아파트의 미래를 상상해 보다
1970년대 아파트에 살던 사람들이 지금 2020년대 아파트를 상상이나 해봤을까요?
지금 우리는 어떤 미래를 상상해 보면 좋을까요?
이번 포스팅은 구체적인 내용도 포함하지만 미래의 주거(아파트)와 공간들에 대해 각자 생각해보는 시간이 되었으면 합니다.
구글에 아파트의 미래를 검색해 보시면 많은 상상들이 주거의 고층화와 지상의 녹지화입니다. 앞으로의 주거 방향은 AI, 드론, 자연, 인구, 이동식 주거 등이 변화를 이끌어 갈 것으로 보입니다.
아파트는 우리나라에서만 유별나게 발전했습니다. 급격히 발전을 하느라 그랬다거나 땅이 좁은데 효율을 높이기 위해 그랬다는 논리도 있지만 결국 자본주의 시장에서 아파트는 자본(돈)으로써 역할을 하기 때문이라고 말하고 싶습니다.
돈이 되는 아파트를 비싸게 팔기 위해서는 사람들의 경제적, 정서적 수준에 맞춘 상품을 만들어내야 하죠.
아파트 시대의 변화
시공사에서는 세대 평면을 개발하는 팀을 상품개발팀이라고 부릅니다. 내가 사는 집이 '상품'이라고 표현되는 게 사회초년생일 때 저는 너무 낯설었습니다. 그만큼 우리나라에서 아파트는 하나의 큰 상품으로 인식되고 있는 현실을 잘 보여주고 있습니다. 아파트는 숫자입니다. 특히 효율성을 강조하는 것이 아파트입니다.
물론 그러한 추세는 조금씩 변화하고 있는 것이 현실입니다. 세금 감면이 있는 전용면적 84m2 초과한 대형 평면에 관심이 높아지는 것은 사람들이 더 이상 효율적이고 합리적인 평면만을 추구하는 것이 아닌 더 쾌적하고 넓은 평면을 원한다는 걸 보여주고 있습니다. 효율적이고 합리적인 것만이 돈이 되는게 아니라 차별화와 고급화가 더욱 돈이 되는 세상이 된 것입니다.
사실상 주거공간은 다양해야 하고 아파트처럼 획일적인 평면과 마감재로 한정 지으면 안 되는 공간이죠. 개개인의 성향과 취향이 얼마나 다르고 다양한데 이를 동일한 틀 안에 넣은 지난 30-40년간의 아파트 역사는 반성해야 하는 부분입니다. 그렇기 때문에 아파트에서 효율성을 중요시하지 않게 변화하고 있는 것에 대해 개인적으로는 매우 긍정적으로 보고 있습니다.
그리고 효율은 떨어지지만 더 좋은 것을 원하는 심리는 커뮤니티와 주차장까지 이어졌습니다. 불과 10년 전이나 20년 전과 비교를 해보아도 현재 우리 주변에는 정말 좋은 외제차들이 많아졌습니다. 그만큼 주차장의 크기나 쾌적성, 안정성에 더 관심도 많아졌습니다.
아파트의 미래는 조금 덜 효율적이고 덜 계산적으로 바뀔 것으로 보입니다. 하지만 그 경계선에 있는 지금 조합원분들이 더 합리적인 선택을 할 수 있게끔 숫자적인 지식을 가지고 시공사들의 제안서를 봤으면 합니다. 정말 환경개선을 위한 것인지와 단순 공사비를 증액시키기 위함인지를 구분할 수 있는 눈을 가져야 더 좋은 아파트에서 살 수 있습니다.
이번 포스팅에서는 주차장의 일반적인 내용과 변화해 나가는 추세를 설명드리려고 합니다.
지하주차장의 숫자
기본적으로 시공사 선정을 위한 제안서를 받는다면 주차장 부분의 숫자를 볼 필요가 있습니다. 하지만 대부분의 제안서는 친절하지 않을 것입니다. 해당 부분은 시공사에게 별도로 질의하여 알아보는 방법이 빠를 것 같습니다.
일단 지하층 관련하여 다음과 같은 내용을 살펴볼 필요가 있습니다
(1) 지하 연면적 : 과도한 지하층 설계로 평당 공사비를 낮아 보이게 한 건 아닌지?
(2) 주차대수/크기 : 세대당 몇 대를 설계하여 10년, 20년 뒤 늘어난 주차대수를 감당할 수 있는지?
(3) 편의 아이템 : 세대창고, 동별 드롭존, 보행자용 통로, 전기차 충전공간 등 생활 편의 아이템을 계획했는지?
(1) 지하연면적
가장 먼저 맨 뒷장에 있는 설계개요를 살펴봅니다.
대부분 지하연면적을 기입해 놨을 것이고 가끔 주차대수가 나와있기도 합니다. 옆에는 세대수도 나와있을 것이고요.
지하 연면적을 확인해봐야 합니다. 시공사에서 해당 프로젝트의 공사비를 검토했는데 공사비가 너무 많이 나오는 경우 지하 연면적을 늘리는 꼼수를 쓰기 때문입니다.
아래의 예를 살펴보겠습니다.
재개발 현장이 10만 평짜리 총 연면적의 현장에 공사비 견적이 8,000억이 나왔고 평당 공사비는 800만 원(8,000억/10만평)이 나왔습니다. 평당 공사비 800만원 너무 비싸게 나왔죠. 조합에서는 평당 공사비를 750만 원에 맞춰오라고 제안을 했습니다.
이 상황에서 시공사는 지하 연면적을 1만 평 늘려서 11.2만 평짜리 총 연면적을 만들어 평당 공사비를 750만 원(지하가 늘어나면서 공사비가 살짝 늘어난다는 가정 하에 8,400억/11.2만평)을 제시할 수 있습니다.
즉, 조합은 평당 750만원 공사비로 입찰 가능하다고 했고 시공사는 이를 맞춰서 왔습니다. 하지만 시공사는 지하 주차장에 불필요한 1.2만 평을 늘려서 가져온 꼴이 되는 거죠. 물론 그 공간에 더 좋은 편의시설과 커뮤니티 등을 계획할 수는 있습니다. 하지만 이것이 초반부터 계획된 것이 아니라면 억지 계획일 수 있는 것이죠.
조합에서도 시공사를 선정하기 전에 조합 설계사를 통해 적정치의 지상 연면적, 지하 연면적, 총 연면적과 공사비 등을 예상해 놓은 숫자가 있을 겁니다. 하지만 대부분의 시공사들은 지상 연면적을 인센티브 조건을 더 찾아서 용적률을 높여 온다거나 지하층 및 커뮤니티 면적 확장을 통해 지하 연면적을 늘려오는 등 더 좋아졌다는 홍보로 조합원들을 헷갈리게 할 것입니다. 총공사비는 조금 늘었지만 평당 공사비가 그대로 이기 때문에 괜찮다는 홍보 방식을 취하겠죠.
하지만 지하 연면적은 평당 공사비에 포함되지 않기 때문에 시공사에서는 평당 750만 원을 제시하면서 사실상 총 공사비(지하 연면적 포함)는 생각했던 것보다 훨씬 높은 평당 780만 원의 체감일 수도 있는 것이죠.
이제 지하 연면적의 적정선을 어떻게 봐야 할 것인지가 걱정일 것입니다.
지하 연면적은 지하 커뮤니티, 지하주차장, 지하기계실, 동별 지하로비 등으로 이루어집니다. 대부분의 면적을 차지하는 것은 당연히 지하 주차장이죠.
최근 트렌드는 주차장이 세대당 1.8 - 2.0대를 제안하는 것입니다. 한 세대당 차가 1.5대 이상으로 보는 것이죠.
그래서 제안서를 보실 때 지하연면적이 합리적인지 확인할 때는 가장 먼저 주차장 면적을 확인해 보는 것이 좋습니다.
대략 지하 연면적 = (지하주차장 : 세대수 x 2.0대 x 45m2) + (커뮤니티 : 세대수 x 2평 x 3.3058m2) + 상가 + 기계실
지하주차장 면적의 기준은 세대당 2평으로 했습니다. 그리고 보통 대당 면적을 40-45m2로 잡기 때문에 크게 45로 설정하였습니다. 즉, (전체 주차대수 x 45m2)가 주차용 면적입니다.
커뮤니티 면적도 세대당 2평으로 했습니다. 평을 m2으로 만들기 위해 3.3.58을 곱해주었습니다.
대략적으로 크게 면적을 잡았기 때문에 상가 면적이나 기계실 면적의 오차는 있을 수 있습니다. 해당 단지가 상가 면적이 꽤나 클 경우(1,000평 이상) 별도로 더해주는 게 좋을 것 같습니다.
일단 위의 산식에서 주차장과 커뮤니티 2가지를 더해줬을 때 보다 지하 연면적이 크다면 시공사에서 지하연면적을 좀 과하게 잡았다고 볼 수 있습니다. 이럴 경우 시공사에 직접 문의를 해보는 것이 좋습니다.
그리고 그 답변이 쾌적한 지하주차장 개선(주차장 통로 폭, 보행자 전용 통로, 대형 차량 주차장 등)을 위한 것이라면 그것의 수치적인 면과 꼭 필요한 아이템들인지 잘 체크해 보시는 게 좋습니다.
조합원들은 항상 바뀐 숫자에 대해 근거를 제공받을 필요가 있고 이것이 필요한 면적인지 불필요한 면적인지 확인할 필요가 있습니다. 조합은 수많은 사람들이 모여서 이루어진 조직입니다. 많은 사람들이 시공사의 언변이나 분위기에 쉽게 휩쓸려 갈 수 있기 때문에 깨어있는 조합원은 항상 질문하고 확인하고 주변에 알려서 재건축 재개발 사업이 올바른 방향으로 나아갈 수 있도록 감시할 필요가 있습니다.
(2) 주차대수/크기
주차대수의 기본은 세대당 대수입니다. 세대당 몇 대인지 체크해 봅니다.
일반적인 교통영향평가*의 기준은 세대당 1.3대 수준입니다. 높아도 1.5대 정도로 지적 사항이 나오죠.
*건축심의 단계 중 교통영향평가가 있습니다. 심의 위원인 교수와 교통 관련 전문가가 위원으로서 적정 주차대수와 출입구 위치 교통량 등을 평가합니다.
하지만 지금 세대의 차량 보유능력을 생각한다면 세대당 1.8대-2.0대 정도가 되어야 부족함이 없을 것입니다. 3인 이상의 가족일 경우 경차+중형차로 총 2대 이상을 보유할 가능성이 있죠.
총 주차대수를 전체 세대수로 나눕니다.
세대당 주차대수(세대당 1.8대 이상 적정 수치) = 총 주자대수(근생 주차대수 제외) / 총 세대수(임대 제외)
일반적으로 조금 경쟁력 있는 제안서를 제출하는 시공사들은 세대당 2.0대 이상을 제시합니다. 하지만 서울시와 같이 경미한 설계변경 내에서 제안을 해야 한다면 기존 조합원안에서 크게 벗어나질 못합니다. (총 주차대수의 10% 범위 안에서만 늘릴 수 있습니다.) 경미한 설계 변경의 내용은 기존 포스팅을 참고해 주세요.
2023.01.20 - [재건축·재개발/재건축·재개발 개념] - 재건축재개발 - 경미한 설계변경 기준이 있나요?
만약 앞에서 시공사가 이야기하는 주차대수랑 숫자가 다르다면 근린생활시설 주차나 임대세대를 포함 해서 계산했을 가능성이 높습니다. 일반적으로 임대를 제외하면 세대수가 적어지기 때문에 세대당 주차대수가 많아 보입니다. 많은 시공사들이 이렇게 임대를 제외한 세대수로 계산을 해서 유리하게 표기합니다.
총 주차대수가 아닌 세대당 주차대수는 법적인 용어가 아니기 때문에 시공사에서 편하게 혹은 유리하게 해석하고 적용하기 때문에 기준이 조금씩 다를 수 있습니다. 그렇기 때문에 만약 시공사가 2개 이상 입찰하여 숫자가 상이할 경우, 임대를 포함시켰는지와 각종 법적 주차대수(법적 총 주차대수에는 포함되지 않지만 비공식적으로 주차대수에 포함시키는 경우)가 아닌 가족형 이중주차*를 확인할 필요가 있습니다.
*가족형 이중주차는 일반적으로 차를 앞뒤로 주차하는 것을 의미합니다. 가족끼리 서로 차를 빼고 넣고 해 줄 수 있기 때문에 조금 불편하더라도 2대 주차를 이용하는 것이지요. 시공사 입장에서는 법정 주차대수는 아니고 제안서 상에는 주차대수를 늘려서 기입할 수 있기에 선호하는 방식입니다.
주차에서 빠질 수 없는 것이 사이즈입니다. 문콕으로 많은 다툼이 일어나기도 하죠.
주차구획은 일반형 주차, 확장형 주차, 장애인 주차, 평행주차, 경형 주차 등이 있습니다. 재건축 재개발에서 경형과 평행 주차는 거의 제시하지 않고 확장형 100%이냐 아니냐 정도의 차이가 있습니다. 서울시는 앞서 말씀드린 것과 같이 경미한 변경 내의 범위이기 때문에 개선에 한계가 있습니다.
확장형 주차는 현재 법규상 2.6 x 5.2m입니다. 해당 주차장 법규가 2019년 3월에 변경(1990년 이후 27년 만에 개편)되어 그전에 인허가(건축 심의)를 받았다면 확장형 주차가 예전 기준인지 현재 기준인지 확인해봐야 합니다.
-2019년 변경 전 : 일반형 주차 2.3 x 5.0m / 확장형 주차 2.5 x 5.0m
-2019년 변경 후 : 일반형 주차 2.5 x 5.1m / 확장형 주차 2.6 x 5.2m
2019년 이후의 법규를 적용한 주차장이라면 일반형의 폭도 2.5m로 변경 전의 확장형 주차만큼 넓은 폭을 지닙니다. 즉, 현재 법규 기준으로는 일반형 주차만 돼도 쾌적한 편이죠.
현재 법규 기준으로 100% 확장형 주차장을 제안한다면 상당히 쾌적한 주차장으로 보실 수 있습니다.
주차구획이 10cm씩 늘어나기 때문에 좌우에 차량이 있다고 생각하면 30cm가 늘어난 효과를 보실 수 있습니다.
추가적으로 주차장 통로의 법적 수치는 6.0m입니다.
하지만 시공사들이 주차장의 주요 통로에는 7.0-8.0m를 제안하기도 합니다. 해당 내용도 혹시 제안받았다면 눈여겨보면 좋습니다.
이상으로 주차장에서 대수와 크기 관련된 수치적인 부분들을 살펴보았습니다.
(3) 편의 아이템
마지막으로는 지하주차장에 있으면 좋은 편의 아이템들입니다. 최신 트렌드이자 향후 10년이나 20년 뒤를 대비한 아이템들이기도 하고요.
시공사들이 즐겨 제안했던 지하주차장의 아이템들은 다음과 같습니다.
- 세대창고 : 개수도 중요하지만 면적이 더 중요합니다. 세대창고는 아래위로 2단으로 쌓을 수도 있기 때문에 세대당 2평 이상을 확보해 주는 게 필수입니다. (또한 이 면적은 세대창고와 복도까지 포함한 면적으로 2평으로도 부족할 경우가 많습니다)
- 무인택배함 : 기본 아이템이지만 추가적으로 냉동택배함이나 대형 택배함들이 제안되었다면 많이 신경 쓴 부분입니다.
- 동별 드롭오프 : 보통 최상층 1개 층에 동별 드롭오프를 제안하기도 합니다. 상가 드롭오프도 별도로 있다면 더 좋습니다
- 보행자 전용 통로 : 주차통로 6.0m 이외 별도로 1.0-1.5m를 추가하여 안전하게 보행자가 걸을 수 있도록 통로를 만듭니다.
- 대형 차량 주차장 : 2.6m 폭으로는 부족한 캠핑카나 대형 카라반 등을 위한 3.0m 이상의 폭을 가진 주차장을 제안합니다.
- 램프 개선 : 지하로 내려가는 경사로(램프)를 법적 기준 6.0m보다 크게 제안하거나 직선형으로 제안하는 아이템입니다.
- 택배차량 출입 천장고 : 2.7m는 이미 법적 기준이라 크게 의미는 없습니다.
- 가족형 이중주차 : 2대가 세트로 제안되며 1대의 경우는 통로에 접해있지 않기 때문에 법적 주차대수에 포함되지 않습니다. 그 활용도에 따라 무의미한 공간이 될 수 있기에 그렇게 좋은 제안은 아니라고 봅니다.
- 이륜차(바이크) 주차장 : 오토바이를 위한 주차공간입니다.
최근의 고급화에 따른 아이템들입니다.
- 프라이빗 라운지 : 주차장에 가족이 먼저 내리고 기다릴 수 있는 로비 같은 공간입니다.
- 프라이빗 차고 : 일정 비용을 지불하고 미국 단독주택처럼 개별 차고(garage)를 가지는 겁니다.
- 전기차 충전기 : 급속, 완속, 과금형 콘센트가 있습니다. 급속은 사실 많을 필요가 없고 급속 충전기는 현행 법규상 1시간 이상 주차 시 10만 원 과태료(신고 시)가 부과됩니다. 즉 아파트 내 급속 주차장은 그 누구도 주차할 수 없는 공간으로 보셔야 합니다. 전기차의 수요와 공급을 보면 급속보다는 완속의 개수와 과금형 콘센트가 중요하고, 정책의 흐름을 봤을 때도 전기차는 늘어날 수밖에 없는 상황이기에 미래 아파트는 전기차 충전시설 구비가 중요합니다. 다만, 일부 시공사가 주차장 기둥에 과금형 콘센트를 설치하고 양옆 주차장이 이를 사용할 수 있다는 가정 하에 '충전 가능 대수'를 2배로 뻥튀기하는 경우가 있습니다. 정확한 개수를 문의해 볼 필요가 있습니다.
- 전기차 스테이션 : 급속 충전기에 전기차를 충전시켜 놓고 1시간가량 쉬고 놀 수 있는 스테이션(카페 및 휴식공간)을 제시하는 사례가 늘어나고 있습니다.
이 외에도 계속해서 시공사들은 지하주차장이 더 이상 단순 주차만을 위한 공간이 아니라 쾌적하고 안전한 공간으로 제시하기 위해 다양한 아이템들을 고민하고 제시하고 있습니다.
하지만 이런 아이템들이 늘어나면서 앞서 설명드린 지하주차장(지하 연면적)이 늘어나기도 합니다. 그렇기 때문에 단순하게 지하 연면적이 늘어났다고 시공사가 꼼수를 부리는 것이 아닌 쾌적하고 미래지향적인 주차장을 만들기 위한 의도라면 그 속을 잘 살펴보시고 이해해 주는 것이 맞다고 봅니다.
지하주차장의 새로운 시각
아파트에서 지하공간의 변화는 이미 시작되었습니다.
지상 같은 지하, 새로운 공간을 제시했고 이는 이미 지어져 사람들이 즐기고 있습니다. 비를 피하고 계절과 날씨에 상관없이 아파트에서 즐길 수 있는 공간들이 지하에 생겨나고 있는 것이죠. 더 이상 지하는 '기생충'의 반지하 같은 눅눅한 곳이 아닙니다.
결국 지하공간이 가야 하는 방향은 정해져 있습니다.
이제 대부분의 아파트에는 지상에 차가 없는 환경입니다. 공원이자 자연으로 다시 만들어지고 있죠.
이사차량조차도 아파트가 고층화되면서 사다리차를 올리는 것이 아닌 지하에서 엘리베이터를 이용해서 이동하는 방법을 많이 사용하게 되었습니다. 여러 활동들이 지하로 내려가게 된 것입니다.
지상은 사람들이 나무를 자르고 녹지를 콘크리트로 덮었던 만큼 다시 녹지로 돌려놓고 있습니다.
이제 우리의 활동들은 지하에서 많이 이뤄질 것입니다. 송파의 파크하비오와 헬리오시티가 이미 그 미래를 보여주고 있습니다. 지하주차장 건너로 상가와 영화관이 있고 사람들이 쇼핑을 하고 있습니다.
지금, 지하주차장에서 어떤 미래를 상상하고 계신가요?
내일 여행을 위해 전기차를 충전 시키고 옆 카페에서 커피를 마시고 책을 읽고 빨래를 돌리고 돌아옵니다.
눈이 오는데 수영장을 가기 위해 엘리베이터로 내려가 날씨에 관계없이 편하게 이동해서 운동을 합니다.
요리하기가 귀찮아 지하로 내려가서 식당에서 식사를 하고 옵니다.
이러한 공간을 만들기 위해서는 조합원들의 눈높이와 의식 수준도 높아져야 하고 시공사들도 이에 걸맞은 좋은 주차 동선과 상가아이템들을 제시해야 합니다. 다양한 이해관계들이 좋은 제안을 할 때, 우리의 아파트는 더욱 살기 좋은 곳이 될 것 같습니다.
앞으로의 아파트 문화가 더욱 개선되고 다양화되었으면 하는 마음과 함께 포스팅을 마무리하겠습니다.
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