신축 아파트 공사비 (평당 700만원 시대)

2023년 현재

서울시 아파트 분양가는 3,000만 원

서울시 신축 아파트 공사비는 평당 700만 원이 일반적입니다.

 

"아파트 공사비 인플레이션"

 

이 말이 가장 적절해 보이는 상황입니다. 

 

공사비가 순식간에 올라 갈등을 겪는 상황도 종종 볼 수 있습니다.

이미 계약을 한 공사비에 대해서도 건설사(시공사)에서는 손해를 볼 수 없기 때문에

공사를 중지하거나 계약을 취소하겠다고 팽팽하게 싸우는 경우가 생기는데요.

 

올해 최고의 이슈였던 둔촌주공도 공사비로 이슈가 있어서 중단되었었고, 

사실 많은 사람들이 모르고 있지만 아직 공사비 이슈는 해결되지 않았습니다.

참고로, 둔촌주공은 시공사업단이 추가 요청한 공사비 인상분 1,621억 중 공사비검증을 통해 

377억을 인하해야 한다는 결론을 내렸습니다. 

 

또한, 최근에는 과천 10 구역 재건축사업의 시공사 선정에 DL이앤씨는 입찰 참여 포기를 선언했습니다.

현재 공사비를 맞출 수 없는 상황이기 때문인데요. 

 

이는 객관적인 원자재값과 인건비가 무지막지하게 올라버렸기 때문입니다. 

 

딱히 건설사의 잘못도 아니라고 볼 수 있습니다. 

말 그대로 손해 보면서 장사를 할 수 없는 건 자본주의에서 당연한 이치겠죠.

 

게다가 이번 7월부터는 엎친데 덮친 격으로 시멘트 값도 오를 예정입니다.

 

 

공사비에 대해서 적절한 조율과 협의, 방법 등을 고민해봐야 할 사항으로 보입니다.

 

 

이번 포스팅에서는 공사비를 결정하는 방법과 공사비 검증, 

그리고 최근 분양한 아파트 및 입찰하는 공사비의 현황 등을 살펴보겠습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

공사비 검증(공사비 결정 주체)과 단가

공사비는 건설사(시공사)가 마음대로 결정할 수 있을까요?

 

그렇습니다. 

 

최초 공사비는 시공사가 제안을 합니다. 

 

특히, 재건축·재개발의 시공사 선정 단계에서

조합이 시공사 선정 입찰공고에서 공사비를 공지하기도 하지만 

이 조차도 대부분 옆에서 도와주고 있는 시공사가 있어 공사비를 어느 정도 시공사가 결정한다고 봐야 합니다. 

 

 

 

약간 번외로 이야기드리자면,

시공사가 침 발라 놓는 현장들이 있습니다.

 

사전에 조합의 사업 진행을 많이 도와주면서 가이드라인도 많이 제시합니다.

실제로 시공사가 조합에 비해 경험과 데이터가 훨씬 많기 때문에 이러한 도움을 꼭 필요합니다. 

 

하지만 공사비 책정을 하는 데 있어서 시공사는 본인들에게 유리하게 유도를 하기도 하고,

경쟁 시공사의 입찰을 막기 위해서 꼼수를 부리기도 합니다. 

 

가령 상대방 시공사는 절대 맞출 수 없는 공사비를 입찰제안서에 담도록 하고,

본인들은 시공사 선정 후 공사비를 인상시킬 꼼수를 부리기도 하죠. 

 

 

다시 본론으로 돌아와,

공사비는 기본적으로 시공사인 건설회사가 제안을 합니다. 

 

각 건설사 별로 견적팀이 있어 설계도면을 기준으로

얼마의 시멘트, 철근, 창호, 페인트, 석재마감, 인테리어 모든 제품들, 공사기간 등을

종합적으로 고려하여 공사비를 결정합니다. 

 

문제는 단가입니다. 

건설사는 많은 협력업체(납품 업체)들과 연단가를 맺어놓습니다. 

 

창호 같은 경우가 대표적인데, 미리 자재를 확보해 놓고 어느 정도 예상되는 제품은 가능합니다.

확실히 일반적인 소매가나 도매가 보다 훨씬 싸게 계약을 해놓죠. 

 

문제는 연단 가는 말 그대로 1년 기준입니다. 

 

최근 전기료 상승, 원자재값 상승 등으로 레미콘 회사들이 가격 인상을 하고 있습니다. 

2년 전인 2021년 7월보다 현재 2023년 7월 시멘트의 가격은

1 TON당 7.8만 원에서 11.9만 원으로 올랐습니다. 

 

시멘트 가격이 2년 사이에 50%, 즉 1.5배 올랐습니다. 

공사비도 10%, 20%가 아닌 50% 가까이 오를 수밖에 없는 상황인 거죠.

 

자재비와 인건비 등이 포함된 기본형 건축비는 지난 23년 3월에 발표되었는데,

1m²당 194.3만 원으로 인상되었습니다.

1평(3.3m²) 당 641.2만 원입니다. 

 

 

 

 

기본형 건축비(왼쪽)과 시멘트 가격(오른쪽) 가격 상승 그래프

 

기본형 건축비가 지난 9월에 이어 또 2% 이상 상승하게 되었는데요.

결국 공사비는 계속해서 증가할 수밖에 없는 상황입니다. 

 

금리 인상, 전쟁으로 인한 원자재 가격 상승 등 다양한 이유로 공사비가 오르고 있는 상황입니다.

이는 단순 공사비 인상의 문제가 아니라,

분양가 상승으로 인한 아파트 가격의 큰 변동으로 이어질 수 있습니다.

 

정부도 이러한 상황을 잘 주시하면서 추후 개입해야 할 여지도 봐야 할 것으로 보입니다. 

 

 

 

 

 

 

 

공사비 검증(공사비 적정가)

공사비는 앞서 말씀드렸다시피,

최초 공사비는 사업 주체자(조합) 혹은 시공사가 제시를 합니다. 

 

적절한지에 대해서는 분명히 그때 당시에는 검토를 하였을 것이고, 

이에 대해서도 상세 내역서를 제출하기 때문에 꼼꼼하게 검토를 하였다면 문제는 없었을 것입니다. 

 

하지만 공사비 상승의 원인이 되는

공사 인부 인건비, 공사기간 연장, 시멘트, 창호, 철근 등 원자재 값 상승은 막을 수 없습니다. 

 

어떻게 보면,

이러한 기초 자재회사들은 가격을 올리면 그만이고 그 부담을 시공사에 전가해 버립니다. 

시공사는 여기서 조합 혹은 분양자들에게 전가를 해야 하는데,

여기서 갈등이 생기는 구조입니다.

 

사실 최초 계약할 때 공사비를 제시하였으면 계약서대로 진행하는 것이 상식적입니다.

 

하지만 1군 건설사들도 1,000명 이상의 직원들을 책임져야 하는 사업자로서,

단순하게 피해를 보면서 아파트를 지을 수는 없습니다. 

 

결국 이윤을 조금 포기하더라도 합의점을 찾아야 하는 것이죠. 

 

이러한 중재 역할을 하는 곳이 있습니다.

바로도 한국부동산원인데요.

 

한국부동산원에서는 사업 시행자(조합)의 요청이 있을 때 공사비를 검증해 주는 역할을 합니다.

 

(1) 조합원들의 20% 이상이 검증 의뢰를 하는 경우

(2) 사업시행계획인가 이전에 시공사 선정한 경우: 공사비 증액 비율이 10% 이상일 경우

(3) 사업시행계획인가 이후에 시공사 선정한 경우: 공사비 증액 비율이 5% 이상일 경우

(4) 공사비 검증 이후 다시 공사비를 3% 이상 증액한 경우

 

위와 같은 4가지 상황에서 조합의 요청이 있다면 시공사는 구비 서류를 준비하여

공사비 검증을 받아야합니다. 

 

서울시의 경우는 사업시행계획인가 이후에 시공사를 선정했기 때문에 

5% 이상 공사비를 증액할 경우 부동산 검증원의 검증을 받아야겠죠.

 

공식적으로는 검증기간은 검증기간은 60~75일 정도입니다.

하지만 부족한 서류를 주고받으면서 기간은 늘어나는 것이 일반적입니다. 

 

비용은 3,000~5,000만원 정도이고요. 

 

 

2022년인 작년에는 정비사업의 공사비 검증이 32건으로 역대급으로 많았습니다.

그만큼 조합과 시공사의 공사비 관련 이슈가 많은 해였다고 볼 수 있겠습니다. 

 

최근 발표에 따르면 작년 증액이 요청된 공사비는 총 2조 원 이상이고, 

한국부동산원의 결과는 이보다 4,300억 낮은 1.6조 원 정도가 적정 공사비로 보았습니다. 

 

20% 정도는 부풀려진 공사비로 판단한 건데요. 

 

문제는 이러한 한국부동산의 결과는 시공사가 수용하는 것이 아닌

참고하는 자료로만 사용되기 때문에 조합과의 공사비 갈등이 해결되는 것이 아닙니다. 

 

둔촌주공을 대표 사례로 수많은 공사비 검증과 합의가 이슈인 지금입니다. 

 

 

 

 

 

 

계속되는 재건축/재개발 사업의 공사비 인상 이슈

신축 아파트의 공사비가 이제는 평당 1,000만 원까지 간다는 이야기가 있을 정도입니다. 

 

최근 재건축과 재개발의 공사비는 평당 800만 원 정도입니다. 

어떻게 보면 앞으로 분양될 아파트들의 분양가는 정말 평당 1,000만 원이 될지도 모르겠네요.

 

한번 오른 가격은 내려오지 않는다는 말이 있습니다.

하지만 원자재 가격이 진정되고 부동산 시장이 진정이 된다면 공사비 인하의 여지는 있다고 봅니다. 

 

건설사(시공사)들이 경쟁을 다시 시작한다면, 

더 적정한 공사비를 제시할 것이고 이것을 시작으로 선순환이 시작될 것이라고 봅니다. 

 

하루빨리 부동산경기와 경기가 정상화되기를 기다려봅니다.