지난 2023년 4월 30일,
삼성물산과 현대건설 컨소시엄은 울산시 중구 B-04 구역 재개발 사업의 시공사로 선정되었습니다.
울산 중구 B-04재개발은 아파트 48개 동과 3,885세대로 공사비가 1조 5,420억짜리 대형 프로젝트입니다.
최초 공고 전에는 삼성과 현대는 경쟁을 하는 분위기였습니다.
국내 1, 2위 건설사의 경쟁으로 관심을 모았었는데요.
삼성물산과 현대건설은 경쟁하기보다는 나눠 먹기로 결정하였습니다. 지분은 50:50입니다.
양사는 출혈 경쟁을 피하게 되었고 공사비 7,700억 원씩 사이좋게 나누어 가졌습니다.
조합이 걱정하는 자재, 설계, 분당금, 이주비 등을 얼마나 좋게 제안을 하였을지 궁금합니다.
이번 포스팅에서는 공개된 내용과 CG를 통해서 건축설계적인 부분만 확인해 보도록 하겠습니다.
건축 개요
-위치: 울산광역시 중구 교동 190-4번지 일대
-대지면적: 329,926m² (중앙광장 11,200평으로 축구장 크기, 2200평 기준으로 5배 정도 크기)
-용적률 : 243.94%
-규모: 지하 4층 - 지상 29층 (48동)
-세대수 : 3,885세대
-주차대수: 1.76
재건축과 재개발에서 울산은 주목받는 곳은 아닙니다.
아무래도 서울과 수도권을 제외한 도시들은 인구가 감소하고 있고
아직 신축 아파트를 지을 수 있는 땅이 여유가 있기 때문입니다.
울산 중구 B-04가 주목받은 이유는 규모와 상징성에 있습니다.
세대수가 3,885세대이고 주동 수도 48개로 규모 면에서 다른 단지와는 비교할 수 없기 때문입니다.
대지면적이 약 33만m²입니다.
둔촌주공이 59만m²이고 헬리오시티가 34만m²인 점을 생각하면 그 규모가 감이 오실 겁니다.
헬리오시티 급의 머메드 단지이고 고층과 저층이 어우러진 하나의 거대 도시 같습니다.
용적률이 243%로 높지는 않고 그렇기 때문에 최고층수가 29층임에도 불구하고
엄청 빡빡한 느낌이 들지는 않습니다.
울산의 핵심입지라 불리는 이곳은
미술관, 객사, 울산역, 정부청사, 혁신도시 등이 인근에 있고
단지 자체가 인프라가 되는 곳이라고 볼 수 있습니다.
삼성물산과 현대건설 컨소시엄은 고층과 저층 주거의 조화가 있는 아파트를 제시하였으며,
3개 동을 연결하는 스카이브리지를 2개 제안하였습니다.
소위 날아가는 디자인을 제시하였는데요.
요즘 재재 시장에서의 분위기와는 사뭇 다른 디자인 방향입니다.
현대건설의 스타일이 묻어있는 걸로 보았을 때, 디자인은 현대건설의 안으로 진행한 것 같네요.
전체적인 디자인은 조용하게 가져가고 스카이브리지에만 집중한 점도 눈에 띄는데요.
북쪽 대로에서 보이는 배면 디자인을 신경 쓴 것 같지 않아 아쉽습니다.
뒤에서 자세히 살펴보겠습니다.
건축 주요 내용
건축적으로는 단지가 큰 만큼 다양한 아이템들을 준비하였습니다.
아무래도 컨소시엄이기 때문에 조합원들의 반발을 예상해서 잘 준비한 것으로 보입니다.
컨소시엄의 경우 보통 양사가 힘을 빼고, 공사비 및 원가 절감의 차원에서 접근을 많이 하기 때문에
금융조건이나 건축 아이템들이 빈약한 것이 사실입니다.
-외관 특화: 해외사 SMDP
-중앙 광장: 축구장 5배 규모
-커뮤니티 특화: 420M 스카이커뮤니티, 스포츠&교육&문화&힐링 커뮤니티, 동별 드롭오프존, 프라이빗 주차공간
-세대 특화: 대형평형 확보, 층간소음 저감 기술, 스마트홈 서비스
-조합원 특별제공: 조망형 창호(유리난간), 세대 내 음식물 쓰레기 이송설비, 우물천장, 세대창고, 원목마루 등
디자인은 현대건설(SMDP)이 맡아서 한 것으로 보입니다.
기존에 현대가 SMDP와 디자인해 온 콘셉트가 많이 보이고 있고, 사실 디자인상 특이점은 없습니다.
오히려 애매한 투시도와 과도한 스카이브리지가 부담스럽게 느껴지네요.
울산초등학교 부지에 지어지는 울산 객사를 중심으로 투시도를 보여주는데 괜히 어색합니다.
두 개의 긴 브리지디자인과 객사의 처마 곡선이 어울린다고 생각한 것 같은데,
전혀 세련되거나 새롭지 않고 진부한 느낌입니다.
아파트 주동에 힘을 쓰지 않고 시선을 스카이브리지 위주로 주면서 선택과 집중을 한 것으로 보입니다.
자세히 보시면 주동에는 검은색 페인트로만 디자인이 되어 있어 아쉬운 느낌이 드네요.
실제로 이대로 준공되면 다소 어둡다 답답한 느낌이 들 텐데, 진행하면서 바뀔 것으로 생각 듭니다.
스카이커뮤니티 부분도 사실 세대 3개 층에 해당하는 10m 높이로 조금 과장되게 표현하였습니다.
전반적으로 다소 급하게 준비한 느낌이 있고,
주동 디자인에 신경을 안 쓰고 실수한 부분도 보이는 것들이 아쉽습니다.
동그라미 부분이 실수가 아니라면 해당 6세대를 덜어내고 보이드 공간으로 사용한 것으로 보입니다.
들쑥날쑥한 주동의 층수를 맞춰서 스카이브리지를 설치하기 위함으로 보입니다.
하지만 저런 공간을 어떻게 활용할지가 의문입니다.
스카이브리지가 있는 타워동 6개는 5호 조합의 타워형 주동입니다.
판상형의 성격을 가진 요즘 유행하는 주동평면 타입인데,
스카이브리지가 있는 주동은 아무래도 사람들의 이동이 많은 주동이라 추천드리지는 않습니다.
배치도에서 보시다시피,
우측 상단의 부지를 제외하고는 큰 중앙광장은 없습니다.
하지만 이 부지는 긴 산책로 형식의 광장이 조성되어 있어 단지들을 가로지르는 길이 잘 조성되어 있습니다.
특히, 인근에서 누릴 수 있는 문화적인 요소까지 가미된다면 금상첨화가 될 것으로 보입니다.
전반적으로 배치를 조합원안보다 세련되게 정리하였습니다.
조감도와 투시도도 '역시 현대'라는 생각이 들 정도로 잘 뽑았네요.
개인적으로는 고층의 아파트도 좋지만 아래의 저층주거 형태도 괜찮아 보입니다.
아쉬운 점은 저층 주거에 오픈 테라스와 같은 외부공간이 없어 보인다는 점입니다.
저층주거의 최상층 주거는 펜트하우스 개념으로 테라스도 있고 좋아 보입니다.
커뮤니티는 다양하게 적용을 하였습니다.
사실 입찰제안서를 준비할 때는 기존 프로젝트들에서 아이템들을 대부분 가져오는데요.
이번 같은 컨소시엄의 경우는 일부 재활용과 일부 신규 컷이 있어 보입니다.
커뮤니티 면적은 7,968평으로 세대당 2.05평입니다.
그렇게 많은 면적은 아니지만 사실 관리비 또한 만만치 않을 것으로 보입니다.
요즘은 하이엔드를 외치며 지방부터 서울까지 모두 비슷한 수준의 커뮤니티를 계획하고 있는데,
이는 추후 관리비와 실거주자 이슈 등으로 규모를 축소하는 경우도 있습니다.
문제는 이러한 과도한 커뮤니티가 가져오는 관리비 이슈입니다.
사실 아직 재건축, 재개발된 아파트의 관리비가 크게 이슈가 된 적은 없습니다.
하지만 아무리 여러 세대가 관리비를 나누어 낸다고 하여도 비용이 부담이 될 것으로 보입니다.
평당 3만 원 이상 나와서 33평 기준으로 100만 원 이상은 나올 것 같네요.
울산 중구 B-04 사업 진행의 관건은 공사비일 것 같습니다.
최근 1-2년간 재재 조합과 시공사의 주요 갈등은 공사비 상승이었기 때문입니다.
배면 디자인이나 주동 디자인에 힘을 뺀 이유도 공사비를 낮추기 위함일 수도 있겠습니다.
위에서 층별로 세대를 빼낸 것도 결국 스카이브리지의 층수를 맞추기 위함이라고 생각한다면,
오로지 스카이브리지에만 공사비를 집중해서 쓰고,
나머지 주동에 들어가는 '작은 돈x세대수'를 줄이는 방향을 선택한 것으로 보입니다.
세대당 100만 원 x 3,800세대만 해봐도 38억으로,
38억이면 스카이브리지는 설치할 수 있는 금액으로 보입니다.
조합과의 협의가 잘 진행되어,
울산에도 스카이브리지가 있는 새로운 랜드마크가 생기길 바랍니다.
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