또한, 빠른 사업 추진을 위해 현대건설이나 조합에서도 기존 조합원안에서 많은 것을 바꾸지 않은 것으로 보입니다.
-스카이 테라스: 60m (최고층 옥상, 32층)
-세대특화: 전세대 판상형 구조 및 맞통풍 구조
-우물천장: 2,400mm, 기본 천장 2,300(천장고 낮은 편)
-커뮤니티: 놀이터, 도서관, 라운지, 실내골프 연습장, 사우나 등 340평 (세대당 0.45평, 크지 않음)
스카이 커뮤니티는 '스카이 테라스'라는 용어를 사용하였습니다.
테라스는 우리가 알다시피 외부공간이죠.
즉, 실제로 면적에 들어가는 실내공간이 아닌 '실외공간, 옥상 정원' 개념을 적용하였습니다.
아래 스카이브리지 관련 포스팅에 관련 내용을 참고해주세요.
2023.02.26 - [재건축·재개발/재건축·재개발 개념] - 재건축 재개발 - 서울시 스카이브리지 가능할까?
다른 곳에 힘을 뺀 만큼 스카이커뮤니티에 힘을 줬습니다.
나름 형곡동의 육각형 도시계획에서 이미지 모티브를 따서 디자인에도 적용하였는데요.
굳이 불필요한 스카이테라스 상부에 구조물을 설치하였습니다. 최소 6m 높이의 지붕구조물(2개층 층고, 2.9m x 2=5.8m로 계산)을 적용한 것으로 보입니다.
(이 이미지에서 보기로는 거실과 안방 창호는 유리난간 창호로 보이네요)
세대특화 내용 중 강조하는 것은 전 세대 판상형 구조입니다.
세대의 앞뒤가 창이 있어 맞통풍이 되는 한국 사람들이 가장 좋아하는 아파트 구조이죠.
다만, 우물천장까지 2.4m를 적용(일반 천장 2.3m)한 점은 아쉽습니다.
인동거리나 기존 조합원안이 그렇게 설계되어 있었다는 이유는 있겠지만 조금 아쉬운 수치입니다.
최근 서울시를 제외한 지역의 재건축 재개발 트렌드는 기본 2.4m와 우물천장 2.5m 정도이기 때문입니다.
선택과 집중을 한 것으로 보이고 스카이, 문주, 상가 등에 집중한 것으로 보입니다.
사실 세대수가 크진 않아서 커뮤니티 세대당 0.45평은 큰 편은 아니지만 종류를 보면 나름 신경 써서 구성을 했습니다.
또한 상가는 대로변으로 집중시켜 연도형 상가를 계획하고, 북동쪽 주출입구 쪽으로 2개 층 상가도 구성하였습니다.
여기에는 약 12m 높이의 문주를 계획하여 랜드마크가 될 게이트로 보입니다.
정확한 정보가 없어 위에 설명드린 부분 중 상가가 아닌 커뮤니티가 섞여있을 수도 있습니다.
재미있는 건 '본시구도'라는 조경회사에서 제안했던 수주설계의 안입니다.
4개동을 연결하는 화려한 스카이브리지를 제시했고 화려하게 설계를 해주었는데요.
이 제안이 받아들여졌는지, 축소시켰는지, 탈락한 안인지는 모르겠지만 요즘의 트렌드와는 맞지 않아 보입니다.
아무래도 경기가 안 좋아지면서 시공사들끼리 수주경쟁을 하지 않으면서 무리하지 않는 분위기도 있고,
앞으로 시공 가능한 안을 제안하는 게 트렌드이기 때문에 제외된 것으로 보입니다.
화려하고 말도 안 되는 재건축 재개발의 시대(2016년~2020년)가 저물고,
현실적이지만 왜곡이 많은 CG 이미지로 승부를 보는 시대로 옮겨가고 있습니다.
서울시는 그동안 경미한 설계변경 안에서 제안을 했기 때문에 많은 변화를 주기 힘들었습니다.
2023.01.20 - [재건축·재개발/재건축·재개발 개념] - 재건축재개발 - 경미한 설계변경 기준이 있나요?
그래서 지방 사업들은 화려함이 절정을 이뤘었는데 이제는 좀 차분해지는 것으로 보입니다.
현대건설은 4년 연속 도시정비 수주액이 1위(2023년 9조)를 유지하고 있습니다.
힐스테이트와 THE H, 두 개의 화려한 브랜드로 도시정비 수주 사업에서 불패의 신화를 이어가고 있습니다.
1위 기업답게 좋은 건축문화를 이끌어갈 수 있는 좋은 아파트를 제시하고 시공해줬으면 합니다.
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