재건축재개발 - 차이점과 건축창고의 의도

*본 포스팅은 재건축과 재개발의 구체적인 정의나 디테일한 내용을 소개하기보단 가볍고 쉽게 이해할 수 있도록 글을 작성하는 취지입니다. 기본적으로 서울시를 기준으로 정리하였으며 편하게 읽어주시면 좋을 것 같습니다. 

 

재건축·재개발이란?

저희가 흔히 이야기하는 재건축, 재개발 사업은 도시정비사업이라고 합니다. 

정비사업은 도시 및 주거환경정비법에 의해 기반시설(도로, 거주환경)을 정비하고 도시기능을 회복하기 위한 사업입니다. 

* 도시 및 주거환경정비법 제 1조 (목적) 

이 법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 한다.

 

 

좀 더 쉽게 이야기하자면,

입주자(조합)가 사업자가 되어 기존 아파트나 주택을 부수고 주변 환경을 개선시키면서 건물을 다시 짓는 과정입니다.  

더 정확히는 입주자들이 신규 아파트를 짓기 위한 사업자가 되는 겁니다.

사업을 추진하면서 각종 지자체 협의와 시공을 위한 업체들을 선정하여 사업을 추진하는 것이 재건축 재개발 사업입니다. 

 

 

출처: 서울시, 『2016 알기쉬운 도시계획 용어집』, p.214.

 

 

도시정비사업은 크게 3가지로 분류를 하고 있는데, 저는 간략하게 이렇게 설명하고 싶습니다. 

(실제 정의와 의도와는 조금 다릅니다)

 

(1) 아파트를 다시 지으면 '재건축'

(2) 빌라와 도로 같은 것을 다시 지으면 '재개발'

(3) 더 복잡하고 열악한 환경을 정비하면 '주거환경개선사업' 

 

 

재건축은 과정도 조금 더 복잡하고(안전진단 받아야합니다) 초과이익환수제(너무 많이 벌면 국가가 가져갑니다)가 있습니다. 반대로 재개발은 안전진단도 없고 초과이익환수제도 없어서 단순하다고 보실 수 있습니다. 

 

 

콘크리트(건물의 기초, 바닥, 천장 등 핵심재료)의 생명은 적게는 30년에서 많게는 60년 정도로 보고 있습니다.

우리나라의 1기 아파트 단지들이 1970년대에 지어졌다고 보시면 되겠는데요.

80년대와 90년대에 정말 많은 아파트들이 본격적으로 보급되기 시작했습니다. 

 

이제 이 건물들이 40년 이상이 되어 본격적으로 아파트와 빌라들의 재건축, 재개발 사업들이 시작되었습니다.

2020년을 전후로 재건축과 재개발이 본격적인 호황을 누리기 시작하는 거죠. 

참고로 현행 법상 도시 정비사업의 대상이 되는 노후건축물은 준공 후 약 20~30년 이상인 아파트를 의미합니다. 

*도시 및 주거환경정비법 시행령 제2조

*서울특별시 도시 및 주거환경정비  조례 [별표1] 

 

 

도시정비사업의 진행 절차(재건축과 재개발의 과정이 조금 다릅니다)를 간략하게 쓰면,

추진위원회(미래의 조합)가 설립되어 주체가 되어 수많은 입주민(조합원)들을 대신하여 사업을 진행합니다. 

 

국가를 운영하기 위한 국회의원과 국민으로 이해하시면 되겠습니다. 

이 과정에서 조합원들이 얻는 이익은 조합원들이 더 좋은 위치와 층의 세대를 먼저 분양받게 되고,

시공사가 제시하는 수많은 금융혜택과 가구/가전의 혜택을 누리게 됩니다.

 

아래 순서가 일반적인 재건축/재개발의 과정입니다. 

 

재건축/재개발 시기 도래(약 30년)

▷ 안전진단통과(재건축)  

▷ 정비구역 지정  

▷ 사업시행인가  

▷ 관리처분인가 (조합원 분양)

▷ 이주/철거 

▷ 착공(일반분양, 선분양)  

▷ 준공(입주)

 

 

위의 과정을 풀어서 설명하면 다음과 같습니다.

(여기서 부터는 아주 구구절절 이야기입니다. 그냥 안 읽고 다음 챕터로 넘어가셔도 됩니다)

 

100명이 살던 아파트 단지가 30년이 지나 배관도 노후되고 건물에도 크랙이 생겨 살기 어려워집니다.

그러면 아파트에 살던 입주민들이 불안해지겠죠. 

건물이 무너지는 건 아닐지, 수돗물에 독이 있는건 아닐지 등등 생존권과 거주권에 문제가 생기게 됩니다. 

 

그때 100명을 대표할 행동력 좋은 5명의 사람이 등장해 주민들에게 재건축을 위한 준비를 하자고 이야기합니다. 

다들 동의를 하겠죠. 이분들을 추진준비위원회라는 가명으로 활동하고, 이렇게 재건축을 위한 여정이 시작됩니다. 

아파트 주민들이 십시일반으로 찬조금을 내서 돈을 만들기도 하고 공식적으로 돈을 모으기도 합니다. 

단순히 생각해도 출력물을 만들거나 모여서 회의를 하기 위한 장소/금전이 필요하기 때문이죠. 

 

안전진단도 그냥 신청하는게 아닌 큰 금액이 필요합니다. 규모에 따라 다르겠지만 몇억이 필요하고 이를 위한 수금은 당연히 동반되어야 합니다. (이 금액은 추후 조합원들이 내는 분담금에서 정산됩니다)

그렇게 안전진단 신청을 해당 구청에 하고 위험하다는 판단을 받고 통과되면 본격적인 재건축 사업이 시작됩니다.

 

이제는 추진준비위원회가 지자체(해당 구청)은 정비계획 수립하고 정비구역을 지정합니다. 

이 과정은 우리 아파트 단지에서 어디를 도로로 만들고, 어디로 출입하고, 어느 정도 규모로 아파트를 짓고 상가, 학교, 공원 등 다양한 시설들을 어떻게 얼마나 크게 배치할지 결정하는 단계입니다. 

*최근 국가에서 재건축재개발의 속도를 증진시키기 위해 신속통합계획 등이 등장했죠!

 

추진준비위원회는 추진위원회(추진위)라는 이름으로 활동하면서 조합을 설립하게 됩니다. 

추진위는 100명의 입주자를 대표할 조합 20인을 선정합니다.

(비율이나 명수는 정확한 숫자가 아닌 이해하기 쉽게 제가 편하게 쓰는 것입니다)

 

조합이라는 사업체를 만들어서 이사도 선정하고 대의원도 선정하고, 하나의 기업이 되는 겁니다. 

입주자들(이젠 조합원이라고 부르겠죠)을 대표하는 사람들이자 기업이죠.

국회의원들과 국가(대통령)이라고 보시면 됩니다. 

 

이후 설계사사무소로 선정하여 건축설계도 진행하고 끊임없이 조합원들과 소통하면서

좋은 아파트를 다시 짓기 위해 노력을 하는 과정이 생깁니다. 

다양한 조합원들의 니즈를 반영한 재건축 안이 나오게 되고 이를 통해 사업시행인가를 받게 됩니다. 

 

우리가 몇명의 조합원이 있고 몇 세대가 되는 아파트를 지을 것이며, 이런 사업을 할 겁니다.

허락해 주세요- 하고 해당 구청과 서울시에 허락을 받는 것이지요. 

여기까지 진행되면 사업시행인가가 완료되어 시공사선정 단계까지 오게 됩니다. 

 

시공사 선정 단계에서는 시공사 뽑아요- 하면 시공사들이 알아서 찾아옵니다. 

현장설명회를 하고 입찰을 받으면 시공사들이 멋진 제안서와 함께 등장해서 1달쯤 뒤에 투표를 합니다. 

투표로 선정된 시공사와 함께 경미한 설계변경 범위 내에서 수정을 좀 하고

관리처분계획인가를 받게 됩니다.

이 과정에서 조합원 분들은 본인들끼리의 분양을 시작하죠. 조합원 분양입니다. 

보통 조합원분들은 좋은 동, 좋은 층, 비싼 집들을 싸게 가져가죠. 

 

관리처분계획인가는 마찬가지로 해당 구청의 승인을 받게 되면 이제 본격적인 이주/철거를 시작합니다.

조합원분들이 이주비를 지원받아 인근지역으로 전세를 나가게 되죠.

다 나가면 그때부터 3-4개월에 거쳐 철거를 하고 공사를 시작합니다.

 

100명의 입주민들로 시작된 사업은 300세대의 아파트가 되어, 200세대의 아파트를 분양하게 됩니다. 

 

공사를  시작하는 단계에서 일반인들에게 선분양을 하는 게 일반적입니다.

혹은 골조가 다 완성되고 나서 (약 2년 소요) 후분양을 하기도 하죠. 

후분양은 조금 더 시세가 올랐을 때 비싸게 팔 수 있다는 장점도 있지만, 

그 기간까지 조합은 수입(일반분양 수익)이 없으니 은행에서 빌린 돈들의 부담은 있겠죠. 

 

200세대의 아파트를 선분양하여 세대당 10억에 선분양으로 팔지

200세대의 아파트를 후분양하여 세대당 11억에 후분양으로 팔지

계산을 해보면 2200억 - 2000억 = 200억입니다. 

당연히 후분양을 해야지 생각할 수도 있지만, 한 달간의 이자가 10억일지 20억일지

그것은 공사의 규모나 사업 형태, 조합의 운영방법에 따라 다르기 때문에 꼼꼼히 조합에서 따져봐야 할 사정입니다. 

 

사실 일반분양까지 왔다면 사업은 이제 막바지라고 보시면 됩니다. 

이제 공사하고 새 아파트에 들어오는 일만 남은 거죠. 

물론 이 과정에서 최근 둔촌주공 재건축 사례처럼 공사비 상승 문제나 갈등 문제가 생기기도 하지만요. 

 

재건축이 완료되어 새 아파트가 들어선다면

이로써 기나긴 재건축 재개발의 과정은 끝이 나고 조합이라는 사업체도 사라지게 됩니다. 

 

 

 

구구절절 설명한 이 과정이 보통은 10년 정도, 늦어지면 20년 넘게도 걸리는 과정입니다.

수백 명의 입주민(조합원)이 있다 보니 아무래도 사업을 진행하는데 여러 걸림돌이 있을 수밖에 없죠. 

 

그럼 왜 이렇게 복잡하고 오랜 기간이 걸리는 사업을 하는 걸까요?

성공한다면 큰돈이 되고 여럿의 이해관계(정부, 시공사, 조합)가 이 사업을 잘 추진하기 위해 잘 맞물려 있기 때문입니다. 

 

더 정확히는 내가 살던 낡은 집을 주고 새 집을 얻을 수 있기 때문이죠.

사업성이 좋은 땅은 돈을 안내기도 하고, 적은 금액으로 큰 금액에 다시 되팔 수도 있습니다. 

시간과의 싸움으로 버티면 이길 수 있는 게임으로 보는 거죠. 

 

정리하면, 

정부는 국민(입주자)의 안전을 보호하고 신규 주택을 공급하여 시장의 안정을 찾고 

시공사는 아파트를 분양해서 사업적 이득을 보고

조합원(입주자)은 낡은 주택을 버리고 새로운 아파트를 값싸게 얻게 됩니다. 

 

 

 

 

 

 

 

창고에서 이러한 글을 쓰는 이유는?

저는 건축설계에 몸을 담고 있는 국가가 공인한 건축사입니다. 도시정비 업무를 5년 이상 진행하면서 전문가로서의 지식과 의견, 그리고 재건축 재개발 업무를 보는 사람으로써의 진실과 진심을 전달하고자 글을 쓰기 시작합니다.

대한민국에서 아파트를 이해하지 않고선 사회, 문화, 경제 전반을 이해하지 못한다고 생각합니다.

그렇기에 우리 모두 아파트, 그리고 그 안에서 재건축 재개발에 대한 이해를 베이스로 다양한 스케일을 이해해야 합니다. 

 

특히 재건축재개발 사업은 엄청 복잡하고 프로젝트마다 너무 다르기도 합니다.

그걸 간단하게 정리하고 보편적인 내용을 쉽게 전달하고자 하는 의도로 창고 블로그에서 이야기를 시작하려고 합니다. 
더 많은 사람들, 더 많은 조합원들이 현명해지고 시공사의 의도를 정확하게 파악하고 똑 부러지게 사고할 수 있게 도움을 주고 싶어서입니다.

검색해서 들어와서 보시는 분들도 계실 거고

우연히 들어와서 어쩌다 보니 계속 읽고 계신 분들도 있을 것이라 생각이 듭니다.

모든 일에는 예외적인 부분이나 해석의 여지가 있습니다.

 

저는 보편적인 형태, 일반적이고 무난한 해석을 위주로 설명을 할 예정이고

정확한 정의와는 사뭇 다를 수도 있다는 점은 유념해서 검색해보고 조사해보는 자세도 함께 준비해 주시면

더 재미있게 도시를 이해하고 아파트문화를 이해할 수 있을 것으로 사료됩니다. 

 

앞으로 잘 부탁드리겠습니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.