서울시 vs 그 외 지역
재건축 재개발에서 시공사선정 단계는 서울시와 그 외 지역으로 분류됩니다. 제가 구분하는 것은 아니고 서울특별시에서만 자체적인 기준으로 선정단계 및 시공사가 제안하는 건축설계에 제한을 두고 있습니다.
서울시에서는 재건축재개발의 여러 단계 중 사업시행인가가 끝난 후 시공사 선정을 할 수 있으며, 그 과정에서의 건축적 제안은 "경미한 변경"의 범위 안에서만 대안설계를 제안하도록 하고 있습니다.
제9조(대안설계 제안 시공내역 제출 등)
① 건설업자등은 시공자 선정 입찰에 참여하는 경우 도시 및 주거환경정비법 시행령 제46조에 따른 사업시행계 획의 경미한 변경의 범위에서 대안설계를 제안할 수 있다.
그 구체적인 내용은 ‘공공지원 시공사 선정기준’에 나와있고 관련 자료는 아래에 첨부로 붙여드립니다.
▽서울시 공공지원 시공사 선정기준
신고 vs 허가
경미한 변경이 있으니 반대 의미인 중대한 변경이 있습니다.
어떤 것이 경미한 변경에 해당하고 어떤 기준이 넘으면 중대한 변경인지는 뒤에서 설명하도록 하고 기본적인 내용에 대해서 간략하게 정의하고 넘어가겠습니다.
경미한 변경 = 일괄 신고 절차
중대한 변경 = 인허가 절차
경미한 변경은 건축법과 도정법(도시 및 주거환경정비법)에서 지정하고 있는 용어이자 기준입니다.
중대한 변경은 재건축 재개발 시장에서 일반적으로 쓰는 용어이고, 정확하게는 경미한 변경을 벗어나는 경우라고 쓰는게 정확한 표현입니다.
*도시 및 주거환경정비법 제46조 "사업시행계획인가의 경미한 변경"
*건축법 시행령 제12조 "허가·신고사항의 변경 등"의 제1항 제1목, 제3항
"내가 내 건물 짓는다는데 마음대로 바꾸든 말든 무슨 상관이야?" 라고 생각할 수도 있지만 국가는 국민의 삶의 질과 도시의 쾌적성 등을 보존할 의무가 있습니다.
결국 경미한 변경에 해당하여 간략한 신고절차만 걸친다면 시간이 짧게 걸릴 것이고,
중대한 변경에 해당하여 인허가 절차를 통과해야 한다면 여러 명의 공무원과 교수님들(심의위원)을 설득하고 지적 사항들을 수정하여 반영하는 등 시간이 꽤나 오래 걸리게 되죠.
경미한 설계변경은 통상적으로 시공사 선정 후 설계도서 작성에 1개월, 공무원 사전 협의 및 신고사항 접수 1개월, 결과통보 1개월정도하여 2-3개월 정도 소요됩니다.
중대한 설계변경은 그 범위에 따라 기간소요가 다른데요. 정비계획 변경부터 경관심의 3개월, 도시계획 심의 3개월, 교육&교통 영향평가 3개월, 건축심의&지하안전영향평가 4개월, 사업시행인가 6개월 등 짧게는 1년 7개월에서 2년까지 소요됩니다.
경미한 변경도 신고사항이지만 인허가 과정 처럼 미리 지자체 공무원과 협의를 하는게 일반적이고 큰 변화가 아니기 때문에 대부분 수용해주는 분위기입니다.
중대한 변경은 용적률이나 세대수, 층수, 기부채납 범위 등 큰 요소를 건드리게 되면 2년 이상이 소요될 수 있고 정말 빠르게 진행을 해도 1년 이상 소요됩니다. 그 이유는 경관심의부터 시작되는 건축심의 단계들 별로 공무원이나 심의위원들이 의견과 간섭을 많이 하기 때문입니다. 그들은 사업성보다는 공공성과 합리성을 더 중요시 여기기 때문에 사업성을 우선시하는 조합의 의견과는 다를 수 밖에 없죠.
그래서 시공사에서 중대한 변경을 제안할 때는 해당 지자체와 어느 정도 협의나 소통이 된 상태인지 확인해보는 것이 중요합니다. 그 방법은 시공사 직원을 쪼아서 확답을 받거나 공무원과 직접 소통하여 가능여부에 대한 의견을 확인해보는 것입니다.
경미한 (설계) 변경의 항목은?
경미한 변경의 항목은 건축법과 도정법에서 설명하고 있습니다.
여러가지 요소들이 있지만 먼저 법령을 해석해드리고 아파트 건축에 적용되는 부분을 뒤에서 간단하게 정리해보겠습니다. 건축법과 도정법 별로 설명해드리겠습니다.
▽ 건축법시행령 제12조 제3항
③ 법 제16조제2항에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항을 말한다.
1. 건축물의 동수나 층수를 변경하지 아니하면서 변경되는 부분의 바닥면적의 합계가 50제곱미터 이하인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우
가. 변경되는 부분의 높이가 1미터 이하이거나 전체 높이의 10분의 1 이하일 것
나. 허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치 변경범위가 1미터 이내일 것
다. 법 제14조제1항에 따라 신고를 하면 법 제11조에 따른 건축허가를 받은 것으로 보는 규모에서 건축허가를 받 아야 하는 규모로의 변경이 아닐 것
2. 건축물의 동수나 층수를 변경하지 아니하면서 변경되는 부분이 연면적 합계의 10분의 1 이하인 경우(연면적이 5천 제곱미터 이상인 건축물은 각 층의 바닥면적이 50제곱미터 이하의 범위에서 변경되는 경우만 해당한다). 다 만, 제4호 본문 및 제5호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당한다.
3. 대수선에 해당하는 경우
4. 건축물의 층수를 변경하지 아니하면서 변경되는 부분의 높이가 1미터 이하이거나 전체 높이의 10분의 1 이하인 경우. 다만, 변경되는 부분이 제1호 본문, 제2호 본문 및 제5호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당한다.
5. 허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치가 1미터 이내에서 변경되는 경우. 다만, 변경되는 부분이 제 1호 본문, 제2호 본문 및 제4호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당한다.
건축법 시행령은 아파트가 아닌 건축물이라는 큰 틀에서 설명을 합니다.
- 제1호 : 동수와 층수 변경 불가. 1m 범위 내에서 변경
- 제2호 : 층별 50m² 이내에서 변경(대부분 사업들이 연면적이 5000m² 이상)
- 제3호 : 리모델링
- 제4호 : 수직 1m 이내 변경(1미터 or 10/1 중 불리한 것으로 적용이지만 일반적으로 1m적용)
- 제5호 : 수평 1m 이내 변경(배치, 단위세대 등)
▽도시 및 주거환경정비법 제46조
제46조(사업시행계획인가의 경미한 변경) 법 제50조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다.
1. 정비사업비를 10퍼센트의 범위에서 변경하거나 관리처분계획의 인가에 따라 변경하는 때. 다만, 「주택법」 제2조 제5호에 따른 국민주택을 건설하는 사업인 경우에는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금의 지원금액이 증가 되지 아니하는 경우만 해당한다.
2. 건축물이 아닌 부대시설ㆍ복리시설의 설치규모를 확대하는 때(위치가 변경되는 경우는 제외한다)
3. 대지면적을 10퍼센트의 범위에서 변경하는 때
4. 세대수와 세대당 주거전용면적을 변경하지 않고 세대당 주거전용면적의 10퍼센트의 범위에서 세대 내부구조의 위치 또는 면적을 변경하는 때
5. 내장재료 또는 외장재료를 변경하는 때
6. 사업시행계획인가의 조건으로 부과된 사항의 이행에 따라 변경하는 때
7. 건축물의 설계와 용도별 위치를 변경하지 아니하는 범위에서 건축물의 배치 및 주택단지 안의 도로선형을 변경 하는 때
8. 「건축법 시행령」 제12조제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항을 변경하는 때
9. 사업시행자의 명칭 또는 사무소 소재지를 변경하는 때
10. 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때
11. 법 제35조제5항 본문에 따른 조합설립변경 인가에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때
12. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항을 변경하는 때
도정법은 아파트를 염두해두고 설명을 합니다.
- 제1호 : 사업비의 10% 내 증액
- 제2호 : 커뮤니티 면적 증가 (건축법 시행령과 크로스체크 시 층별 50m² 이내)
- 제3호 : 대지면적 10% 이내 변경
- 제4호 : 세대수 변경 불가. 세대 전용면적 변경 불가. 세대 인테리어 변경 가능(변경 면적10% 범위 내에서)
- 제5호 : 인테리어 변경 가능. 외관 디자인 변경 가능
- 제6호 : 사업시행인가 시 지자체의 지시사항 적용
- 제7호 : 단지 조경 변경 가능
- 제8호 : 위 건축법의 5가지 항목을 변경 가능
- 제9호-제12호 : 해당 없음
이렇게 2가지 법규를 정리해보았습니다. 늘 이슈가 되는 부분은 단위세대입니다.
단위세대의 인테리어가 변경 가능하지만 "세대당 주거전용면적의 10퍼센트의 범위에서 세대 내부구조의 위치 또는 면적을 변경하는 때"의 의미가 모호하기 때문입니다.
세대 내부 전체의 10% 범위내에서 변경한다고 해석하면 국민평형 33평의 경우 3평만 수정할 수 있습니다. 방 하나 정도의 크기만 수정가능하다는 거죠.
하지만 '내부구조'라는 단어에 집중하면 내부구조를 3평 안에서만 바꿔라고 해석할 수 있습니다. 물론 약간의 억지성이 있지만 내부구조만 안바꾸면 평면(인테리어)는 마음대로 다 바꿀 수도 있다고 해석할 수 있죠.
해석이 모호하기 때문에 시공사들은 단위세대만큼은 자유롭게 변경을 해서 오기도 합니다. 지자체 인허가가 통과가 잘 안되면 보수적으로 변경을 하고 지자체 인허가가 자유롭다면 급진적으로 변경을 해서 가져 오기도 합니다. 이는 법령 해석의 범위라기 보다는 시공사의 의지와 인허가의 강도에 따라 달라진다고 할 수 있습니다.
시공사의 입장
대부분의 조합설계는 예전 기준입니다. 4베이도 아니고 아이템들도 너무 옛날 기준이죠. 시공사 입장에서도 이것을 조합원 분양 뿐만 아니라 일반인에게도 분양을 해야하기에 현재 아이템과 도면으로 제안하는 것이 부담입니다.
결국 시공사 입장이나 조합의 입장에서도 경미한 설계변경 범위 내에서 최대한 바꾸는 것이 사업적으로 이득인 상황인거죠. 물론 이 과정에서 약간의 사업지연과 공사비 리스크가 있을 수 있기에 참고해서 결정해야 합니다.
2023년 현재 시장의 분위기를 고려해보면 시대에 맞지않는 단위세대 평면과 건물은 분양시대에서 외면받습니다. 요즘 미분양되는 아파트 단지의 평면들이나 시세를 보면 알 수 있죠. 그렇기 때문에 경미한 변경 내에서 최대한 합리적인 건축설계안을 뽑아내는게 중요한 시기입니다.
그럼에도 불구하고 경미한 변경으로 부족할 때가 있습니다.
시공사도 본인들의 분양을 생각해서라도 설계를 많이 변경하고 싶어합니다. 특히 대물변제 조건이 있다면 시공사는 미분양이 났을 경우 회사의 존폐여부까지 고려해야하기 때문이죠.
그래서 나오게 된 편법이 다른 부분은 경미한 설계변경을 지켜서 가는데 단위세대에서 급진적으로 평면을 바꾸는 것입니다. 3bay 평면을 4bay 평면으로 바꾼다던지 방 크기를 1m 범위를 넘겨서 키운다던지 중대한 변경에 해당하는 변경을 진행합니다.
*bay는 전면으로 보이는 거실, 방 등의 한칸 한칸을 의미합니다.
앞서 설명드린 것과 같이 경미한 변경과 중대한 변경(법적 용어 아님) 사이 경계선에서 새로운 단위세대를 제시를 한다면 관리처분하는 기간(약 6개월) 동안 설계사와 설계도서를 준비하고 조합원들이 이주/철거하는 기간동안 설계변경이 가능하기 때문입니다.
명확한 기준은 없기 때문에 공무원을 설득할 수 있는 작은 요소들은 바꿀 수 있다고 보는거죠. 지구단위계획, 용적률, 세대수, 건축물 높이(층수) 등 정비계획부터 변경해야하는 큰 요소가 아닌 단위새대 평면, 지하주차장 및 커뮤니티 면적(50m² 이상) 증가 등 주거환경은 많이 개선되지만 경미한 변경에서는 조금 더 증가된 그 경계를 찾게되었습니다. 저는 이를 '개선된 경미한 변경'이라고 표현하고 싶습니다.
조합원의 입장
인허가는 결국 사람이 담당하는 부분입니다. 기계적이거나 숫자적인 부분이 아니죠.
그리고 시공사 선정 단계에서 시공사는 진실이든 거짓말이든 무조건 된다고 말할 수 밖에 없는 환경이죠. 그 시공사 직원들의 의지나 경험과 노하우에서 경미한 변경, 개선된 경미한 변경, 중대한 변경 등의 과정은 2개월이 될수도 있고 30개월이 될 수도 있습니다.
냉정하게 현 조합원안을 분석하고 일반 분양(조합의 수익=나의 분담금)의 시장성을 분석하는 것이 중요합니다. 장황하게 설명하여 결국은 설계변경을 하는 것이 유리하다고 설명드렸지만 더욱 중요한 것은 스피드이기 때문입니다.
경미한 변경의 결과물과 중대한 변경의 결과물은 확연히 다를 수 밖에 없습니다. 중대한 변경을 준비하는 시공사도 확 달라진 결과물이 아니면 제안할 이유가 없기 때문이죠. 하지만 합리적인 판단으로 화려한 그림에 현혹되지 않는 것이 중요합니다. 재건축 재개발 시장이 활성화된지 5년 정도라고 생각한다면 슬슬 문제점들이 곪아터지는 단계가 오고있으니 곧 중대한 변경의 결과물(늦어진 사업추진)을 경험하실 수 있을 것입니다.
서울시 재개발의 핫이슈는 과거에는 한남3구역이었고 최근에는 한남2구역 이었습니다.
한남3구역에서 현대건설은 저층 주거들 옥상을 모두 연결하는 엄청 긴 스카이워크(산책로이자 조경공간)을 제시했습니다. 서울시이기 때문에 경미한 변경이죠. 하지만 위에 건축법이나 도정법에서는 해당 내용을 찾긴 어렵습니다.
"공동주택으로서 지상층에 설치한 조경시설은 바닥면적에 산입하지 않는다(건축법 시행령 119조 면적 등의 산정방법)"는 문구로 옥상을 연결하는 스카이워크는 바닥면적에 들어가지 않기에 건축개요의 면적에 변경이 없기 때문입니다. 하지만 실제로는 건폐율(건축면적/대지면적)에는 변경이 생기지만 이 부분에 대해서는 은근슬쩍 넘어가는 분위기로 보입니다.
한남2구역에서 대우건설은 최고층수 14층이 아닌 21층으로 제안을 했습니다. 중대한 설계변경 중에도 정비계획까지 바꿔야하는 어려운 과정인데 대우건설은 본인들이 변경을 못하면 시공사 해지를 해도 좋다는 강한 의지로 입찰참여하였고 결국 시공사로 선정되었습니다. 층수 변경도 쉽지는 않아보이지만 지자체와의 공감이 어느정도 있었기에 공문을 보내면서까지 자신감을 보인 것 같습니다. 하지만 화려한 곡선디자인과 구조적으로 비현실적인 스카이브리지로 조합의 표만 받은 건 아닐까요?
항상 재건축 재개발 사업의 결론은 스피드입니다. 많은 이해관계와 이유들이 난무하면서 조합장도 바뀌고 비대위도 생기고 설계변경도 하고 시공사도 바꾸는 등 사업지연의 상황들이 발생합니다. 하지만 그러한 우여곡적을 최소화하고 빠른 사업 진행만이 부를 축적하는 방법임을 기억해주십시오.
▽한남3구역 용비어천가(스카이 워크, 최상층 조경 및 산책공간을 경미한 변경으로 제시한 현대건설)
2023.01.09 - [분류 전체보기] - 재건축재개발 - 시공사선정 시기와 단계, 그리고 건축설계의 의미
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