재건축 · 재개발에서의 시공사 선정 시기와 단계
재건축과 재개발 사업에서 시공사 선정 단계는 사업의 중간 혹은 마지막 단계에 해당합니다.
서울특별시를 기준으로 말씀드리면 시공사 선정은 마무리 단계입니다.
(반대로 서울시 외에는 중간 단계정도 입니다.)
서울시에서는 사업시행인가가 난 뒤에 시공사를 선정하게 합니다. 계획설계가 끝나서 이제 공사를 준비하는 단계죠.
그렇기에 시공사 선정은 조합이라는 발주처가 그동안 준비해놓은 설계안을 공사해줄 수 있는 단순 시공사를 뽑는 과정이죠.
시공사를 뽑고 관리처분계획인가를 받으면 (6개월에서 12개월 소요) 바로 입주민들이 이주를 나가야합니다.
그러면 철거를 시작하고 착공하면서 바로 분양을 하게되는 단계로 빠르면 1년에서 2년 사이에 사업이 진행됩니다.
하지만 시공사 선정단계에서 문제점은 여기서 발생합니다.
발주처인 조합은 사업성을 따져야 하고 시공사는 분양성을 따져야합니다.
조합의 사업성 = 건설사의 금융조건(대출능력과 금리)과 브랜드
시공사의 분양성 = 단위세대의 상품성과 입지, 랜드마크 설계
비전문가인 조합이 진행한 설계안은 보통 완성도가 떨어지기도 하고 사업시행인가를 준비하는 동안 여러가지 사정으로 인해 사업이 지연되어 단위세대 평면이 너무 옛날 스타일이기도 합니다.
건설사 입장에서는 옛날 스타일의 평면으로 분양을 하기에는 미분양을 걱정해야 하는 상황입니다.
그렇기 때문에 사업의 마지막 단계인 시공사 선정 단계에서
건설사들은 그동안 사업시행인가의 경미한 설계변경 범위 내에서 다음과 같이 2가지를 제안하기도 합니다.
(1) 개선안을 제시 (대안설계)
(2) 전혀 새로운 대안을 제시 (혁신설계)
사업이 얼마되지 않았서 평면을 많이 고치지 않아도 된다면 1번을 선택하시면 좋습니다.
사업이 오랫동안 표류되어 평면 및 사업성까지 많은 것을 고려하고 다시 수정해야한다면 2번을 선택하시는게 좋습니다.
2번을 선택하게 된다면 조합은 시공사를 뽑고 나서 다시 한번 설계변경부터 사업시행인가를 준비해야 합니다.
최소 1년 6개월 이상 사업이 지연되는 단점이 있겠지만 마음에 드는 설계안을 만들어 좋은 아파트에 입주할 수 있게 되겠죠.
적절한 선택을 해야겠지만 도시정비사업에서 제일 중요한 것은 속도이므로 이를 최우선 가치에 두는 것을 추천드립니다.
(참고) 도시 및 주거환경정비법 개정안 (2022년 12월 11일 시행)
하지만 서울시는 이러한 시공사의 행위를 계속해서 경고를 하고 있습니다.
정비사업의 과열경쟁을 막고 허위되거나 과장된 정보 제공을 하는 시공사를 막기 위해
2022년 12월 11일부터 도시 및 주거환경정비법 개정안이 시행되었습니다.
그 개정에 대한 이유와 내용은 아래와 같습니다. (설계관련 부분만 발췌)
[일부개정]
◇ 개정이유
정비사업의 과열경쟁을 억제하고 투명성을 제고하기 위하여 건설업자 또는 등록사업자가 계약 체결과 관련하여 시공과 관련 없는 사항을 제안할 수 없도록 하고, 정비사업에 관한 허위ㆍ과장 정보로 인한 주민들의 피해를 방지하기 위하여 정비사업 추진 과정에서 지역 주민들에게 허위ㆍ과장된 정보를 제공하는 것을 금지하는 등의 내용으로 「도시 및 주거환경정비법」이 개정(법률 제18941호, 2022. 6. 10. 공포, 12. 11. 시행)됨에 따라, 계약 체결과 관련하여 건설업자 등이 제안할 수 없는 사항을 구체적으로 정하는 등 법률에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 정하는 한편,
재개발사업의 경우에는 건설하는 주택 전체 세대수뿐만 아니라 전체 연면적을 기준으로 임대주택 건설비율을 산정할 수 있도록 하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
[개정 내용]
제96조의2(제안이 금지되는 사항) ① 법 제132조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 이사비, 이주비, 이주촉진비 및 그 밖에 시공과 관련 없는 금전이나 재산상 이익을 무상으로 제공하는 것
2. 이사비, 이주비, 이주촉진비, 그 밖에 시공과 관련 없는 금전이나 재산상 이익을 무이자나 제안 시점에 「은행법」에 따라 설립된 은행 중 전국을 영업구역으로 하는 은행이 적용하는 대출금리 중 가장 낮은 금리보다 더 낮은 금리로 대여하는 것
② 법 제132조제2항제2호에서 "대통령령으로 정하는 사항"이란 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금의 대납을 말한다.
제96조의3(금지되는 허위ㆍ과장된 정보제공 행위) ① 법 제132조의3제1항제1호에 따라 금지되는 행위의 구체적인 내용은 다음 각 호와 같다.
1. 정비사업 방식에 따른 용적률, 기부채납 비율, 임대주택 건설비율, 임대주택 인수가격, 건축물 높이 제한, 건축물 층수 제한 및 분양가격에 대한 정보를 사실과 다르게 제공하는 행위
2. 객관적인 근거 없이 정비사업 추진에 따른 예상수익 정보를 과장하여 제공하는 행위
② 법 제132조의3제1항제2호에 따라 금지되는 행위의 구체적인 내용은 다음 각 호와 같다.
1. 정비사업 방식에 따른 용적률, 기부채납 비율, 임대주택 건설비율, 임대주택 인수가격, 건축물 높이 제한, 건축물 층수 제한 및 분양가격에 대한 정보를 숨기는 행위
2. 객관적인 근거 없이 정비사업 추진에 따른 분담금 추산액 및 예상손실에 대한 정보를 축소하여 제공하는 행위
재건축재개발에서 건축설계의 의미는 무엇일까요?
재건축재개발 판에서 건축설계(디자인)의 중요성이 부각된 지는 오래되지 않았습니다.
그전까지는 시공사의 브랜드 파워, 신용등급에 의한 대출 등이 중요했었습니다.
2015년 정도까지만 해도 우리가 아는 일반적인 아파트가 등장 했었습니다.
시공사 선정단계에서 시공사들이 영업조건(금리조건, 신용등급) 외에
본격적으로 설계 변경과 CG를 가지고 나타나기 시작한건 2016년 이후 였습니다.
대표적인 사례들이 2017년에는 다음과 같은 사례가 있습니다.
관심 있으신 분들은 아래의 제안된 설계안들이 현재 어떻게 바뀌었는지 찾아보시면 좋을 것 같습니다.
- 부산시민촉진3구역
- 반포1,2,4주구
- 잠실미성크로바
이때부터 춘추전국시대처럼 시공사 선정단계에서 화려한 랜드마크 디자인이 판을 치게 됩니다.
화려한 외관디자인과 본 설계를 뒤집어서 새로운 혁신설계를 제안하는 설계안이 유행하게 되었습니다.
2018년부터 2020년까지의 설계는 (사업의 경쟁유무와 건설사 성향별로 상이하지만)
실현이 어려운 과도한 스카이브리지나 설계 아이템들,
극단적으로는 정비계획부터 바꿔서 사업이 2-3년 지연되는 제안을 많이 하였던 시기로 보시면 되겠습니다.
그 중간에는 서울특별시에서 도시정비사업에 획을 그은 사건이 있습니다.
바로 2019년의 한남3구역 재개발사업이고, 대형 건설사들의 과도한 출형경쟁으로 이슈가 되었습니다.
시공사 입찰무효가 되고 다시 재입찰을 하는 등 많은 이슈가 되었던 프로젝트입니다.
해당 내용은 빙고부동산의 여러가지 글을 참고하시면 좋을 것 같습니다.
https://vingo.house/newtown/5565
한남뉴타운 INFO - 한남3구역 시공사 입찰제안 홍보물 2. 현대건설
한남3구역에 입찰한 각 시공사들이 전달해 온 홍보물을 그대로 등록하였으며, 순서는 기호순입니다.
vingo.house
결국 서울시에서 제재를 하면서 2020년에 다시 시공사 선정을 하게 되었고 현대건설이 시공사로 선정되었습니다.
아래 화려한 이미지들을 한번 보시죠.
한남3구역(2020년) 이후 서울시에서는 경미한 설계변경의 범위를 벗어나는 제안을 금지하고 있었으나
최근 서울시 시장이 오세훈 시장으로 바뀌면서(2021년) 분위기는 다시 규제를 풀어주는 분위기로 바뀌고 있습니다.
또한 서울시는 자체 건축 심의기준에 의해 발코니 삭제 등의 규제를 시행하고 있습니다.
관심있으신 분들은 알겠지만 유독 서울에 공급되는 아파트들만 평민이 좁고 열악하게 설계되었습니다.
(서울시의 취지는 획일적인 아파트에서 벗어나고자 하는 취지입니다만 피해는 소비자가 보고 있죠)
이에 따라 지난 2년간 서울시에서의 분위기는 과도한 곡선디자인이나 스카이브리지는 지양하고
현실적이고 실현가능한 설계를 제안하자는 분위기로 바뀌었습니다.
서울시를 제외한 도시에서는 여전히 화려한 디자인과 실현이 어려운 제안들을 여전히 하는 분위기고요.
그만큼 서울시 조합원들의 눈높이와 사업에 대한 이해도가 높아졌다고 보시면 되겠습니다.
지난 6-8년간 시공사들이 제안했던 설계안들이 현실적으로 진행이 되었는지 안되었는지 파악할 수 있는 기간이었고
이제는 인허가가 가능하고 불가능하고를 조합원들 입장에서도 인근 지역의 지인들을 통해서 알 수 있게 되었으니까요.
하지만 재건축과 재개발의 일들을 한가지로 단정지어 말할 수 없습니다.
여러가지 복합적인 상황과 해당 정비사업의 환경과 상황들이 다르기 때문에 매번 다르게 해석되기도 합니다.
무엇보다 투표권을 행사하는 조합원분들의 도시정비사업에서 설계에 대한 이해가 필요한 시기입니다.
이에 본 포스팅 시리즈를 통해
최근의 분위기나 건설사별 상황, 입장 등을 제가 설명을 드림으로써 여러 사람들이 재건축과 재개발의 현 상황과 시대를 이해하고 적정한 의사결정을 할 수 있을 것이라 믿습니다.
오늘도 긴 글을 읽어주셔서 감사합니다.
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